Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM LOGI-OUEST

13 boulevard des Deux Croix

BP 83029

49017 ANGERS CEDEX 01

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [I]

2 avenue Agrippa d’Aubigné

Appartement 504 Rez de Chaussée

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00407 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSHT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Madame [W] [I]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 janvier 2014 à effet au 29 janvier 2014, la SA d’HLM Logi Ouest (ci-après « LOGI-OUEST »), a donné à bail à [W] [I] un logement de type 4 lui appartenant sis, 2 avenue Agrippa d’Aubigné, rez-de-chaussée, logement n°504 – 44300 NANTES, outre un emplacement de stationnement n°31 9064, moyennant un loyer mensuel initial de 402,95 € pour le logement et 24,89 € pour le stationnement.

Par un avenant en date du 20 janvier 2014 prenant également effet au 29 janvier 2014, la locataire a souscrit à un contrat de prestations multiservices nommé « Multi-Entretien Habitat » dont le coût est fixé mensuellement à 8,32 €. Par deux autres avenants en date des 21 décembre 2017 et 22 juin 2020, les parties ont signé dans les mêmes conditions deux contrats de location de deux emplacements de stationnement n°31 9078 et n°31 9026 sis 1 avenue Remy Belleau – 44300 NANTES moyennant le versement d’un loyer mensuel de 41,16 € pour le premier et 42,31 € pour le second.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, LOGI-OUEST a fait commandement à [W] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.177,92 € arrêté au 23 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LOGI-OUEST a fait assigner [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Recevoir son action et la déclarer bien-fondée ;

· Constater, et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du contrat de bail intervenu le 17 juin 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 20 janvier 2014 pour défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois de février 2024 ;

· Ordonner la libération des lieux par [W] [I] et tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clés après un état des lieux de sortie ;

· Ordonner l’expulsion de [W] [I] et de tout occupant de son chef du logement, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, jusqu’à libération complète des lieux y compris des meubles meublants ;

· Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

· Condamner [W] [I] au paiement de la somme de 6 098,88 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 31 octobre 2024, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 3 mai 2024, date du commandement de payer ;

· Condamner [W] [I] au paiement de la somme de 87,25 € au titre du commandement de payer délivré le 3 mai 2024 ;

· Condamner [W] [I] à lui payer, à compter du 17 juin 2024, une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail, et subsidiairement fixer ladite indemnité ;

· Condamner [W] [I] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 mai 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. À ladite audience, LOGI-OUEST se réfère à l’acte introductif d’instance et précise que le montant de la dette s’élève à 8 083,25 €. Elle soulève l’absence de la locataire à l’audience et déclare qu’en l’absence de la locataire, elle ne peut souscrire à des délais de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [W] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 30 mai 2024, reçue le 4 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer en date du 3 mai 2024 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois » (article intitulé « résiliation » page 7), et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [W] [I], pour un arriéré de loyers et charges de 1 177,92 €.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [W] [I].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LOGI-OUEST est justifiée en son principe en vertu des contrats de bail et [W] [I] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8 083,25 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 277,59 € correspondant à des frais non justifiés par le bailleur (0.92 € x 7 + 88.06 € + 183,09 €).

En conséquence, [W] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 7 805,66 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à LOGI-OUEST, à compter du 7 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 748,16 € dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la locataire ne se présente pas afin de formuler une demande de délai de paiement. Cependant, le bailleur ne s’y oppose pas formellement.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que la locataire a repris le versement intégral de ses loyers depuis mars 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier que [W] [I] vit dans le logement avec sa fille de 11 ans et que ses ressources sont irrégulières car composées de son salaire fluctuant en fonction de ses missions intérimaires, de ses contrats à durée déterminée ponctuels et d’un complément allocation chômage. Il est également mentionné que la locataire s’est mobilisée face à ses difficultés financières, a adhéré à l’aide sociale et a repris le paiement du résiduel de son loyer y ajoutant une somme supplémentaire lorsque cela lui était possible. Un plan d’apurement avec le bailleur d’un montant de 50 € par mois en sus du résiduel a été acté.

Il résulte de ces éléments que [W] [I] est en situation de régler sa dette locative et il lui sera accordé d’office par le juge des délais de paiement

Au regard de ces éléments, dès lors que [W] [I] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, sur décision du juge, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [W] [I] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LOGI-OUEST pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [I], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[W] [I] sera condamnée à verser 300 € à LOGI-OUEST sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 janvier 2014 entre la SA d’HLM LogiOuest et [W] [I], concernant le logement sis 2 avenue Agrippa d’Aubigné, rez-de-chaussée, logement n°504 – 44300 NANTES outre des emplacements de stationnement et garages, n°31 9064, n°31 9026 et 31 9078 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

CONDAMNE [W] [I] à payer à LOGI-OUEST la somme de 7.805,66 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [W] [I] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, [W] [I] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [W] [I] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [W] [I] à payer à LOGI-OUEST, à compter du 7 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 748,16 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNER [W] [I] à payer à LOGI-OUEST la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [W] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY