TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 09/07/25

à : Maître Eric SCHODER

— Expert

Copie exécutoire délivrée

le : 09/07/25

à : Maître Léna BOJKO

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/03045

N° Portalis 352J-W-B7J-C7N7P

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Léna BOJKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0902

Madame [B] [F] épouse [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Léna BOJKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0902

DÉFENDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573 substitué par Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 09 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03045 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N7P

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T] sont locataires d’un appartement situé [Adresse 5]) à [Localité 9] en vertu d’un bail d’habitation qui leur a été consenti le 5 juillet 2012 par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP).

Se plaignant de problèmes d’humidité dans leur logement engendrant l’apparition de moisissures sur les murs, Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T] ont par actes de commissaire de justice du 19 mars 2025 fait assigner en référé leur bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins au visa de l’article 145 du code de procédure civile d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire et de réserver les dépens.

Après un renvoi et une tentative de conciliation qui n’a pas abouti, Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T], représentés par leur conseil, ont à l’audience du 03 juin 2025 réitéré leur demande telles que figurant dans leur acte introductif d’instance.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP), représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes, à titre subsidiaire sollicité qu’en cas d’urgence, les travaux jugés indispensables par l’expert soient réalisés par ses prestataires et non par les entreprises choisis par ses locataires, et en tout état de cause la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Elle a également demandé que l’exécution provisoire soit écartée.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) soutient que les demandeurs échouent à prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions, en violation des dispositions des articles 9 et 146 du code de procédure civile.

Elle relève à cet effet le caractère non contradictoire du procès-verbal de commissaire de justice du 28 février 2025 constatant la présence de champignons dans la salle de bains et de moisissures sur les murs et plafonds des différentes pièces de l’appartement des demandeurs ; elle déclare que son responsable technique de secteur n’a constaté aucune trace d’humidité et de moisissures, ni aucun dysfonctionnement du chauffage et de la VMC ; enfin elle indique avoir fait procéder le 6 février 2025 au remplacement des bouches d’aération de la cuisine et de la salle de bains ce dont elle justifie par la production d’une fiche d’intervention de la société ENGIE SOLUTIONS.

Or, d’une part, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, aux termes desquelles une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie au litige dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code. Ainsi, il a été jugé que ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 145 du code de procédure civile, la cour d’appel qui rejette une demande fondée sur ce texte par une motivation fondée sur la seule absence de preuve de faits que la mesure d’instruction sollicitée avait précisément pour objet de conserver ou d’établir (Civ.2ème, 17 février 2011, 10-30.638).

D’autre part, la réalité des désordres allégués apparaît suffisamment établie au vu des pièces produites, puisqu’au-delà du procès-verbal de commissaire de justice précédemment cité et dont rien ne permet de remettre en cause la véracité des constats qu’il comporte, Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T] communiquent :

— des clichés photographiques à l’examen desquels il apparaît que les murs et plafonds sont couverts par endroits de traces d’humidité et/ou de moisissures,

— un rapport du cabinet d’expertise TEXA du 13 octobre 2022 relevant la présence dans l’appartement d’une « condensation consécutive à un manque de ventilation et [un] pont thermique dégradant la peinture de la salle de bains et d’une chambre »,

une fiche d’intervention de la société REOLIAN MULTITEC du 2 novembre 2022 mentionnant de l’humidité et des champignons pouvant être dus à un problème de chauffage et à une ventilation insuffisante,

— un rapport d’analyse du service des laboratoires de la santé environnementale de la direction de la santé publique de la Ville de [Localité 8] du 7 novembre 2023 faisant état d’une« contamination fongique très importante et active sur les supports investigués dans les différentes pièces » avec une « surface contaminée cumulée dans le logement (…) supérieure à 3 m² », « étendue » qui « d’après l’ANSES », c’est-à-dire l’agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail, « est considérée comme critère d’insalubrité »,

— enfin divers éléments médicaux concernant le fils des demandeurs, [J] [T], âgé de cinq ans, qui présente une pathologie respiratoire chronique (crise d’asthme) l’ayant conduit à effectuer plusieurs passages aux urgences pédiatriques ou à être hospitalisé.

Au regard de ces éléments, Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T] ont manifestement un intérêt légitime à la réalisation d’une expertise qui permettra à la juridiction éventuellement saisie par la suite d’apprécier en connaissance de cause la nature exacte, l’origine ainsi que l’imputabilité des désordres, et d’en tirer les conséquences quant aux obligations respectives des parties.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise, dont les frais seront avancés par le Trésor public compte tenu du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale par les demandeurs.

Décision du 09 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03045 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N7P

S’agissant de la mission de l’expert, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) indique, sans être contredite sur ce point par Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T], qu’elle est tenue par des appels d’offres et a conclu des marchés publics avec des professionnels avec qui elle est obligée de contracter.

Il convient donc de prévoir, qu’en cas d’urgence selon l’avis de l’expert et sous son contrôle, les travaux pourront être effectués sous la responsabilité d’un maître d’œuvre, aux frais de qui il appartiendra, sauf référé provision sur dépôt d’un avant-projet de rapport d’expertise, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre des locataires, sous le contrôle du maître d’œuvre de la bailleresse et par des entreprises qualifiées du choix de cette dernière.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens, ce qui exclut la réserve de ceux-ci.

L’article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, la demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles formée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il convient donc de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [O] [X]

Expert près la Cour d’Appel de [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.03.03.34.28

Email : [Courriel 7]

DONNONS comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Monsieur [K] [T] et à Madame [B] [F] épouse [T] situé [Adresse 5]) à [Localité 9],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission nulle

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T], décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Monsieur [K] [T] et Madame [B] [F] épouse [T] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée,

DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS, qu’en cas d’urgence selon avis de l’expert et sous son contrôle, les travaux pourront être effectués sous la responsabilité d’un maître d’œuvre, aux frais de qui il appartiendra, sauf référé provision sur dépôt d’un avant-projet de rapport d’expertise, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre des locataires, sous le contrôle du maître d’œuvre de la bailleresse et par des entreprises qualifiées du choix de cette dernière,

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une consignation compte tenu de l’aide juridictionnelle accordée à Monsieur [K] [T] et à Madame [B] [F] épouse [T] et qu’en conséquence les frais d’expertise seront avancés et recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle,

DISONS que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELONS que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,