COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE SOUTH BEACH c/ [L] [G], [Z] [U]

N° 24/

Du 09 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/02384 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYYX

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

le 09/12/2024

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nous Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-présidente à la 4ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

Vu l’article 778 du Code de procédure civile, le dépôt du dossier a été autorisé et l’affaire renvoyée devant le Tribunal pour être jugée sans plaidoirie, le prononcé du jugement étant fixé au 09 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Président, assistée de Madame KALO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE SOUTH BEACH Représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [L] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

Madame [Z] [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [G] et Mme [Z] [U] sont propriétaires en indivision des lots n°16 et 52 d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 13] » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 8] [Localité 11].

Par lettre du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » a mis en demeure M. [L] [G] et Mme [Z] [U] de lui payer la somme de 2.463,60 euros de charges de copropriété dues au 31 janvier 2024.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » a fait délivrer le 18 mars 2024 à M. [L] [G] et Mme [Z] [U] une sommation de payer la somme de 3.470,03 euros de charges de copropriété dues au 11 mars 2024.

Par acte du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [16] » situé [Adresse 6]) a fait assigner M. [L] [G] et Mme [Z] [U] aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :

2.725,44 euros de charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date de la première mise en demeure,373,50 euros au titre des frais engagés par le syndic à la date du 5 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024,7.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, avec distraction au profit de Maitre Laëtitia Gaborit, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, tous les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels, les relevés des appels de fonds afférentes aux charges courantes et aux travaux, les décomptes individuels de charges ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le décompte des copropriétaires défendeurs est débiteur depuis le 26 octobre 2023 et ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire d’un montant de 373,50 euros doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [L] [G] et Mme [Z] [U] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement.

Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [L] [G] et Mme [Z] [U] sont propriétaires indivis des lots n°16 et 52, le procès-verbal de l’assemblée générale du 26/03/2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/05/2022 au 30/04/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/05/2024 au 30/04/2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [L] [G] et Mme [Z] [U], une mise en demeure de payer la somme de 2.463,60 euros de charges de copropriété adressée à M. [L] [G] et Mme [Z] [U] par lettre du 31 janvier 2024, une sommation de payer la somme de 3.470,03 euros de charges de copropriété dues au 11 mars 2024 délivrée à M. [L] [G] et Mme [Z] [U] par acte du 18 mars 2024, un relevé de compte débiteur de la somme de 3.098,94 euros au 5 juin 2024, somme incluant des frais de mise en demeure et de contentieux, soit un solde de charges et provisions de 2.725,44 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] » rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance de charges d’un montant de 2.725,44 euros, comptes arrêtés au 5 juin 2024 que M. [L] [G] et Mme [Z] [U] seront condamnés à lui payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2024 réclamant la totalité de cette somme et jusqu’à parfait règlement.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis, sur le fondement de ce texte, que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la première mise en demeure (60 euros) et le coût de la sommation de payer (153,52 euros). En revanche, les frais de contentieux qui constituent des actes élémentaires d’administration du syndic ne seront pas retenus comme nécessaires.

Par conséquent, M. [L] [G] et Mme [Z] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] Beach », à proportion de leurs droits dans l’indivision, la somme de 213,52 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêt au taux légal à compter 28 février 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes fournis que M. [L] [G] et Mme [Z] [U] procèdent régulièrement à des paiements pour tenter de contenir leur dette de charges.

Si les règlements auxquels ils procèdent sont insuffisants au regard de leur dette, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier leur défaillance, ils font obstacle à ce que la mauvaise foi de ces copropriétaires soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à défaut d’établir que son préjudice est causé par la mauvaise foi de M. [L] [G] et Mme [Z] [U].

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [L] [G] et Mme [Z] [U] seront condamnés aux dépens, avec distraction au profit de Maitre Laëtitia Gaborit, avocat, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [G] et Mme [Z] [U] à payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [16] » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 8] [Localité 10] la somme de 2.725,44 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 5 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [L] [G] et Mme [Z] [U] à payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [16] » situé [Adresse 6] la somme de 213,52 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêt au taux légal à compter 28 février 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [L] [G] et Mme [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [16] » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 9] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [16] » situé [Adresse 4] à [Localité 15] de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [16] » situé [Adresse 4] à [Localité 15] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [L] [G] et Mme [Z] [U] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT