Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 25 Août 2025

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DEMANDEURS :

Madame [J] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [R] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Guillaume GUILLEVIC, avocat au barreau de NANTES – 348

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [L] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Stéphane BAIKOFF, avocat au barreau de NANTES – 136

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 mai 2025

date des débats : 16 juin 2025

délibéré au : 25 août 2025

RG N° RG 25/00961 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NVHI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume GUILLEVIC

CE + CCC à Maître Stéphane BAIKOFF

CCC à la préfecture

Copie dossier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 7 janvier 2022, Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] ont consenti un bail à Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] portant sur une maison située [Adresse 2]) moyennant un loyer de 800 euros, provision sur charges incluse, et un dépôt de garantie de même montant avec une entrée dans les lieux le 8 janvier 2022.

L’état des lieux d’entrée a été dressé le 7 janvier 2022.

Par acte introductif d’instance en date du 19 février 2025, Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] ont fait citer Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] afin d’obtenir :

— la réalisation sous astreinte de travaux de mise en décence et de conformité énergétique,

— la suspension du paiement des loyers depuis le 8 janvier 2022 et jusqu’à la remise en décence et la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique,

— la restitution des loyers versés d’un montant de 29.770,61 euros de janvier 2022 à décembre 2024,

— une somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice matériel,

— une somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral,

— un relogement dans l’attente de la remise en décence,

— une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des articles 37 et 75 de la loi sur l’aide juridique.

Après un renvoi, à l’audience de jugement du 16 juin 2025, Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] maintiennent leur demande et ils sollicitent également l’enlèvement sous astreinte de la caméra et une somme de 4.000 euros au titre des frais.

Ils exposent que leur logement est indécent.

Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] concluent au débouté de la demande. Ils sollicitent la déconsignation des loyers outre les sommes de 4.320 euros au titre des loyers impayés depuis décembre 2024, de 1.611,86 euros au titre des charges, de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que le logement était prévu pour héberger leur fille et non pour la location. Le logement était neuf à l’entrée et en très bon état.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 25 août 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE,

Sur la demande principale

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] demandent la réalisation sous astreinte de travaux de mise en décence et de conformité énergétique au visa de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

A cet égard, le 7 janvier 2025, le service de Police Municipal du [Localité 5] a constaté l’état de non-décence du logement avec une VMC non fonctionnelle, une hotte de cuisine hors service, des dégradations sur la toiture avec présence d’une bâche, des infiltrations d’eaux importantes avec mise en danger en raison de la présence d’eau dans un plafonnier, une présence de moisissures, un passage d’air autour des menuiseries, pas de système de ventilation, une installation électrique non conforme, un litige sur le compteur électrique commun avec le bailleur, un bardage non terminé, un diagnostic non réalisé et une caméra donnant sur la voie publique.

Le même jour, il a été établi une grille de visite par la responsable du Centre Communal d’Action Sociale confirmant le constat de la Police Municipal.

Le 21 janvier 2025, le Maire du [Localité 6] a relevé des infiltrations d’eaux depuis l’extérieur en raison d’un bardage non terminé, des dégradations sur la toiture avec présence d’une bâche, des menuiseries en mauvais état, pas de système de ventilation, une présence ponctuelle d’humidité, un éventuel problème de précarité énergétique en raison d’une isolation thermique insuffisante.

Le 31 janvier 2025, un courrier du CIC ASSURANCES en date du 31 janvier 2025 indique que les dommages dus à la fuite en toiture seront pris en charge par l’assureur de l’occupant du bien immobilier.

Le 2 avril 2025, la CAF a émis un constat de non décence avec obligation de réaliser des travaux avant le 31 octobre 2026.

Le 14 avril 2025, le service de Police Municipal du [Localité 5] a rectifié son premier courrier indiquant que la VMC fonctionne et que les travaux de finition sont refusés par les locataires.

De fait, Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] justifient de nombreux échanges avec les locataires, cordiaux jusqu’en décembre 2024, puis des refus d’intervention de la part des locataires par messages des 2 janvier et 4 mars 2025

Il résulte de cet ensemble, et notamment des constats du 7 janvier 2025, qu’il existe des dégradations sur la toiture avec présence d’une bâche, des infiltrations d’eaux importantes avec mise en danger en raison de la présence d’eau dans un plafonnier, une présence de moisissures, un passage d’air autour des menuiseries, pas de système de ventilation, une installation électrique non conforme, un litige sur le compteur électrique commun avec les bailleurs, un bardage non terminé, un diagnostic non réalisé et une caméra donnant sur la voie publique.

Ces constats ne sont pas sérieusement contestés dans leur véracité, les bailleurs se contentant de rejeter la faute sur les locataires ou leur assureur sans s’expliquer sur une toiture bâchée ou les infiltrations en cours.

Pour autant, Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] sont mal fondés à exiger la réalisation de travaux alors qu’ils en refusent la réalisation.

Il convient donc de les débouter de ce chef de demande.

Par voie de conséquence, il ne saurait être fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers depuis le 8 janvier 2022 et jusqu’à la remise en décence et la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique au double motif que les locataires s’opposent aux travaux et que le diagnostic est produit aux débats.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu à remboursement des loyers déjà versés alors qu’il n’est justifié d’aucune mise en demeure avant la présente procédure et que la présente procédure fait apparaître la demande en réalisation des travaux et le refus concomitant de ceux-ci.

Sur la demande reconventionnelle

Reconventionnellement, Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] demandent la déconsignation des loyers outre les sommes de 4.320 euros au titre des loyers impayés depuis décembre 2024 et de 1.611,86 euros au titre des charges.

En ce qui concerne la demande de mainlevée de la consignation, il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction d’ordonner la levée d’un placement fait auprès d’un organisme privé, étant rappelé que seule la Caisse des Dépôts et Consignation est habilité à procéder à une consignation conformément à l’article L. 518-19 du code monétaire et financier.

Il convient donc de débouter Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] de ce chef de demande.

En ce qui concerne la somme de 4.320 euros, il est constant que Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] ne règlent plus leur loyer. Il convient donc de les condamner au paiement de cette somme au titre des loyers impayés depuis décembre 2024.

En ce qui concerne la somme de 1.611,86 euros, il semble qu’il s’agisse des charges d’électricité. Mais, à défaut de produire les éléments permettant de chiffrer ce montant, il convient de débouter Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] de ce chef de demande par application de l’article 1353 du code civil.

Sur les demandes indemnitaires

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] demandent les sommes de 3.000 euros au titre de leur préjudice matériel et de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral.

A cet égard, il sera tenu compte des constats du 7 janvier 2025, de l’absence de volonté des bailleurs de procéder à des travaux, celui-ci s’arrêtant dès les premiers refus des locataires, sans même proposer de travaux précis et sans même mettre en demeure ses locataires de recevoir les travaux.

A ce titre il sera donc alloué aux locataires les sommes de 2.000 euros au titre de leur préjudice matériel et de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral.

Par voie de compensation, il convient de condamner Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] à payer à Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] la somme de 1.320 euros au titre des loyers impayés.

Par voie de conséquence, la faute de Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] étant reconnue dans l’absence de réalisation des travaux. Il convient de les débouter de leur demande indemnitaire.

Sur la demande de relogement

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] sollicitent l’organisation de leur relogement dans l’attente de la remise en décence. Mais si des travaux paraissent nécessaires, il n’est pas justifié pour autant que cela nécessite la libération du logement pour y procéder.

Sur la caméra

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] demandent l’enlèvement de la caméra mais la copie d’écran produite de l’image de la caméra ne permet pas de constater une atteinte à l’intimité de la vie privée justifiant l’application de l’article 9 du code civil.

Il convient donc de les débouter de ce chef de demande.

Sur les demandes annexes

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente procédure trouvant son origine dans la carence des bailleurs à respecter ses obligations, et non dans le refus des travaux, il convient de tenir Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe du Tribunal, contradictoirement et en premier ressort ;

Condamne Monsieur [R] [D] et Madame [J] [E] à payer à Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] la somme de 1.320 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [L] [O] aux dépens.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION