TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [O]

PREFET DE [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JU7

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

Société SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JU7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2015, la société DOMAXIS aux droits de laquelle vient la société SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [R] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 185,29 euros et d’une provision pour charges de 53,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2716,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [O] le 31 mai 2024.

Par assignation du 30 octobre 2024, la société SEQENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement demander la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2140,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société SEQENS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 2847,68 euros. La société SEQENS considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose aux délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par le défendeur.

M. [R] [O] expose avoir eu des difficultés financières mais être en capacité de respecter un échéancier et pouvoir payer 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il précise avoir effectué d’importants travaux dans le logement l’été dernier.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 9 janvier 2025, M. [R] [O] a fait parvenir des documents au tribunal, dont il ne sera pas tenu compte comme n’ayant pas été autorisés et n’ayant pas été soumis au contradictoire.

Par note en délibéré en date du 18 mars 2025, M. [R] [O] a fait parvenir de nouveaux documents, transmis à la demanderesse dont il sera pas tenu compte comme n’ayant pas été autorisés et la société SEQENS ayant indiqué ne pas modifier ses demandes au regard de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2716,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Il doit être ajouté que si ce montant prend en compte une majoration par le SLS, le décompte montre que ce supplément a été annulé le 18 mars 2024 et qu’il existait malgré tout une dette locative de plus de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [R] [O] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, M. [R] [O] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, M. [R] [O] lui devait la somme de 2702,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEQENS ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat existant entre la société SEQENS, d’une part, et M. [R] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 16 mai 2024,

CONDAMNE M. [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle mensuelle à titre de provision égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [O] à payer à la société SEQENS la somme de 2702,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues arrêté au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [R] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

ORDONNE à M. [R] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [R] [O] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 7] de la présente décision,

DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [O] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge