Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 cabinet 1, 3 avril 2025, n° 23/03193

TJ Clermont-Ferrand 3 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Créance née antérieurement à l'ouverture de la procédure collective
La cour a estimé que la créance de dépréciation était née avant l'ouverture de la procédure collective, rendant la demande irrecevable en raison de l'absence de déclaration de créance.
Rejeté
Absence de travaux d'entretien par le preneur
La cour a constaté que les dégradations étaient antérieures à l'ouverture de la procédure collective et que la bailleresse était au courant de l'état de l'immeuble avant 2013.
Accepté
Preuve du versement du dépôt de garantie
La cour a jugé que le preneur avait apporté la preuve du versement du dépôt de garantie, rendant légitime sa demande de restitution.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, ch. 1 cab. 1, 3 avr. 2025, n° 23/03193
Numéro(s) :	23/03193
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine MARTINET-BEUNIERYvan BOUSQUET
Parties :	S.A.R.L. HOSTELLERIE, S.A.R.L. HOSTELLERIE [ Localité 8 ] [ Localité 11

Texte intégral

GB/CT

Jugement N°

du 03 AVRIL 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/03193 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JFRI / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[Y] [I] [P]

Contre :

S.A.R.L. HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11]

S.E.L.A.R.L. MJ [F]

Grosse :

M^e Yvan BOUSQUET

M^e Sandrine MARTINET-BEUNIER

Copies :

M^e Yvan BOUSQUET

M^e Sandrine MARTINET-BEUNIER

Dossier

M^e Yvan BOUSQUET

M^e Sandrine MARTINET-BEUNIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [Y] [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandrine MARTINET-BEUNIER de l’AARPI LEGAL ID, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 4]

S.E.L.A.R.L. MJ [F], representée par son gérant Maître [R] [F], ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de La société HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentées par M^e Yvan BOUSQUET de la SELARL CABINET BOUSQUET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSES

Lors de l’audience de plaidoirie du 03 Février 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile,

assistées lors du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu en audience publique du 03 Février 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] née [I] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 7] et donné à bail commercial à la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] depuis le 15 juin 2006.

Par jugement du 19 novembre 2013, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11], désignant Maître [U] ès-qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 27 mai 2015, le même tribunal a homologué un plan de redressement toujours en cours d’exécution, MJ [F] étant, depuis le 29 avril 2019, le commissaire à l’exécution.

Saisi par la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11], le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a, par ordonnance du 6 avril 2021 confirmée par arrêt de la cour d’appel de Riom du 3 novembre 2021, désigné un expert, M. [E], aux fins de lister les travaux et de répartir ces derniers entre ceux incombant au bailleur et ceux incombant au preneur.

Par acte sous seing privé du 9 août 2022, la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] a cédé le fonds de commerce à la société Le Grand Hôtel de [Localité 8] au prix de 350 000 euros.

Mme [P] née [I] a fait opposition au paiement du prix de cession pour un montant de 345 684,19 euros, invoquant une créance née de la dépréciation de l’immeuble en l’absence de travaux d’entretien par le preneur.

L’expert, M. [E], a déposé son rapport le 20 octobre 2022.

A défaut d’issue amiable du litige, par acte du 22 août 2023, Mme [P] née [I] a assigné la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] et la SELARL MJ [F], es qualité de mandataire judiciaire de cette société, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’indemnisation.

La clôture de l’instruction est en date du 10 janvier 2025.

Par dernières conclusions du 12 décembre 2024, Mme [P] née [I] demande au tribunal de :

Déclarée recevable l’action engagée par elle,

A titre principal :

Condamner la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] à lui payer la somme de 164 484,80 euros au titre de l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices correspondant au coût de vidange de la cuve à fuel et à la dépréciation du bien immobilier,

A titre subsidiaire :

Condamner la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] à lui verser les sommes de :6 484,80 euros TTC pour la mise hors de service de la cuve de fioul enterrée,42 039,60 euros TTC pour le bardage bois et garde-corps en bois,116 902,80 euros TTC pour la réfection de la toiture en ardoise et de la zinguerie,26 400 euros TTC pour la sécurisation des garde-corps des chambres avec balcons et la sécurisation des pieds d’escalier,

Dans tous les cas :

Ordonner l’exécution provisoire,Rejeter les demandes de la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] ;Condamner la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] aux dépens ainsi qu’à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Sur la recevabilité de ses demandes, contestée en défense pour non déclaration de la créance au passif, elle soutient que la créance qu’elle invoque est née postérieurement à l’ouverture de la procédure collective en 2013, l’absence d’entretien et les conséquences sur l’état de l’immeuble étant apparues dans le temps après 2013.

Au fond, invoquant les articles 1231-1, 1719 2°, 1720, alinéa 2, 1754 et 1755 du code civil outre l’article L. 145-40-2 du code de commerce, elle soutient, compte tenu du rapport d’expertise judiciaire et du contrat de Me [M], qu’aucuns travaux d’entretien courant n’ont été effectués par le preneur, en violation de la clause du bail mettant à sa charge de tels travaux.

Elle évalue à titre principal son préjudice de dépréciation de l’immeuble en raison de ce défaut d’entretien à 158 000 euros et réclame en outre 6 484,80 euros pour la vidange de la cuve à fuel.

Pour voir rejeter la demande reconventionnelle de la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] en indemnisation d’un trouble de jouissance faute de pouvoir commercialiser les chambres du 3ème étage, Mme [P] née [I] affirme que ces chambres ont toujours été utilisées par le personnel de l’hôtel, que les travaux de mise aux normes, qui permettraient cette commercialisation des chambres du 3ème étage, étaient à la charge du preneur en vertu du bail et qu’en tout état de cause, le preneur n’a jamais pu louer ne serait-ce que les 50 chambres des deux autres étages. Elle en conclut que le préjudice invoqué est inexistant, hypothétique et sans lien causal avec les obligations du bailleur.

Quant à la demande de restitution du dépôt de garantie, Mme [P] née [I] indique acquiescer à la demande dès réception de la preuve comptable du versement du dépôt de garantie.

Par dernières conclusions du 7 janvier 2025, la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] et la SELARL MJ [F] demandent au tribunal de :

Rejeter toutes les demandes de Mme [P] épouse [I],Ordonner la libération des sommes détenues par le séquestre MJ [F] sur l’opposition de Mme [P] épouse [I] ;Condamner Mme [P] épouse [I] à payer à la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] :La somme de 342 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,La somme de 9 825 euros en restitution du dépôt de garantie,La somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;Condamner Mme [P] épouse [I] aux dépens dont les frais de sommation de payer le dépôt de garantie de 159,84 euros outre les frais de séquestre.Invoquant les articles L. 622-7, L. 622-24, L. 622-26 et R. 622-22 du code de commerce, la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] et la SELARL MJ [F] font valoir que faute de déclaration de la créance au passif de la procédure collective ouverte en 2013 par Mme [P], cette créance antérieure pour être née dès la signature du bail le 15 juin 2006, lui est inopposable. Elles ajoutent que les dispositions de l’article L. 622-17 du code de commerce ne peuvent trouver à s’appliquer dès lors que, du fait de l’homologation du plan de redressement le 27 mai 2015, elle est redevenue in bonis.

La société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] et la SELARL MJ [F] contestent par ailleurs l’existence du préjudice invoqué par Mme [P] née [I] et le lien causal entre ce préjudice et le défaut d’entretien reproché, dès lors que celle-ci évaluait elle-même son bien à seulement 360 000 euros en 2017, qu’elle le loue désormais 7% plus cher au nouveau preneur qui a pris les locaux en l’état et que les locaux en 2006 n’étaient pas en parfait état dès lors que la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] a fait les travaux nécessaires pour obtenir un avis de conformité favorable qui était toujours favorable lors de la vente du fonds de commerce en 2022.

Sur la demande subsidiaire de Mme [P] épouse [I], elles affirment qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée dans les locaux en 2006 et lors de la cession du fonds en 2022, il n’est pas possible de déterminer l’étendue des travaux d’entretien et de réparation incombant durant le bail au preneur. Elles rappellent également qu’un accord entre bailleur et preneur d’inaction réciproque existait de sorte que Mme [P] épouse [I] ne pourrait aujourd’hui reprocher à la société Hostellerie [Localité 8] [Localité 11] son absence d’entretien.

Au soutien de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, elles estiment que l’expert judiciaire a pointé un manquement du bailleur dans la réalisation de travaux pour environ 400 000 euros. Elles affirment que ce manquement leur a causé un préjudice financier, n’ayant pu louer les 25 chambres du troisième étage faute d’installation d’un escalier de secours.

Pour obtenir la restitution du dépôt du garantie, elles affirment rapporter la preuve, par l’acte authentique de renouvellement du bail, du versement du dépôt de garantie par ses soins au bailleur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est constaté que la prétention de la SARL HOSTELLERIE [Localité 8] SANCY aux fins de condamnation de Mme [P] à lui payer des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ne figure pas dans le dispositif des dernières conclusions du preneur de sorte que le tribunal, en application de l’article 768 du code de procédure civile, n’en est pas saisie.

Sur les demandes de Mme [P] au titre de la dépréciation de l’immeuble et, subsidiairement, des travaux mis à la charge du preneur par l’expert judiciaire

L’article L. 622-7 du code de commerce dispose que « le jugement ouvrant la procédure [de redressement judiciaire] emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation des créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17 (…) »

Selon l’article L. 622-17 du même code, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

L’article L. 622-24 du même code édicte qu’à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans les délais fixés par décret en Conseil d’Etat (…).

En l’espèce, la bailleresse réclame une créance de somme d’argent tenant à la dépréciation de son immeuble du fait de l’absence d’entretien de celui-ci par le preneur depuis 2006. Le fait générateur de cette créance est donc le défaut d’entretien démarré en 2006 et dont la bailleresse pouvait se convaincre avant l’ouverture en 2013 de la procédure collective, puisqu’il s’est écoulé sept années durant lesquelles le preneur se serait abstenu d’entretenir l’immeuble en contravention avec les stipulations du bail l’y obligeant.

Ainsi, avant 2013, elle connaissait l’état dégradé de l’immeuble nécessitant la réfection des bardages bois et garde-corps en bois, réfection des nez de balcon, réfection de la toiture en ardoise et de la zinguerie outre la nécessité de sécurisation des garde-corps des chambres avec balcons et des pieds d’escalier qu’elle estime être à l’origine de la dépréciation de la valeur de son immeuble, l’expert indiquant que l’état de l’immeuble est dû à l’inertie tant du preneur que du bailleur jusqu’en 2014, la procédure collective ayant été ouverte le 19 novembre 2013. Le montant élevé des réparations chiffrées et à la charge de chaque partie selon l’expert, à savoir 394 742,38 euros TTC à la charge de la bailleresse et 243 858,40 euros TTC à la charge du preneur, corrobore cet élément. Ces dégradations et dépréciation de l’immeuble sont donc, ainsi que le soutient le preneur, antérieures à l’ouverture de la procédure collective.

Quant à la demande au titre de la vidange de la cuve à fuel, celle-ci n’est plus en fonctionnement depuis une date indéterminée, l’expert M. [E] indiquant dans son rapport d’expertise que l’alimentation des chaudières n’est plus assurée depuis cette cuve en raison d’encrassement de la tuyauterie d’alimentation due aux dépôts dans la cuve. Or la chaudière et la cuve dont il est demandé la vidange datent de l’année de construction de l’immeuble, soit 1965. Il n’est donc pas démontré que cette obligation de vidange de la cuve, pour laquelle Mme [P] réclame au preneur une somme de 6 484,80 euros TTC, est née postérieurement à l’ouverture de la procédure collective en 2013, près de 50 ans plus tard.

Antérieures à l’ouverture de la procédure collective dont bénéficie le preneur, les créances de sommes d’argent réclamées par la bailleresse devaient faire l’objet d’une déclaration.

En conséquence, à défaut de déclaration de créance à la procédure collective de la SARL HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11] ouverte le 13 novembre 2013, les demandes de Mme [P], y compris subsidiaires, seront déclarées irrecevables.

Par suite, il sera ordonné la libération des sommes détenues par le séquestre MJ [F] sur l’opposition de Mme [P] [Y].

Sur la demande reconventionnelle de la SARL HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11] pour trouble de jouissance

S’il est mentionné dans le bail liant les parties que le bâtiment contient 76 chambres sur 3 étages, il ressort du procès-verbal de visite de la CAS d'[Localité 10] du 25 octobre 2006 que le troisième étage de l’immeuble comporte 25 chambres dont 8 réservées au personnel, le reste étant inutilisé et libéré de tout dépôt. La commission de sécurité incendie a pour la première fois en décembre 2019, émis un avis défavorable à l’exploitation de ces 25 chambres du 3ème étage. Or le preneur, placé en redressement judiciaire du fait de difficultés d’exploitation de l’hôtel, ne pouvait déjà pas louer les 50 chambres des 1er et 2ème étages de l’établissement ainsi que le montrent les chiffres d’affaires entre septembre 2019 et septembre 2021, en constante diminution, figurant dans l’acte de vente du fonds de commerce du 9 août 2022. En outre, comme le soutient également à juste titre la bailleresse, il est expressément stipulé dans le contrat de bail que tous les travaux imposés par quelque autorité que ce soit, pour mise en conformité des locaux avec de nouvelles règles d’hygiène, de salubrité ou de sécurité, seront à la charge du preneur.

Dès lors, le preneur ne justifie d’aucun préjudice, les travaux de réalisation d’un escalier de secours, imposé par l’Administration depuis 2019 au titre de la sécurité pour commercialiser les chambres du 3ème étage, étant à sa charge.

En conséquence, la demande du preneur pour trouble de jouissance sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11] en restitution du dépôt de garantie

Le preneur réclame à juste titre la restitution du dépôt de garantie par la bailleresse, dès lors qu’il est expressément mentionné, dans l’acte authentique de bail du 15 juin 2006, que le bailleur reconnait avoir reçu, en dehors de la comptabilité du notaire, le dépôt de garantie et en donner quittance au preneur.

Le preneur démontre par cette stipulation du contrat de bail le versement du dépôt de garantie tandis que Mme [P], par la production des seuls relevés de compte bancaire de son père alors bailleur, ne rapporte pas la preuve contraire.

En conséquence, Mme [P] sera condamnée à payer à la SARL HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11] la somme de 9 825 euros en restitution du dépôt de garantie.

Sur les frais du procès

Mme [P], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais de séquestre. Par contre, les frais de sommation de payer le dépôt de garantie ne font pas partie de la liste des dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Ils font partis des frais irrépétibles.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, dès lors qu’elle est désormais de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les demandes de Mme [Y] [I] née [P],

ORDONNE la libération des sommes détenues par le séquestre MJ [F] sur l’opposition de Mme [Y] [I] née [P],

CONDAMNE Mme [Y] [I] née [P] à payer à SARL HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11] la somme de 9 825 euros en restitution du dépôt de garantie,

REJETTE la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance formée par la SARL HOSTELLERIE [Localité 8] [Localité 11] ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] née [P] aux dépens comprenant les frais de séquestre ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président