COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10]

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [C], [I] [A] épouse [C], [E] [V], [K] [T] [X], [G] [H] [M] c/ [Y] [S]

N°/24/00846

Du 20 Novembre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 22/00284 – N° Portalis DBWR-W-B7G-N7ZQ

Grosse délivrée à:

Maître Hélène BERLINER

expédition délivrée à:

M^e Pierre VARENNE

le 21/11/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre 2024 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [R] [C]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [I] [A] épouse [C]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [E] [V] (partie intervenante)

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [K] [T] [X] (partie intervenante)

[Adresse 6]

[Localité 11]

99999 GRANDE BRETAGNE

représentée par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [G] [H] [M] (partie intervenante)

[Adresse 6]

[Localité 11]

99999 GRANDE BRETAGNE

représenté par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Maître [Y] [S], Notaire

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de [Localité 10], avocats plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 30 janvier 2018 par lequel monsieur [R] [C] et madame [I] [A] épouse [C] ont fait assigner maître [Y] [S] notaire à [Localité 10] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu le jugement en date du 21 janvier 2020 par lequel le tribunal de céans a réservé l’ensemble des demandes, ordonné le sursis à statuer dans l’attente du jugement de l’affaire RG 16/2316, et ordonné la radiation administrative de la procédure ;

Vu la demande de réinscription de l’affaire au rôle des affaires civiles le 11 janvier 2022 ;

Vu la réinscription de l’affaire au rôle le 18 janvier 2022 ;

Vu les conclusions d’intervention volontaire de monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M] (rpva 31 janvier 2023) ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [R] [C] et madame [I] [A] épouse [C], monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M] (rpva 5 avril 2023) qui sollicitent de voir :

Vu l’article 2224 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 1231-1 du Code Civil

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu le jugement avant dire droit en date du 21 janvier 2020

Vu le protocole d’accord transactionnel en date du 25 mai 2021

Vu le jugement rendu par la 2eme chambre TJ [Localité 10] 30 mars 2023 RG 22/01272 SCI l’ATELIER/ [V], [C] [A] [X] [M]

Recevoir en leur intervention volontaire Monsieur [V], Madame [X] et Monsieur [M],

Vu l’acte d’acquisition en date du 21 janvier 2012 des époux [C] au sein de la copropriété [Adresse 8] du lot n°2 un appartement avec mezzanine et du lot n°4 un emplacement pour deux voitures dans la cour, sis [Adresse 7] à [Localité 10]

Vu l’acte d’acquisition en date du 23 mai 2011 de monsieur [E] [V] au sein de la copropriété [Adresse 8], des lot n°1 (un appartement) et le lot n°5 (emplacement de parking pour deux voitures).

Vu l’acte authentique en date du 13 juin 2006 de Madame [K] [T] [X] et Monsieur [G] [H] [M] au sein de la copropriété [Adresse 8], des lots n°3 dans bâtiment A un appartement et le lot n°6 dans la cour (emplacement de parking pour deux voitures).

Vu l’acte contenant état descriptif de division et partage en date du 3 juillet 2002 reçu par Me [S] constituant diverses servitudes dont une servitude d’échelle sur le lot n°6 de Madame [N] d’une largeur de 1 m 50 sur cour au sein de la copropriété [Adresse 8], sis [Adresse 7] à [Localité 10].

Vu l’acte état descriptif de division en date du 10 décembre 2004 reçu par Me [S] notaire, qui entérine la création de six parkings sur la cour, au sein de la copropriété [Adresse 8], sis [Adresse 7] à [Localité 10]

Vu la servitude de tour d’échelle de 1 m 50 au bénéfice de la SCI l’ATELIER dans la cour commune au sein de la copropriété [Adresse 8], sis [Adresse 7] à [Localité 10]

Vu l’impossibilité des époux [C] de disposer de deux emplacements de parking dans la cour lot n°4

Vu l’impossibilité de Mr [V] de disposer de deux emplacements de parking dans la cour lot n°5

Vu l’impossibilité de Madame [X] et Monsieur [M] de disposer de deux emplacements de parking dans la cour lot n°6,

Déclarer Me [S] responsable des conséquences de ses manquements à leur encontre,

Condamner Me [S] au règlement de la somme de 794,73 € sur frais d’acte modificatifs et honoraires de médiation à parfaire,

Condamner Me [S] compte tenu de la valeur des places de stationnement au paiement d’une somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts,

Ordonner l’exécution provisoire.

Condamner Me [S] au paiement d’une somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de maître [S] (rpva 15 juin 2023) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 4 du code de procédure civile,

A titre principal,

JUGER que l’action est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du Notaire ne saurait être recherchée sur à la fois sur un fondement contractuel et délictuel ;

En conséquence,

JUGER les demandes des époux [C], de Monsieur [V], de Madame [X] et de Monsieur [M] dirigées à son encontre irrecevables et les en débouter ;

A titre subsidiaire,

JUGER qu’elle n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par les époux [C], Monsieur [V], Madame [X] et Monsieur [M];

JUGER que les époux [C], Monsieur [V], Madame [X] et Monsieur [M] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de sa part ;

DEBOUTER les époux [C], Monsieur [V], Madame [X] et Monsieur [M] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

A titre principal et subsidiaire,

CONDAMNER les époux [C], Monsieur [V], Madame [X] et Monsieur [M] à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Michel DRAILLARD, avocat aux offres de droit.

DIRE n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu l’ordonnance de clôture du 14 décembre 2023 fixant la clôture différée au 24 mai 2024 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Par acte authentique en date du 10 octobre 2014, la SCI L’ATELIER a acquis dans un ensemble immobilier le lot n° 1 et le lot n° 2 cadastrés sous le numéro de parcelles KW [Cadastre 2], outre un emplacement de parking figurant au cadastre sous le numéro KW [Cadastre 5] sis [Adresse 7] à [Localité 10], dans lequel est rappelé l’acte descriptif de division et partage constituant diverses servitudes dont une de passage et de tour d’échelle sur le lot n°6 de Madame [N] d’une largeur de 1 m 50 sur cour au sein de la copropriété [Adresse 8] du 3 juillet 2002.

Par acte authentique en date du 13 juin 2006 Madame [K] [T] [X] et Monsieur [G] [H] [M] ont acquis dans ledit ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 8] le lot n°3 dans le bâtiment A un appartement et le lot n°6 dans la cour (emplacement de parking pour deux voitures).

Par acte authentique en date du 23 mai 2011, monsieur [E] [V] a acquis dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 8] ayant son accès sous l’immeuble [Adresse 7] et par la [Adresse 12] et l'[Adresse 9] comprenant un corps de bâtiment dénommé bâtiment B, un corps de bâtiment dénommé bâtiment A, une cour à usage de parking cadastré sous les numéros de parcelle KW [Cadastre 3] et [Cadastre 4], le lot n° 1 (un appartement) et le lot n° 5 (emplacement de parking pour deux voitures ).

Par acte authentique en date du 21 janvier 2012, monsieur et madame [C] ont acquis dans le même ensemble immobilier [Adresse 8] le lot n° 2 dans le bâtiment A (un appartement) et lot n° 4 dans la cour (emplacement de parking pour deux voitures).

Les demandeurs, copropriétaires au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 8], exposent que selon médiation en date du 26 avril 2021, un protocole d’accord transactionnel a été signé en date du 25 mai 2021 dans lequel il a été littéralement convenu ce qui suit : « Monsieur [V], monsieur et madame [C], madame [X], et monsieur [M] reconnaissent la servitude de passage et de tour d’échelle dont est bénéficiaire la SCI L’ATELIER au droit de leur parkings lots n°4, 5 et 6. La SCI L’ATELIER ne souhaitant pas renoncer à cette la servitude de passage et de tour d’échelle. Monsieur [V], Monsieur et Madame [C], Madame [X], Monsieur [M] étant chacun titulaire de deux places de parkings, il s’avère que pour respecter la servitude de passage et de tour d’échelle dont bénéficie la SCI L’ATELIER, Monsieur [V], Monsieur et Madame [C], Madame [X], Monsieur [M] perdent respectivement l’usage et la jouissance d’une place de parking compte tenu de la configuration de la Cour. Il est décidé d’élaborer un nouveau plan de matérialisation de trois places de parkings pour attribution d’un parking à Monsieur [V], Monsieur et Madame [C], et Madame [X], Monsieur [M] et d’une place de parking invité qui sera attribué en partie commune de la copropriété dans le respect de la servitude de passage et de tour d’échelle dont bénéficie la SCI L’ATELIER, dont un plan est annexé aux présentes.

Il sera en conséquence procédé à une refonte de l’état descriptif de division en date du 10 décembre 2004 rédigé par maître [S] en sa qualité de notaire ainsi que des titres de propriété de Monsieur [V], Monsieur et Madame [C], Madame [X], Monsieur [M].

La SCI L’ATELIER renonce à toutes actions indemnitaires envers Monsieur [V], Monsieur et Madame [C], Madame [X], Monsieur [M] dans la procédure N° RG 16/02613 comme dans toutes autres procédures.

Il est convenu que l’ensemble des frais relatifs au plan de matérialisation de trois places de parkings pour attribution d’un parking à Monsieur [V], Monsieur et Madame [C], et Madame [X], Monsieur [M] et d’une place de parking invité qui sera attribué en partie commune de la copropriété dans le respect de la servitude de passage et de tour d’échelle dont bénéficie la SCI L’ATELIER, la refonte et l’élaboration de l’état descriptif de division en date du 10 décembre 2004, de la modification des titres de propriétés de Monsieur [V], Monsieur et Madame [C], Madame [X], Monsieur [M] seront pris en charge à part égales par Monsieur

[V], Monsieur et Madame [C], Madame [X], Monsieur [M] qui s’y obligent.

En exécution dudit protocole les parties devaient solliciter le cabinet SARL PENSA GEOTROPO pour établir un projet de modification de l’état descriptif de division existant et un plan de matérialisation des places de parkings restantes et devaient régler la somme totale de 2280 € TTC selon facture du 30 août 2021. »

Ils indiquent qu’un jugement a été rendu le 30 mars 2023 recevant madame [X] et monsieur [M] en leur intervention volontaire, constatant le désistement d’instance et d’action de la SCI L’ATELIER avec acceptation de monsieur [V], monsieur [R] [C], madame

[C], madame [K] [X], monsieur [G] [M] et ordonnant l’homologation du protocole d’accord transactionnel conclu le 25 mai 2021 entre la SCI l’ATELIER d’une part et monsieur [V], monsieur [R] [C], madame [C], madame [X], et monsieur [M] d’autre part.

Ils soutiennent que maître [S] en sa qualité de notaire ayant rédigé l’état descriptif de division en date du 10 décembre 2004 dudit immeuble avec notamment les six places de stationnement a omis de prendre en compte les conséquences juridiques de l’application la servitude de passage et de tour d’échelle au sein de la copropriété [Adresse 8], sis au [Adresse 7] à [Localité 10], de sorte que le nombre de parkings créés n’est en pratique pas possible.

Ils indiquent subir un préjudice certain compte tenu de la perte de stationnement dans la cour et de l’impossibilité de disposer d’une de leur place de parking dans la cour de la copropriété [Adresse 8].

Ils concluent qu’en rédigeant un état de descriptif de division prévoyant la création de six places de parkings en ne prenant pas en compte l’existence de la servitude de tour d’échelle au profit de la madame [N] dont la SCI L’ATELIER vient aux droits, Me [S] a engagé sa responsabilité.

Ils sollicitent le remboursement des honoraires de la médiation intervenue et des frais concernant le modificatif du titre de propriété outre la perte d’une place de parking qu’ils évaluent à la somme de 60 000 € chacun.

En réponse, maître [S] conclut à titre principal que l’action des demandeurs est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du Notaire ne saurait être recherchée sur le double fondement contractuel et quasi délictuel.

Elle conclut que le Notaire ne peut pas voir sa responsabilité recherchée en sa qualité de rédacteur d’acte sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil, car il n’existe aucun lien contractuel entre lui et les parties à l’acte qu’il reçoit, n’étant pas amené à instrumenter dans le cadre d’un mandat, mais dans le cadre de son monopole d’Officier Ministériel.

Elle explique que la responsabilité du Notaire rédacteur d’acte est donc de nature quasi délictuelle, et ne peut être engagée que sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.

A titre subsidiaire, elle conclut à son absence de responsabilité, arguant qu’elle été mandatée par la société ASB devenue propriétaire de l’ensemble immobilier composé des bâtiments A et B et de la cour sis [Adresse 7] à [Localité 10], pour établir un Etat Descriptif de Division afin qu’il soit procédé à la division de l’ensemble immobilier en 6 lots, que l’Etat Descriptif de Division du 10 décembre 2004 qu’elle a établi porte bien la création de six lots.

Elle soutient que la création de ces lots ne pose juridiquement aucun problème, que seule la faisabilité de leur implantation physique est discutée, que l’implantation physique des lots est matérialisée par des plans établis par un architecte DPLG, Monsieur [Z] [W], annexés à l’acte, et qu’il ne ressort de ces plans que la création des trois emplacements de parking litigieux aurait été matériellement impossible.

Elle fait valoir qu’il ressort du plan de masse des stationnements, annexé à l’acte, que les trois emplacements de parking litigieux ne font pas obstacle à la servitude de passage et de tour d’échelle qui bénéficiait au bâtiment B (lot 1) en vertu de l’ancien EDD du 03 juillet 2002, les trois parkings étant créés à une distance permettant l’accès à l’entrée de ce bâtiment, qu’elle n’est pas architecte, n’a aucune compétence en la matière et n’avait aucune raison de douter de l’exactitude du plan, ni aucun moyen de s’apercevoir de la difficulté soulevée quant à l’emplacement des parkings.

Elle ajoute que comme l’a observé justement le Tribunal dans son jugement avant dire droit, les époux [C] ont reconnu dans leur acte de vente avoir reçu copie de l’EDD du 10 décembre

2004, lequel contient en annexe plusieurs plans dans lesquels figure la servitude de passage, le

lot n°4 ne semblant pas concerné par ce passage.

Elle indique que si au paragraphe « RAPPEL DE SERVITUDE », il est bien indiqué que dans l’EDD du 3 juillet 2002 contenant modificatif à EDD et partage, il a été constitué des servitudes particulières et notamment une servitude suivant laquelle le lot 6 (ancien) demeure grevé d’une servitude de passage et de tour d’échelle pour l’entretien du lot numéro 1 sur une largeur de 1,50 m le long de la façade du bâtiment B constituant ledit lot n°1, il est également stipulé page 3 de l’EDD du 10 décembre 2004 que l’EDD du 27 octobre 1989 et son modificatif du 3 juillet 2002 ont été annulés, que dès lors, la servitude de passage et de tour d’échelle a nécessairement été annulée par le nouvel EDD du 10 décembre 2004.

Elle rappelle qu’une servitude de tour d’échelle consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété, qu’un emplacement de parking ne saurait empêcher cet accès temporaire, un véhicule étant aisément déplaçable pour permettre cet accès le temps des travaux, que la SCI L’ATELIER n’a à aucun moment prétendu que l’emplacement du parking des époux [C] l’empêchait d’accéder à son lot, que ce n’est pas à l’encontre des époux [C] que la SCI L’ATELIER a engagé son action, mais à l’encontre uniquement monsieur [V], propriétaire de l’emplacement de parking lot n°5, au motif que ses locataires se garaient systématiquement sur la servitude le long de la façade de son lot sans respecter la distance de 1,50 mètres.

Elle conclut qu’aucun manquement ne peut lui être imputé, qu’elle ne saurait indemniser les copropriétaires de l’éventuelle perte d’une place de parking dont ils ne pouvaient de facto bénéficier, que le préjudice qu’ils invoquent tenant à la perte d’une place de parking pour tenir compte de la servitude de tour d’échelle, est de leur fait, au motif que les époux [C], Madame [X] et Monsieur [M] sont d’abord intervenus à la procédure engagée par la SCI L’ATELIER contre le seul Monsieur [V], alors que leur emplacement de parking n’était pas contesté.

Elle ajoute qu’ils ont accepté dans un protocole d’accord de réduire leur emplacement de parking

sans discuter de la conséquence de l’annulation de l’EDD du 03 juillet 2002 sur la servitude de tour d’échelle, qu’ils n’ont à aucun moment invoqué ce moyen, qui s’il avait prospéré, aurait clos le débat, qu’ils n’ont pas invoqué le fait que les emplacements de parking ne faisaient pas obstacle à la mise en œuvre de la servitude de tour d’échelle revendiquée par la SCI L’ATELIER, nécessairement temporaire, ni à l’accès au bâtiment B par la SCI L’ATELIER, sans quoi cette dernière n’aurait pas manqué de les assigner aux côtés de M. [V].

Elle conclut qu’ils sont directement la cause du préjudice qu’ils prétendent subir par l’acceptation des conditions du protocole d’accord.

Elle fait observer à titre superfétatoire, qu’un emplacement de parking en extérieur ne saurait avoir une valeur de 60 000 €, une telle somme n’étant justifiée ni dans son principe ni dans son quantum, ajoutant que dans le cadre des négociations, il a été prévu que chacun des copropriétaires puisse bénéficier d’une place de parking invité attribué en partie commune, et qu’ils ne perdent donc aucune place dans les faits.

Sur l’intervention volontaire de monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M]:

Leurs interventions volontaires est parfaitement recevable ès qualité de copropriétaires au sein de la copropriété « [Adresse 8] » ayant intérêt à agir en la cause.

Sur le fond:

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 4 alinéa 1 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

A l’appui de leurs demandes, les demandeurs invoquent à la fois l’article 1240 du code civil (responsabilité quasi-délictuelle) et l’article 1231-1 du même code (responsabilité contractuelle).

Ils sollicitent en effet de voir juger recevable leur demande en justice envers Me [S] au visa de l’article 1240 du code civil, et invoquent les dispositions de l’article 1231-1 du code civil arguant que les professions juridiques ont l’obligation d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Or les responsabilités contractuelles et délictuelles ne peuvent se cumuler dès lors que les demandes de réparation du préjudice subi portent sur le même objet.

Toutes demandes à des dommages et intérêts formées sous le double fondement des responsabilités contractuelle et délictuelle sont irrecevables.

En conséquence, les demandes de monsieur [R] [C] et madame [I] [A] épouse [C], monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M] à l’encontre de maître [S] seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire, non nécessaire, ne sera pas ordonnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de maître [S] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les demandeurs seront condamnés à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, les demandeurs seront condamnés aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M],

DECLARE irrecevables les demandes de monsieur [R] [C] et madame [I] [A] épouse [C], monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M] à l’encontre de maître [Y] [S],

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

CONDAMNE monsieur [R] [C] et madame [I] [A] épouse [C], monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M] à payer à maître [Y] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [R] [C] et madame [I] [A] épouse [C], monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [R] [C] et madame [I] [A] épouse [C], monsieur [E] [V], madame [K] [X] et monsieur [G] [M] aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT