TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00565 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDZN

AFFAIRE : S.A. HALPADES / [Y] [B]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Monsieur [A] [G], directeur général, donnant pouvoir à Madame [F] [T] [W],

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [B] né le 19 Avril 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Corine BIGRE de la SELAS AGIS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme HALPADES a, par contrat signé le 1er octobre 1988, donné à bail à Monsieur [I] [B] et Madame [D] [L], prédécédée, un appartement de type T4 au sein du bâtiment 1 situé à l'[Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le loyer mensuel de 1 836,78 francs, hors charges.

Monsieur [I] [B] est décédé le 13 mars 2024.

Monsieur [Y] [B], fils de Monsieur [I] [B] et Madame [D] [L], a continué à occuper le logement.

Par acte de Commissaire de Justice du 23 janvier 2025, remis à étude, la société anonyme HALPADES a fait assigner Monsieur [Y] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 6 mai 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil afin de :

— à titre principal, de rejeter tous droits de Monsieur [Y] [B] au transfert du bail du logement pour non-respect des dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— de constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [Y] [B] et/ou de tous occupants de son chef, du logement situé sis à [Adresse 1] à [Localité 4] et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— à titre subsidiaire, de constater la résiliation du bail sous seing privé (conditions particulières et contrat de location) et des conditions générales à effet au 1er octobre 1988 au jour du décès de Monsieur [I] [B] pour non-respect des obligations contractuelles, et des dispositions légales, et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— en conséquence de quoi, condamner Monsieur [Y] [B] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et en remettre les clés après avoir effectué les réparations locatives et ce, à compter du prononcé de la décision à venir et ordonner que faute par lui d’obtempérer dans le délai de sus-indiqué, la société requérante pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [Y] [B] à payer à la société requérante la somme de 6 664,67 euros correspondant à 5 792,48 euros en indemnités d’occupation échus impayés à compter du 14 mars 2024 (lendemain du décès) et 872,19 euros au titre des loyers et charges impayés es qualité d’héritier dus arrêtée le 14 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse) ;

— condamner Monsieur [Y] [B] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er janvier 2025, selon fiche de calcul annexée au présent acte, jusqu’à leur départ effectif des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer, inhérentes à la législation H.L.M et selon les résultats de charges ;

— condamner Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens, et ce conformément à l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront, outre le coût du commandement de payer d’un montant de 94,45 euros, le coût du présent acte introductif d’instance, et la dénonciation à Monsieur le Préfet de l’acte précité, et au paiement d’une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social, adressé au Greffe le 29 avril 2025, fait état qu’en l’absence de relogement par le bailleur et du refus de ce dernier de signer un contrat à son nom, Monsieur [Y] [B] n’a procédé au paiement d’aucun loyer et a pour projet de quitter l’appartement. Il a déclaré percevoir des ressources à hauteur de 454 euros par mois et avoir des charges de 704 euros par mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025 lors de laquelle les parties étaient représentées, puis renvoyée à plusieurs reprises pour l’échange de leurs conclusions.

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, la société anonyme HALPADES a réitéré ses demandes et a déposé un décompte actualisant la dette locative au 15 septembre 2025 à la somme de 11 707,50 euros. Elle a expliqué qu’au regard de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, l’appartement de type T4 ne pouvait être transféré à Monsieur [Y] [B] car il était trop vaste pour un seul locataire. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [B], représenté, a déposé ses conclusions, demandant au Juge de :

— à titre principal, juger que la société HALPADES doit transférer le bail au nom de Monsieur [I] [B] à lui où de rédiger un bail à son nom ;

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai de deux années pour pouvoir payer les sommes dues ;

— lui accorder un délai de trois mois pour quitter le logement ;

— débouter le demandeur de toutes demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens.

Monsieur [Y] [B] a expliqué avoir toujours vécu dans le logement avec ses parents et s’être occupé de son père avant son décès, remplir les conditions fixées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en sa qualité d’aidant et pouvoir donc revendiquer le bénéfice du transfert du bail, ce qui lui permettra en outre de percevoir les allocations personnalisées au logement et de régler la dette locative. Si sa demande de transfert de bail à son profit devait être rejetée, Monsieur [Y] [B] a sollicité des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le sort du bail

Selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le descendant du locataire en titre qui réside dans les lieux depuis plus d’un an avant son décès a droit au transfert du bail portant sur un logement d’habitation à loyer modéré.

L’article 40 de ladite loi précise que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 de ce même code prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, Il n’est pas discuté que Monsieur [Y] [B], le fils de Monsieur [I] [B] réside dans le logement depuis plus d’un an. Toutefois, le logement est composé de quatre pièces principales et Monsieur [Y] [B] y vit désormais seul. Le logement est ainsi inadapté à la taille du ménage.

Par ailleurs, si la société anonyme HALPADES ne justifie pas avoir fait une proposition de relogement à Monsieur [Y] [B], il convient de préciser que le texte n’en fait pas une obligation mais une simple faculté, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché.

Dès lors, Monsieur [Y] [B] ne peut prétendre au transfert des locaux à son profit et le bail a été résilié, du fait du décès de Monsieur [I] [B], le 13 mars 2024.

Monsieur [Y] [B] étant sans droit ni titre depuis le 14 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

2. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Y] [B] s’est maintenu dans l’appartement loué par son père, postérieurement au décès de ce dernier le 13 mars 2024.

En conséquent, il est redevable de la somme de 11 092,06 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le 14 mars 2024, date de résiliation du bail, et le 31 août 2025, date du dernier prélèvement figurant au décompte produit aux débats avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il sera par ailleurs tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux.

L’article 1343-4 du code civil, alinéa 1, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [B] sollicite, à titre subsidiaire, si le transfert du bail ne lui était pas accordé, de plus larges délais de paiement, expliquant avoir perçu de faibles revenus en sa qualité d’aidant familial d’intérimaire.

La société anonyme HALPADES s’oppose, quant à elle, à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] [B] ne produit que son avis d’imposition de 2024 portant sur ses revenus de 2023 et ne justifie nullement de sa situation financière et personnelle actualisée, de sorte qu’il est impossible d’établir sa capacité de remboursement à ce jour.

Dès lors, la demande de Monsieur [Y] [B] tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [B] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 80 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, executoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la société anonyme HALPADES et Monsieur [I] [B] portant sur un appartement de type T4 au sein du bâtiment 1 situé à l’Ancolie des Alpes à [Localité 4] à la date du décès du locataire, soit le 14 mars 2024 ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [B] tendant au transfert dudit bail à son profit ;

CONSTATE que Monsieur [Y] [B] est occupant sans titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme HALPADES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à verser à la société anonyme HALPADES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux qu’elle soit volontaire ou résulte de l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à verser à la société anonyme HALPADES la somme de 11 092,06 euros au titre des indemnités d’occupation échues à la date du 31 août 2025, outre intérêts à taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [B] tendant à obtenir des délais de paiement ;

REJETTE les autres demandes de la société anonyme HALPADES ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] au paiement de la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,