N° RG 25/00124 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ4C

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00124 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ4C

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c aux requis

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 4 juillet 2025

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

04 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 10], S.A.E.M. L

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 56 B 141

représentée par sa Directrice Générale

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e WEIBEL

subatituant Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [O] [F]

Madame [X] [H] épouse [F]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

comparants en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19/04/2023, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actuel de de 719,02 € provision sur charges et prestations de service comprises.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28/10/2024.

Par assignation délivrée le 10/01/2025, la [Adresse 11] a fait citer Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé aux fins de :

— déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par la société HABITATION MODERNE,

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation signé par les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate de la partie défenderesse des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef,

— Condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2620,52€ au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 28/12/2024, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer chaque mois une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 01/01/2025 et jusqu’à évacuation définitive des lieux et remise des clés,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens, dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 06/05/2025, le bailleur a repris les termes de son assignation, actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 4 701,82 € au 03/04/2025.

Il a indiqué s’en remettre à justice, concernant l’octroi de délais de paiement.

Il a relevé que le logement est suroccupé pour un T5 (9 personnes au lieu de 7 maximum).

Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] née [H], ont comparu et reconnu devoir les sommes qui leur sont réclamées. Ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail. Ils ont proposé de verser 150 € outre le loyer courant jusqu’à rétablissement de l’A.P.L.

Ils ont indiqué avoir repris le paiement du loyer au mois d’avril, avec un premier règlement de 1000€, puis un second de 500 € et enfin un troisième effectué par leur fils, début mai, d’un montant de 340 €.

Ils ont expliqué qu’ils ont eu un dégât des eaux et qu’ils ont dû se reloger et faire l’avance pour le rachat de leurs meubles, que les travaux de réfection ne sont toujours pas réalisés à ce jour.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Régulièrement autorisé, le bailleur a produit en cours de délibéré un décompte mentionnant le dernier règlement de 340 € effectué le jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement à terme échu et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 28/10/2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 1943,02 €.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 29/12/2024.

Par conséquent les défendeurs ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir à la date du 09/05/2025 la somme de 4 361,82 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant, au demeurant non contesté.

Il convient dès lors de condamner les défendeurs, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, assortie des intérêts légaux à compter de ce jour.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont cosignataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le loyer et les charges courants s’élèvent à 719,02 € par mois.

Les locataires ont repris le paiement du loyer.

Il ressort du diagnostic social et financier que les ressources du couple s’élèvent à 3 425 € tandis que leurs charges sont de l’ordre de 1 330 €, que le reste à vivre permet de maintenir un budget stable et que le rappel APL permettra de réduire la dette.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande et d’accorder des délais de paiement, selon les modalités prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il est constant que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En conséquence, et conformément à leur demande, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela partie défenderesse sera tenue solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,- la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à l’expulsion de la partie défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 29/12/2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] née [H] à payer à titre provisionnel à la SAEML [Adresse 10] la somme de 4 361,82 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 09/05/2025, terme d’avril inclus,

AUTORISONS Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] née [H] à s’acquitter de la dette en 29 mensualités de 150 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 30ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] née [H] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] née [H] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande formée par la SAEML HABITATION MODERNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [X] [F] née [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA