SG

G.B

LE 28 MAI 2026

Minute n°

N° RG 23/02518 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MJPB

[U] [Z]

[E] [H]

C/

[B] [I] épouse [W]

[J] [L],

Le 28/05/26

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à M^e HAZHAZ

copie certifiée conforme

délivrée à M^e GRESLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 19 MARS 2026 devant Géraldine BERHAULT, 1ère vice-présidente, siégeant en juge rapporteur,en présence de Diane MESSAGER attachée de justice et de Nadine GAILLOU, magistrat honoraire, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 28 MAI 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [U] [Z]

né le 20 Avril 1992 à [Localité 2] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Amalle HAZHAZ, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Madame [E] [H]

née le 27 Février 1985 à [Localité 1] ([Localité 3] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Amalle HAZHAZ, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Madame [B] [I] épouse [W]

née le 09 Septembre 1979 à [Localité 4] ([Localité 3] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Philippe GRESLE de la SCP AVOCATS NORD LOIRE, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [J] [L], NON Comparant, NON représenté

né le 18 Décembre 1977 à [Localité 1] ([Localité 3] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 3]

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente du 19 juin 2020 reçu par Maître [F] [N], notaire à [Localité 5], Monsieur [U] [Z] et Madame [E] [H] ont acquis, auprès de Monsieur [J] [L] et Madame [B] [I], une maison d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 6] ([Localité 3]-Atlantique), moyennant un prix de vente de 140.000 euros.

Par lettres recommandées avec accusé réception des 15 février et 31 mars 2021, M. [Z] et Mme [H], par l’intermédiaire de leur conseil, reprochent respectivement à Mme [I] et M. [L] de ne pas les avoir informés des défauts affectant la toiture et des problèmes d’infiltrations, espérant qu’une issue amiable puisse être trouvée.

Par ordonnance du 17 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [O], en sa qualité d’expert, lequel a rendu son rapport le 25 mai 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 1er et 5 juin 2023, M. [Z] et Mme [H] ont fait respectivement assigner M. [L] et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état statuant sur incident a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [I] et déclaré recevable l’action de M. [Z] et Mme [H].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, M. [Z] et Mme [H] sollicitent de :

Dire et juger que l’immeuble sis [Adresse 5], ayant

fait l’objet d’une vente constatée par acte authentique du 19 juin 2020 entre Mme [I] et M. [L] d’une part et M. [Z] et Mme [H] d’autre part, est affecté de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil ;

Dire et juger que les vendeurs avaient connaissance de l’existence de ce vice caché de

sorte que la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte d’acquisition est écartée,

En conséquence,

Condamner solidairement Mme [I] et M. [L] à verser à M. [Z] et Mme [H]:

— la somme de 19.912,10 euros TTC au titre des travaux réparatoires, avec indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction au jour du dépôt du rapport d’expertise ;

— la somme de 3000 euros au titre du trouble de jouissance subi par eux depuis l’apparition des désordres ;

— la somme de 1500 euros chacun, soit 3.000 euros au total au titre du préjudice moral ;

Condamner solidairement Mme [I] et M. [L] à verser à M. [Z] et Mme [H] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Mme [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement Mme [I] et M. [L] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

A l’appui de leurs demandes, sur le fondement de la garantie des vices cachés, M. [Z] et Mme [H] expliquent avoir constaté, trois mois après leur acquisition immobilière, des infiltrations au niveau de la toiture, lesquelles ont été constatées par l’expert judiciaire. Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, les demandeurs expliquent que ces infiltrations résultent du manque d’étanchéité de la toiture, qui a été restaurée “à moindre coût”, sans que les vendeurs ne les aient avertis de cette restauration sommaire lors de la vente. Ils font valoir que la mousse présente sur la toiture ne suffit pas à déceler son défaut d’étanchéité et rappellent que les diagnostics techniques ne portent que sur l’état de l’installation électrique et le raccordement au réseau d’assainissement.

M. [Z] et Mme [H] précisent que le prix d’acquisition du bien est conforme au marché immobilier et reprochent aux vendeurs de ne pas avoir indiqué que la maison était inhabitable, indiquant qu’ils auraient sollicité un devis avant d’acquérir le bien.

M. [Z] et Mme [H] rappellent que la clause d’exclusion de garantie ne peut s’appliquer dans le cas où les vendeurs avaient connaissance des vices. Ils affirment que les infiltrations étaient présentes “depuis plusieurs années” et que Mme [I] reste solidaire avec M. [L] de l’obligation d’information qui leur incombe. Ils ajoutent que Mme [I] se rendait régulièrement dans cette maison pour récupérer ses enfants, de sorte qu’elle a nécessairement aperçu la bâche posée sur la toiture durant l’hiver 2019. Ils font enfin valoir la qualité de négociatrice en immobilier de Mme [I] pour préciser qu’elle connaissait les risques encourus en dissimulant un “élément essentiel”.

M. [Z] et Mme [H] expliquent que les “infiltrations” se sont prolongées jusque dans la pièce de vie alors qu’ils accueillaient leur premier enfant, et que la durée prévisionnelle des travaux de réparation est d’une semaine, ce qui les a affecté et justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, Mme [I] demande au tribunal judiciaire, de :

Débouter purement et simplement M. [Z] et Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner M. [Z] et Mme [H] au paiement de la somme de 3.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, se fondant sur l’acte authentique de vente, Mme [I] fait valoir que les acquéreurs, qui ont pu s’entourer de tous sachants, ne pouvaient ignorer “la couverture sommaire” de la maison au regard de la mousse présente dessus. Elle précise qu’ils avaient connaissance que la maison datait d’une année antérieure à 1949, qu’aucun travaux n’ont été effectués depuis 10 ans et que des travaux de mise aux normes étaient indiqués dans les diagnostics techniques. Pour Mme [I], le défaut de toiture n’a pas été constaté matériellement par l’expert et les infiltrations ne sont qu’aléatoires, de sorte que le défaut n’est pas apparent, ce qui ne permet pas de caractériser un vice caché.

Enfin, Mme [I] précise qu’elle est séparée de M. [L], qu’elle n’habite plus la maison depuis le mois de mai 2011 et qu’elle n’a pas été informée de l’existence d’éventuelles infiltrations. Elle rappelle qu’en sa qualité de profane, la clause d’exonération de garantie doit trouver à s’appliquer.

***

M. [L] n’a pas constitué avocat. En conséquence le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de tous par application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au termes de l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande principale

Sur les désordres

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de l’application de ce texte la nécessité pour l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents éléments à savoir que la chose lui a été vendue affectée, au moment de la vente, d’un défaut caché et grave, la rendant impropre à l’usage auquel on la destine.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la maison d’habitation acquise par M. [Z] et Mme [H] est affectée de plusieurs infiltrations importantes au niveau de la toiture (ruissellements, zones très humides et flaques d’eau).

“La réalité de ces infiltrations” est constatée et confirmée par l’expert judiciaire, précisément lors du constat d’urgence du jeudi 31 mars 2022 (expertise judiciaire).

Cet expert explique que les désordres résultent d’un manque d’étanchéité de la toiture, qui est composée d’ardoises “en losange carré de format 40 x 40 cm en fibres-ciment” et qualifiée par les fabricants comme un “modèle idéal pour la restauration à moindre coût et pour préserver les bâtiments annexes ou les dépendances”, ce que les acquéreurs profanes et non avertis ne pouvaient eux-mêmes apprécier, déterminant ainsi le caractère caché du vice.

Aussi, l’antériorité de ce défaut d’étanchéité est révélée par la “présence de mousse importante sur les recouvrements des ardoises” qui se développe “sur du long terme” (expertise judiciaire), étant précisé que les premières infiltrations se sont révélées seulement trois mois après la vente, à la suite de la période estivale.

Il est établi que “les infiltrations continues sur la charpente de la toiture” provoqueraient “un pourrissement du chêne avec un risque de rupture de pannes” et pourraient entraîner “des risques de chutes” en raison “des flaques d’eau dans les pièces de vie”, ce qui remet “en cause la destination de l’ouvrage et l’habitation de ces pièces”.

Ainsi, l’ensemble de ces éléments suffit à caractériser l’existence d’un vice caché antérieur à la vente, qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné.

Sur la connaissance des vices par les vendeurs

L’article 1643 du code civil prévoit que “[Le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 19 juin 2020 prévoit une clause exclusive de garantie des vices cachés :

“L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte”.

Il est constant que pour écarter l’application de cette clause d’exclusion de garantie, les demandeurs doivent prouver que les vendeurs avaient connaissance de l’étendue du vice au moment de la vente, établissant ainsi leur mauvaise foi.

Par lecture combinée des témoignages produits par les parties, il ressort que Mme [I] n’habite plus le bien litigeux depuis l’année 2011 (témoignages de Mme [T] [I] et [D] [K]) et que M. [L] a “bâché sa toiture pendant tout l’hiver 2019" (témoignage de Mme [Y]).

De cet élément, confirmé par l’apparition des désordres trois mois après la vente, il s’ensuit que M. [L] avait nécessairement connaissance du défaut de toiture. Il est en outre établi que Mme [I], qui venait “déposer ou récupérer ses filles” dans la maison, ce qui est évoqué dans le témoignage de Mme [K] et que Mme [I] ne conteste pas dans ses écritures, ne pouvait manquer d’apercevoir la présence de la bâche sur la toiture à cette période.

De surcroît, le fait que Mme [I] n’habite plus la maison ne la dispense pas de son obligation d’information envers les acquéreurs, dont elle est tenue conjointement avec M. [L].

En n’ayant pas informé les acquéreurs du défaut d’étanchéité de la toiture, M. [L] et Mme [I] doivent être qualifiés de mauvaise foi, ce qui empêche l’application de la clause d’exclusion de garantie et engage leur responsabilité au titre des vices cachés.

L’existence des vices cachés étant suffisament caractérisée et la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte devant être écartée, il convient de condamner solidairement M. [L] et Mme [I] au paiement de la somme de 19.912,10 euros TTC au titre des travaux réparatoires. Les deux devis respectivement de 12.219,12 € et 8.462,28 € transmis par les demandeurs s’élèvent à un montant total de 20.681,40 euros (devis n°DE21-196 du 30/11/2022 de AM.Couverture et devis n°DE00000020 du 06/01/2023 de la SARL CRB). La demande étant inférieure, il convient de ne faire droit qu’à la somme réclamée de 19.912,10 euros TTC.

Cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction entre le 23 mars 2023, date du rapport d’expertise judiciaire, et la présente décision.

II – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1645 du code civil prévoit que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Ainsi qu’il a été jugé, les vendeurs avait connaissance des vices de la chose vendue, de sorte qu’ils sont tenus d’indemniser M. [Z] et Mme [H] de l’ensemble des préjudices dont ces derniers justifient l’existence.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, les désordres existants depuis l’acquisition du bien, les flaques d’eau présentes dans les pièces de vie (séjour et chambre) avec des risques de chutes (expertise judiciaire), et les désagréments causés par les travaux réparatoires constituent nécessairement un préjudice de jouissance pour M. [Z] et Mme [H] qu’il convient de fixer à la somme de 1.000 euros.

Sur le préjudice moral

L’acquisition d’une maison d’habitation affectée d’un vice caché a nécessairement occasionné des tracas distincts et une mobilisation mentale outrepassant ceux inhérents à une procédure judiciaire engendrant ainsi un préjudice moral indemnisable.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement les vendeurs M. [L] et Mme [I] à payer à M. [Z] et Mme [H] la somme de 500 euros au total.

III – Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise, seront mis à la charge de M. [L] et Mme [I] qui succombent à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs M. [Z] et Mme [H] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits et il convient de leur allouer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [J] [L] et Mme [B] [I] à payer à M. [U] [Z] et Mme [E] [H] les sommes de :

—  19.912,10 euros TTC au titre des travaux de réparation, avec indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction du 23 mars 2023, date du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au présent jugement ;

—  1.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  500 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum M. [J] [L] et Mme [B] [I] à verser à M. [U] [Z] et Mme [E] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [L] et Mme [B] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

Sylvie GEORGEONNET Géraldine BERHAULT