Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME

69 Chemin de Vassieux

69300 CALUIRE ET CUIRE

représenté par Madame [Y] [C], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [R] [J]

Appartement 102 Etage 1 Clos Saint Maxime

4 Rue de Malville

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01277 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXAV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à la S.A.S. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME

CCC à Monsieur [I] [R] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 novembre 2015 à effet au 26 novembre 2015, la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a donné à bail à [I] [R] [J] un logement de type 2 lui appartenant sis, 4 rue de Malville (clos Sainte Maxime, 41/43 route de Vannes) – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 264,57 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 50 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2022, FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a fait commandement à [I] [R] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 266,20 € arrêté au 23 juin 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a de nouveau fait commandement à [I] [R] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 430,58 € arrêté au 20 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a fait assigner [I] [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 249,25 € arrêtée au 21 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

· Condamner [I] [R] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 341,79 € depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 274,11 € au titre des actes et formalités extra-judiciaires accomplis avant l’introduction de cette instance ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. À ladite audience, FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 633,46 € au titre des loyers et charges échus à la date du 24 septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [I] [R] [J] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 22 février 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 21 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 21 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2024, FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a fait commandement à [I] [R] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 430,58 € arrêté au 20 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article 2.11.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [R] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [I] [R] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 633,46 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 24 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les majorations d’indemnités d’occupation, qui ne sont pas justifiées, soit la somme de 167,76 € (18 x 7,62 € + 4x 7,65 €).

En conséquence, [I] [R] [J] sera condamné au paiement de la somme de 5 465,70 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME, à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 341,79 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et être d’accord pour que [I] [R] [J] paye 11 € en plus du reliquat de loyer jusqu’en décembre 2025, sa situation personnelle étant amenée à s’améliorer.

D’après le relevé de compte locataire, [I] [R] [J] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, les derniers prélèvements, ne concernant que le loyer résiduel et non le loyer intégral, ayant été rejetés.

En outre, le 25 avril 2024 la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique du 25 avril 2024, a décidé d’un rétablissement personnel dans la situation du locataire. HH GESTION, représentant le bailleur, a contesté les mesures, faisant valoir qu’une procédure d’expulsion était en cours, et par jugement du 21 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a renvoyé la procédure de surendettement devant la commission pour un examen de la situation, au vu d’une proposition du locataire de verser mensuellement 50 € (39 € de loyer résiduel + 11 €) pour payer l’arriéré locatif de 3.734,69€.

Par décision du 9 janvier 2025, la commission a statué en accordant à [I] [R] [J] un délai de quatre-vingt quatre mensualités de 11 € pour payer sa dette locative, les autres dettes étant effacées.

Le 15 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a informé le bailleur de ce que le dossier avait été transmis au tribunal à la suite du désaccord d’une partie.

Le diagnostic social et financier transmis indique que la Banque de France a été informée en août 2025 de la dégradation de la situation financière du défendeur et de l’aggravation de son endettement déclaré en juin 2025. Il est mentionné qu’il n’a pas le minimum de ressources pour survivre, que le RSA lui a été refusé. ll n’a pas pu tenir ses engagements vis-à-vis du bailleur. Cependant, la CARSAT n’a pas encore étudié l’intégralité de sa situation.

Au regard de ces éléments, la situation de [I] [R] [J] apparaît obérée. Malgré un loyer résiduel particulièrement faible et un engagement également très faible pour faire diminuer sa dette, les prélèvements sont rejetés. Ainsi, outre que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris, le locataire n’est pas en situation de régler sa dette et par conséquent, aucun délai de paiement ne sera accordé à [I] [R] [J].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [R] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation.

En équité, la demande de FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 novembre 2015 entre FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME et [I] [R] [J], concernant le logement sis 4 rue de Malville (clos Sainte Maxime, 41/43 route de Vannes) – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

CONDAMNE [I] [R] [J] à payer à FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME la somme de 5 465,70 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [I] [R] [J] à payer à FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME, à compter du 25 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 341,79 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [I] [R] [J], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [R] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [I] [R] [J] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME de sa demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

DIT qu’une copie du présent jugement sera communiquée au juge du surendettement.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY