Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Août 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [K] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O] [I]

Appartement 114 Etage 1

4 Rue de l’Ile d’Yeu

44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 juin 2025

date des débats : 19 juin 2025

délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/01387 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXYB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [T] [O] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2023, la société anonyme d’Habitations à loyer Modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT), a donné à bail à Madame [T] [O] [I] un logement situé 4 rue de l’Ile d’Yeu – 44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE.

Le 4 octobre 2024, la société HARMONIE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [T] [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

Constater la résiliation du bail signé le 21 février 2023 entre les parties, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de ce bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [T] [O] [I] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par la loi ;Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;Condamner Madame [T] [O] [I] au paiement de la somme de 2587,84 € au titre des loyers et charges impayés au 4 février 2025, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner Madame [T] [O] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 413,36 €, à compter de la date de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [T] [O] [I] au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [T] [O] [I] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, représentée par Madame [K] [E], a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 6658,08 euros selon décompte arrêté au 16 juin 2025, ou à la somme de 2766,29 euros après déduction des surloyers.

Elle a également indiqué que le plan d’apurement mis en place est respecté par la locataire, mentionnant en outre que celle-ci lui a transmis sa déclaration d’impôt. Elle s’est par ailleurs accordée sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [T] [O] [I], comparante, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 85 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux n’a pas été communiqué.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 24 février 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société HARMONIE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, conformément à l’article 24 II de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 21 février 2023 étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 21 février 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6658,08 euros au 16 juin 2025, échéance du mai 2025 incluse.

Toutefois, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’au mois de mai 2025, des surloyers d’un montant mensuel de 778,36 euros, soit un total de 3891,80 euros, outre une pénalité d’enquête d’un montant de 25 euros.

Selon les articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur peut percevoir un supplément de loyer de solidarité lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements, et ce, 15 jours après une mise en demeure adressée au locataire de communiquer son avis d’imposition ou de non-imposition restée infructueuse.

En l’espèce, la société bailleresse produit des courriers simples qui auraient été adressés à Madame [T] [O] [I] les 21 mars 2023, 23 septembre 2024 et 15 novembre 2024. En outre, elle fournit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 15 novembre 2024 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’HARMONIE HABTAT, prélevées au hasard, était identiques. Elles contiennent toutes une mise en demeure ayant pour objet « Enquête de supplément de loyer de solidarité » ainsi qu’un questionnaire. Dans la liste des plis vérifiés, le nom de Madame [T] [O] [I] n’apparait pas. De plus, il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Ainsi elle ne peut prétendre au paiement des sommes susvisées, lesquelles seront soustraites de la dette locative.

En conséquence, Madame [T] [O] [I] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 2741,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [T] [O] [I] a repris le paiement intégral de son loyer courant trois mois avant l’audience en versant notamment les sommes de 500 euros le 7 mai, 8 avril et 5 mars 2025.

Lors des débats, Madame [T] [O] [I] a précisé percevoir des revenus à hauteur de 1400 euros par mois au titre d’un contrat à durée indéterminée en tant que femme de chambre. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 85 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [T] [O] [I] dispose de revenus devant lui permettant de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [T] [O] [I] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme 413,36 euros, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [O] [I] sera condamnée aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la société HARMONIE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, à l’encontre de Madame [T] [O] [I] ;

CONDAMNE Madame [T] [O] [I] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, la somme de 2741,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 juin 2025, échéance du mois mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [T] [O] [I] un délai de paiement de 33 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 32 échéances de 85 euros, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 5 décembre 2024 ;

DIT que Madame [T] [O] [I] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 4 rue de l’Ile d’Yeu – 44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [T] [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [T] [O] [I] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, HARMONIE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 413,36 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HARMONIE HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [T] [O] [I] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 4 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE