TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/07279 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYSE

Minute : 24/

S.C.I. BOUHASSIRA ET FILS

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [B] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. BOUHASSIRA ET FILS

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître David Levy, avocat au barreau de Seine Saint Denis.

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2022, la SCI BOUHASSIRA ET FILS a donné à bail à Monsieur [B] [F] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 520 euros, et 30euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SCI BOUHASSIRA ET FILS a fait signifier à Monsieur [B] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1225 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 juin 2024 la SCI BOUHASSIRA ET FILS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, la SCI BOUHASSIRA ET FILS a fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [B] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [B] [F] au paiement de la somme de 2950 à parfaire, au titre des loyers et charges dus à août 2024 inclus, ainsi que tous les loyers suivants jusqu’à la date d’audience, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 23 mai 2024,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation postérieures fixées au montant du loyer conventionnel et des charges, majoré de 50 %, jusqu’à la libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 14 août 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SCI BOUHASSIRA ET FILS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3950 euros arrêtée en octobre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SCI BOUHASSIRA ET FILS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI BOUHASSIRA ET FILS souligne qu’il y a eu un règlement en espèce à hauteur de 150 euros en juillet et que la dette augmente.

Monsieur [B] [F], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI BOUHASSIRA ET FILS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI BOUHASSIRA ET FILS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 mai 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 30 juin 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une durée de six ans, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il apparait que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2022 à compter du 24 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Monsieur [B] [F] à son paiement à compter de 24 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SCI BOUHASSIRA ET FILS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [F] à payer à la SCI BOUHASSIRA ET FILS la somme de 3950 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 1075 euros, de l’assignation du 14 août 2024 sur la somme de 1725 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [B] [F] à payer à la SCI BOUHASSIRA ET FILS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI BOUHASSIRA ET FILS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 juillet 2022 entre la SCI BOUHASSIRA ET FILS d’une part, et Monsieur [B] [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [F] à compter du 24 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à la SCI BOUHASSIRA ET FILS la somme de 3950 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés en octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 1075 euros, de l’assignation du 14 août 2024 sur la somme de 1725 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à la SCI BOUHASSIRA ET FILS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter d’octobre 2024, échéance de novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à la SCI BOUHASSIRA ET FILS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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