TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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PÔLE CIVIL

Pôle Famille 3ème section

JUGEMENT RENDU LE

20 Mai 2025

N° RG 22/07135 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XWQJ

N° Minute : 25/45

AFFAIRE

[U] [M]

C/

[C] [D] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [U] [M]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Mathilde CAYOL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 546

DEFENDEUR

Monsieur [C] [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Anne-yaelle SARMET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 346

En application des dispositions de l’article 813 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025 en audience publique devant Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en Juge Unique, assistée de Soumaya BOUGHALAD, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [U] [M] et Monsieur [C] [V] ont vécu en concubinage. De leur relation est née [B] [V] [M], le [Date naissance 7] 2009.

Par acte authentique du 28 juin 2019, ils ont acquis en indivision à hauteur de 50% chacun, un bien situé [Adresse 2], comprenant un appartement et deux places de stationnement, au prix de 639.700 euros, ainsi que les meubles au prix de 15.300 euros. L’achat a été acquis moyennant la conclusion d’un prêt auprès du [13] de 655.500 euros.

Monsieur [V] et Madame [M] se sont séparés et Madame [M] a quitté le logement le 12 février 2022.

Les tentatives de partage amiable ayant échoué, Madame [M] a, par acte du 20 juillet 2022, fait assigner Monsieur [V] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 février 2024, Madame [M] demande au juge aux affaires familiales de :

ordonner qu’il soit procédé aux opérations de comptes liquidation partage de l’indivision existante entre Madame [U] [M] et Monsieur [C] [G] [V] ;désigner tel notaire qu’il plaira à Madame ou Monsieur le juge aux affaires familiales pour procéder aux opérations de comptes, liquidation partage de l’indivision à l’exception de Maître [T], notaire sis à [Localité 15] (78) et renvoyer les parties devant ce notaire pour y procéder ;débouter Monsieur [C] [G] [V] de sa demande d’attribution préférentielle du bien immobilier situé à [Adresse 19] ;ordonner, à défaut de vente amiable du bien dans un délai de 3 mois à compter du prononcé du jugement, la licitation du bien immobilier sis à [Adresse 19] et dont les références cadastrales sont les suivantes : Section O N°[Cadastre 6] [Adresse 18] 00 ha 21 a 82 ca ;juger que le bien sera mis à prix aux enchères à la somme de 730.000 euros (sept cent trente mille euros ) ;juger que Monsieur [C] [G] [V] est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 13 février 2022 et jusqu’au jour du partage ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [G] [V] à la somme de 1.070 euros par mois ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sous caution ;condamner Monsieur [C] [G] [V] à verser à Madame [U] [M] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 juin 2024, Monsieur [V] demande au juge aux affaires familiales de :

fixer la valeur locative du bien indivis à la somme de 1.900 euros mensuelle et l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 760 euros ;dire et juger que le bien indivis sera attribué à Monsieur [V] dans le cadre du partage à intervenir ;fixer la valeur vénale du bien indivis au vu des estimations versées aux débats à la somme de 650.000 euros ;dire et juger que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [V] a cessé à compter du 21 septembre 2023, date à laquelle il a cessé définitivement toute occupation du bien indivis ;dire et juger que l’indemnité d’assurance allouée au titre du dégât des eaux à hauteur de 7.055 euros par la société [10] bénéficiera exclusivement à Monsieur [V] s’il était condamné au versement d’une indemnité d’occupation ;ordonner qu’il soit procédé aux opérations de comptes liquidation partage de l’indivision existante entre Madame [U] [M] et Monsieur [C] [V] et notamment le compte précis des sommes dues par la demanderesse au titre des échéances de crédit et de taxes afférentes au bien indivis, ainsi que le compte de l’indemnité d’occupation dont est redevable le défendeur ;désigner tel notaire qu’il plaira à Madame ou Monsieur le juge aux affaires familiales afin d’y procéder et renvoyer les parties devant le notaire commis, à l’exclusion de Maitre [I] notaire à [Localité 17], notaire choisi par Madame [M] ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;dire et juger Madame [M] mal fondée en sa demande formulée en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;l’en débouter.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

La clôture a été prononcée le 13 juin 2024 et l’affaire appelée à l’audience du 20 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de partage judiciaire

Monsieur [V] et Madame [M] sont propriétaires indivis du bien immobilier situé [Adresse 4].

En vertu de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention.

En vertu de l’article 842 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Suivant les dispositions des articles 1361 et suivants du code de procédure civile, lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage et un expert peut être désigné en cours d’instance pour procéder à l’estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir.

L’article 1364 ajoute que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, un notaire sera désigné pour dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits des parties. Maître [H], notaire à [Localité 11] est par conséquent désignée.

Compte tenu du conflit opposant les parties et des circonstances de l’affaire, un juge sera commis pour surveiller ces opérations dans les conditions prévues par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile, ainsi que précisé au dispositif.

Sur la demande de Madame [M] tendant à voir déclarer Monsieur [V] redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation pour l’occupation du bien indivis

Madame [M] fait valoir qu’elle a quitté le logement indivis le 12 février 2022 et que Monsieur [V] y est demeuré. Elle soutient qu’il est à ce titre redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, jusqu’au partage ou jusqu’à la vente amiable du bien. Elle valorise l’indemnité mensuelle due à la somme de 1.070 euros.

Monsieur [V] ne conteste pas être redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation, à compter du 12 février 2022, toutefois il fait valoir qu’il a quitté le bien le 21 septembre 2023 et que par conséquent l’indemnité cesse d’être due à cette date. Il valorise l’indemnité mensuelle à la somme de 760 euros par mois.

Les parties s’opposent ainsi sur la durée de l’occupation privative ainsi que sur le montant de l’indemnité due.

Sur la période d’occupation privative du bien

Aux termes de l’article 815-9, alinéa 2, du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il n’est pas contesté que Monsieur [V] a joui privativement du bien à compter du 12 février 2022, date de départ de l’indemnité d’occupation.

Monsieur [V] a pris à bail un logement dans les Yvelines, le 21 septembre 2023, proche du nouveau domicile de Madame [M] compte tenu notamment du fait que la résidence habituelle d'[B] avait été attribuée à sa mère par jugement du 29 juin 2023.

Monsieur [V] a informé Madame [M] de ce déménagement par écrit le 5 octobre 2023. Par ailleurs, les clefs du logement étaient à la disposition des deux parties à la conciergerie de l’immeuble, notamment afin que celles-ci puissent faire réaliser des devis en vue de la vente du bien sur laquelle les parties s’étaient entendues. A cet effet, Monsieur [V] produit une autorisation établie par Madame [M], en sa qualité de propriétaire indivise du bien, à Madame [A] [N], agent immobilier, de retirer les clefs au PC de sécurité de l’immeuble.

Il résulte de ce qui précède que les deux parties avaient la jouissance divise du bien à compter du départ de Monsieur [V] et l’indemnité d’occupation doit donc cesser à cette date, c’est-à-dire le 21 septembre 2023.

L’indemnité d’occupation est due par Monsieur [V] à l’indivision à compter du 12 février 2022 jusqu’au 21 septembre 2023.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation due

L’indemnité d’occupation dont Monsieur [V] est redevable doit être évaluée au regard de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation par l’indivisaire.

Il ressort des pièces versées aux débats que le bien indivis est constitué d’un appartement de type F3/4 pièces, d’une surface de 110 m2, situé au 36ème étage. Il comprend une galerie d’entrée, une cuisine avec coin repas, une chambre, une chambre avec salle d’eau, une chambre avec salle de bain et deux places de stationnement.

Madame [M] produit une attestation de l’agence [14] du 31 mars 2022 dont il résulte que la valeur locative a été estimée entre 2.000 et 2.200 euros meublé et 1.900 à 2.000 euros non meublé ainsi qu’une estimation de l’administrateur de bien de l’immeuble, du 21 mars 2023, fixant la valeur locative meublée entre 2.500 et 2.850 euros.

Monsieur [V] produit une estimation de l’agence [12] du 9 mars 2022, fixant la valeur locative mensuelle entre 1.800 et 1.950 euros, non meublé. Il fait valoir qu’en 2016, le bien était loué 1.492 euros par mois.

La valeur locative du bien à prendre en compte est la valeur locative non meublée. En effet, rien ne justifie que soit prise en considération la valeur locative meublée pour la fixation de l’indemnité d’occupation d’un bien indivis occupé par un indivisaire avec les meubles de l’indivision. La valeur locative est donc fixée à 1.900 euros qui constitue la moyenne des estimations des agences Guy Hocquet et [12].

A raison du caractère précaire de la jouissance du bien indivis par Monsieur [V], il sera fait application d’un abattement de 20%, ramenant ainsi l’indemnité d’occupation par lui due à l’indivision à la somme de 1.520 euros.

Sur la demande tendant à la licitation du bien et la demande tendant à l’attribution préférentielle

Madame [M] sollicite la licitation du bien à défaut de vente amiable dans les trois mois à compter du prononcé du jugement, dans la mesure où les parties ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités de sortie de l’indivision.

Monsieur [V] souhaite se porter acquéreur du bien et sollicite par conséquent l’attribution préférentielle.

L’article 1476 du code civil soumet le partage de la communauté dissoute notamment pour ce qui concerne l’attribution préférentielle, celle-ci n’étant, cependant, jamais de droit, aux règles établies au titre « Des successions » pour les partages entre cohéritiers.

Il résulte de l’article 831-2 du code civil que, pour être accueillie, la demande d’attribution préférentielle doit porter sur un local qui sert effectivement d’habitation.

En l’espèce, Monsieur [V] ne vit plus dans le bien indivis, sa demande tendant à l’attribution préférentielle est par conséquent rejetée.

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs, ne peut être partagée commodément et sans perte, ou, si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Selon les dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le bien immobilier indivis soit aisément partageable en nature entre les coindivisaires.

Ainsi, à défaut pour les parties de parvenir à vendre à l’amiable le bien dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, il sera procédé à sa vente sur licitation à la barre du tribunal judiciaire de Nanterre, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Pour ce qui concerne la mise à prix, les estimations produites par les parties permettent de fixer une mise à prix à hauteur de 730.000 euros.

Sur la demande au titre de l’assurance dégât des eaux

Monsieur [V] fait valoir que s’il devait être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, il sollicite l’intégralité de la somme de 7.055 euros perçue par l’indivision au titre de l’impossibilité d’occuper le bien du fait du sinistre.

Madame [M] ne formule aucune observation sur cette question.

Dans la mesure où Monsieur [V] n’est pas condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à son départ et où l’indemnité d’assurance porte sur une période au cours de laquelle le bien était libre d’occupant (pièce n°32 du défendeur), l’indemnité d’assurance doit revenir à l’indivision.

Sur le surplus des demandes

S’agissant des dépens, il convient d’ordonner leur emploi en frais privilégiés de partage.

L’équité ne commande pas de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Eu égard à la nature du litige, il n’y a pas lieu de faire échec à l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Monsieur [C] [V] et de Madame [U] [M] ;

DESIGNE pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage Maître [Z] [H], notaire à [Localité 11], conformément aux dispositions de l’article 1364 du code de procédure civile ;

COMMET tout juge de la troisième section du Pôle Famille du tribunal judiciaire de Nanterre, pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés ;

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance présidentielle rendue à la requête de la partie la plus diligente ;

DIT que le notaire désigné devra saisir dans les meilleurs délais le juge commis à tout moment de toutes difficultés faisant obstacle à sa mission ;

DIT que les parties ou leur conseil pourront saisir directement le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficulté particulière dans le déroulement des opérations ;

RAPPELLE qu’il appartient aux parties de concourir loyalement aux opérations de comptes, liquidation et partage ;

RAPPELLE que le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir et que ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport ;

RAPPELLE que le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; qu’ il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions , astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord , désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien…) ;

RAPPELLE que si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure, étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable ;

RAPPELLE qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ;

RAPPELLE que le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties ;

DIT que Monsieur [C] [V] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision [O] pour l’occupation privative du bien immobilier situé [Adresse 4] du 12 février 2022 au 27 septembre 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont Monsieur [C] [V] est redevable à l’égard de l’indivision [O] à la somme de 1.520 euros ;

DIT que l’indemnité d’assurance versée par l’assurance bénéficiera à l’indivision ;

REJETTE la demande d’attribution préférentielle de Monsieur [C] [V] ;

A DEFAUT de vente amiable du bien indivis, dans les trois mois suivant la signification des présentes, ORDONNE, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné :

* le bien immobilier situé [Adresse 2], Cadastré Section O, numéro [Cadastre 5], lieudit [Adresse 3], Surface 00 ha 21 a 82 ca  ;

FIXE la mise à prix à la somme de 730.000 euros ;

DIT qu’il incombera à la partie la plus diligente :

*de constituer avocat dans le ressort du tribunal de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utiles au greffe du tribunal

*de communiquer ce cahier aux autres indivisaires d s son dépôt au greffe du tribunal.

DIT qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322–31 à R. 322–36 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la partie la plus diligente à faire visiter par le commissaire de justice de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires ;

AUTORISE la partie la plus diligente à faire procéder par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

DIT qu’à chaque fois, le commissaire de justice pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

DIT que le produit de la vente sera versé en l’étude de Maître [Z] [H], notaire ;

DEBOUTE les parties de toutes autre demande ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par M^me Gabrielle LAURENT, Première Vice-présidente adjointe et par M^me Soumaya BOUGHALAD, Greffier.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT