Minute n° 25/296

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 12 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 8] [Localité 11]

représenté par son syndic LE CABINET [S] [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

S.C.I. LA NOE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Juin 2025

date des débats : 27 Juin 2025

délibéré au : 12 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00752 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUK6

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Les Provinces a fait assigner la SCI LA NOE devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de la condamner au paiement des sommes de :

3 932.36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement suivant décompte arrêté au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LA NOE est copropriétaire non occupante de lots situés dans l’ensemble immobilier se trouvant à Saint-Herblain [Adresse 9] et [Adresse 7].

A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Elle n’a pas honoré le paiement malgré les relances et mise en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de la SCI LA NOE lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 12 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI LA NOE, ni présente ni représentée, a été citée à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments lprésentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Provinces produit aux débats :

— un relevé de propriété de la SCI LA NOE portant sur la propriété des lots n°131, 361 et 371 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à Saint-Herblain

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4 932.36 euros au 4 février 2025

— le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 9 février 2024 condamnant la SCI LA NOE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 542.19 euros à titre principal et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025

— les relances et les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception du 8 octobre2024 et du 23 décembre 2025

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 12 avril 2023 et 25 mars 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025

— les contrats désignant la SAS Cabinet [W] [G] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que la SCI LA NOE a effectué un paiement de charges de copropriété le 19 juin 2024 ce qui a permis de couvrir largement mais pas totalement la somme à laquelle elle avait été condamnée le 9 février 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes outre que ce versement ne tient pas compte des frais dus au titre de l’article 700 du code de procédure civile. S’agissant des charges courantes, la SCI LA NOE n’a procédé à aucun paiement et n’en a pas repris le paiement régulier.

Un décompte actualisé illustre que la SCI LA NOE n’a pas repris le paiement des charges de copropriété aggravant le montant dû.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, la somme de 300 euros relative aux frais de remise du dossier à l’avocat « 2ème procédure » en date du 3 décembre 2024 sera prise en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres frais similaires sont relatifs à la condamnation précédente et doivent incomber à la SCI LA NOE.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI LA NOE reste redevable de la somme de 3 632.36 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 4 février 2025. En effet, le syndicat des copropriétaires ne prend pas en compte la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’il ne s’agit pas de charges de copropriété bien que la SCI LA NOE demeure tenue au paiement de cette somme.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, la SCI LA NOE a été destinataire de courriers de relances et de deux mises en demeure. A ce titre, il convient de préciser que l’accusé de réception du courrier de mise en demeure du 23 décembre 2024 porte la mention « pli avisé non réclamé ».

De plus, en dépit de ces démarches et d’une précédente condamnation civile pour le même motif, la SCI LA NOE persiste à ne pas s’acquitter des charges de copropriété auxquelles elle est tenue ce qui démontre son plus grand désintérêt pour les obligations qui lui incombe.

Il s’ensuit que la carence de la SCI LA NOE est manifeste. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LA NOE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LA NOE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 10] et [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS Cabinet [W] [G] les sommes de :

3 632.36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 ;

500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LA NOE aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT