N° RG 25/01259 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OF5C

Minute N° 2026/0455

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Juin 2026

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S.C.I. ANATOLIMMO

C/

S.A.R.L. [T]

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copie exécutoire délivrée le 04/06/2026 à :

la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS – 10

la SELARL BRG – 206

la SELARL EMMANUELLE FOUCRÉ AVOCAT – 188

la SARL TGS FRANCE AVOCATS – 146

copie certifiée conforme délivrée le 04/06/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2026

PRONONCÉ fixé au 04 Juin 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. ANATOLIMMO (RCS [Localité 2] n°479 798 886), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. [T] (RCS [Localité 2] n°918 128 547), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Camille VIAUD LE POLLES de la SARL TGS FRANCE AVOCATS, avocate au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

Société RHAPSODY IMMO (RCS [Localité 2] N°845 313 170), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Maître Emmanuelle FOUCRE de la SELARL EMMANUELLE FOUCRÉ AVOCAT, avocate au barreau de NANTES

Société SDC 3 BIS ALLEE FLESSELLES, représenté par son syndic la SARL LEOPOLD SYNDIC, domicilié au siège social sis [Adresse 4]

Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANTS VOLONTAIRES

N° RG 25/01259 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OF5C du 04 Juin 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2022, la S.C.I. ANATOLIMMO a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [T] des locaux formant les lots n° 22 et 36 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à destination de restauration rapide sur place à emporter ou en livraison, avec possibilité de l’étendre à la restauration rapide sur place chaude à emporter ou en livraison sous la responsabilité du preneur sans recours contre le bailleur à la condition qu’une telle activité puisse être exercée dans les lieux tant au regard de leur configuration, du règlement sanitaire départemental, du règlement de copropriété, de la réglementation d’urbanisme, conformément aux normes d’hygiène de sécurité et de salubrité, de réglementation du travail et toutes autres normes régissant l’activité de restauration et les locaux recevant du public, moyennant un loyer annuel de 30 120 € hors taxes hors charges payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant du non paiement des loyers et de troubles de jouissance à l’égard de la copropriété, la S.C.I. ANATOLIMMO a fait assigner en référé la S.A.R.L. [T] selon acte de commissaire de justice du 20 novembre 2025 afin de solliciter la condamnation de la défenderesse :

— au paiement d’une provision de 29 835,81 € au titre des loyers et charges impayés,

— à procéder à la réparation intégrale de la porte cochère de la résidence, remédier à l’évacuation des odeurs de cuisines dans les parties communes de la résidence, retirer l’enseigne drapeau installée sans autorisation de la copropriété en façade de la résidence, combler le trou dans le mur du couloir de l’entrée et de la résidence, retirer et mettre aux normes le coffret ENEDIS, retirer le cabanon de stockage installé dans la cour de la copropriété sans autorisation, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de l’ordonnance et pendant une durée de deux mois, en réservant au juge des référés la liquidation de l’astreinte,

— au paiement d’une somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, par lesquelles elle se prévaut d’un commandement visant la clause résolutoire délivré le 25 mars 2026, la S.C.I. ANATOLIMMO a conclu en réclamant :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 300 € par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance pour une durée de 30 jours,

— le transport et la séquestration des meubles et véhicules dans un garde-meubles ou fourrière désignés par le tribunal aux frais et risques de la défenderesse en garantie de paiement de toutes sommes,

— la condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision de 46 678,56 € sur les loyers et charges impayés et une indemnité d’occupation mensuelle de 3 656,62 € à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à libération complète des lieux,

— à titre subsidiaire, la limitation à 12 mois des délais s’il en est accordé,

— le rejet des prétentions des intervenants volontaires, et à titre subsidiaire la condamnation en garantie de la S.A.R.L. [T] de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, en formulant toutes protestations et réserves en cas d’expertise,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais de commandement de payer et de levée de l’état des créanciers inscrits, le tout en faisant valoir que :

— les règlements allégués par la locataire ont bien été déduits et la somme réclamée n’est pas sérieusement contestée au vu de la somme mentionnée sur une proposition d’échéancier,

— le commandement visant la clause résolutoire n’a pas été satisfait dans le délai d’un mois, si bien qu’elle est fondée à se prévaloir de la résiliation du bail avec ses conséquences,

— le syndicat des copropriétaires, intervenu volontairement, a la charge de rapporter la preuve des troubles allégués et de son inaction en tant que bailleur, ce qui n’est pas le cas, puisque la porte cochère a été réparée, que des contrôles ont été fait pour les nuisances olfactives, que la société [T] s’est engagée à déposer l’enseigne, sachant que les percements de murs sont contestés et que des mesures correctrices ont été proposées, et que s’agissant du cabanon, il n’est pas fixé et posé dans la cour qui appartient à son lot,

— elle n’est pas responsable des troubles causés à l’activité de la société RHAPSODY IMMO, également intervenante volontaire et dont les locaux sont au-dessus d’un kébab et d’un autre restaurant.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. LEOPOLD SYNDIC, intervenu volontairement dans l’instance :

— conclut à la condamnation in solidum de la S.C.I. ANATOLIMMO et de la S.A.R.L. [T], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, à procéder à la réparation intégrale de la porte cochère de la résidence, remédier à l’évacuation des odeurs de cuisines dans les parties communes de la résidence, retirer l’enseigne drapeau installée sans autorisation de la copropriété en façade de la résidence, combler les trous dans le couloir de l’entrée de la résidence, retirer et mettre aux normes le coffret ENEDIS, retirer le cabanon de stockage installé dans la cour de la copropriété sans autorisation,

— formule subsidiairement toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise de RHAPSODY IMMO, sauf à étendre la mesure aux désordres constatés par commissaire de justice le 27 août 2025 et à partager les frais d’expertise,

— réclame en tout état de cause la condamnation in solidum des sociétés ANATOLIMMO et [T] aux dépens et à lui payer une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :

— les désordres allégués ont été constatés par Me [J], commissaire de justice, le 27 août 2025, et la S.C.I. ANATOLIMMO a été vainement mise en demeure, étant souligné que des difficultés ont été rencontrées pour localiser l’origine d’une fuite, tous ces désordres dépassant les inconvénients normaux du voisinage,

— à titre subsidiaire, la demande d’expertise peut être examinée et élargie sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. RHAPSODY IMMO, propriétaire de bureaux au-dessus des locaux litigieux, est également intervenue volontairement dans l’instance et sollicite l’organisation d’une expertise et la condamnation solidaire des sociétés ANATOLIMMO et [T] au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens, en faisant valoir que :

— les odeurs de friture et de gras ne sont pas évacuées par un système d’extraction, si bien qu’elle ne parvient plus à louer ses locaux depuis le départ de la société LISTO, qui a résilié le bail pour ce motif,

— une expertise aux frais partagés de toutes les parties permettra d’envisager une solution amiable ou judiciaire.

La S.A.R.L. [T] conclut au rejet des prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, formule subsidiairement toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise en proposant une mission, conteste la demande de provision de la S.C.I. ANATOLIMMO ou réclame sa réduction en sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, en objectant que :

— en présence des différentes demandes, le juge des référés ne peut constater aucune évidence dans le cadre de ce litige de troubles de voisinage relevant de la compétence du juge du fond,

— les travaux de remise en état de la porte cochère ont été effectués,

— plusieurs diligences ont été réalisées en vue de remédier aux nuisances olfactives,

— elle n’a été informée que tardivement de l’opposition à l’installation de son enseigne après de multiples diligences de sa part qu’elle rappelle,

— les percements réalisés sont à relativiser et des solutions de reprise sont envisagées,

— le cabanon n’apporte aucune gêne à des opérations techniques,

— si une expertise est ordonnée, la mission doit être modifiée,

— elle rencontre des difficultés financières et démontre sa bonne foi et sa capacité à redresser la situation.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 27 octobre 2022 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 30 120 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. ANATOLIMMO a fait délivrer un commandement de payer le 25 mars 2026 portant sur un arriéré de loyer et charges de 48 175,16 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d’un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce qu’il y a deux créanciers inscrits au 6 avril 2026, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] et BPCE LEASE, auxquels la procédure a été dénoncée par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 2 avril 2026.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qui peut être constatée, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Si la débitrice conteste sa dette dans le dispositif de ses conclusions, aucune argumentation n’est développée au soutien de cette contestation.

La S.A.R.L. [T] réclame la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Elle ne fait aucune offre concrète d’échéancier et les rapports comptables qu’elle verse aux débats sont en réalité de simples données financières, qui ne sont même pas présentées selon le plan comptable. Elle ne produit aucun bilan et aucun prévisionnel permettant de croire au redressement d’une situation manifestement totalement obérée.

Même si quelques versements ont été réalisés, ils sont totalement irréguliers et démontrent que cette entreprise est manifestement aux abois.

La demande reconventionnelle sera donc rejetée et l’expulsion accordée.

Le recours à la force publique étant autorisé, il n’apparaît pas nécessaire de fixer une astreinte.

Il est inutile de prévoir des dispositions particulières concernant les meubles, dont le sort est régi de plein droit par celles du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer avec charges, c’est à dire la somme de 3 656,62 € TTC par mois.

Le décompte des loyers et accessoires du 22 avril 2026 permet de constater qu’il est dû 46 678,56 € jusqu’au 30 juin 2026, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

Les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sont sérieusement contestées, étant donné qu’il est justifié de nombreuses diligences pour remédier aux désordres allégués depuis qu’ils ont été constatés par un commissaire de justice, et que l’examen de la persistance d’éventuelles difficultés relève du juge du fond.

Il est inutile d’envisager une expertise, alors que l’exploitant du commerce va être expulsé et que les nuisances alléguées cesseront.

Il est équitable de fixer à 1 000,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. [T] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il est équitable de ne pas faire application de ces mêmes dispositions au profit d’autres parties.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. [T] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons la S.A.R.L. [T] à payer à la S.C.I. ANATOLIMMO :

— une provision de 46 678,56 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30/06/26,

— une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation de 3 656,62 € par mois à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. [T] aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 mars 2026 et des frais de levée de l’état des créanciers inscrits.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE