TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 mars 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00558 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJI6

DEMANDEUR

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [Y], [G] [H], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Charline REJOU, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jeanne BASTARD, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 23 Janvier 2025

Jugement prononcé le 20 Mars 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [T] a donné à bail à M. [Y] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] par contrat du 09 novembre 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 289 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 avril 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 28 août 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [Y] [H] au paiement :

* de la somme de 1692 euros arrêtée au 05 août 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 14 novembre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [L] [T] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2333 euros au 1er janvier 2025. Il a indiqué ne pas être défavorable à des délais de paiement.

M. [Y] [H], représenté par M^e REJOU, a indiqué ne pas s’opposer au constat de la résolution du bail et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette de loyer, dont il ne conteste pas le montant. Il a indiqué être en détention provisoire et à ce titre ne pas pouvoir travailler en détention. Il a contesté la demande de dommages et intérêts et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, indiquant ne pas être de mauvaise foi mais dans l’incapacité de payer son loyer en raison de sa situation actuelle. Il a sollicité également, à titre reconventionnel la condamnation de M. [T] à la restitution de la somme de 289 euros correspondant au dépôt de garantie et, par compensation, la déduction de cette somme de sa dette de loyer.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [Y] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 05 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 09 novembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 1262 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

M. [Y] [H] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Au demerant, M. [Y] [H] reconnaît n’avoir procédé à aucun paiement depuis plusieurs mois et indique ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [L] [T] produit un décompte démontrant que M. [Y] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2333 euros au 01 janvier 2025.

M. [Y] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il sollicite la restitution du dépôt de garantie de 289 euros, et la compensation de cette somme avec sa dette de loyer.

En application de 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’article 1347 dispose que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la remise des clés au bailleur n’a pas eu lieu ; dès lors, la restitution du dépôt de garantie n’est pas encore due. Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

M. [Y] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2333 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par [L] [T].

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce M. [H] sollicite les plus larges délais de paiement exposant que suite au jugement pour les faits l’ayant placé en détention il pourra exercer une activité rémunératrice et ce y compris en cas de condamnation s’il est maintenu en détention.

M. [T] indique ne pas être opposé au délais de paiement.

Au regard de ces éléments, un délai sera accordé à M. [Y] [H] pour régler la dette locative. Il sera tenu de de se libérer de sa dette dans un délai de vingt-quatre mois comme précisé dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [L] [T] ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par son débiteur ni de la mauvaise foi de ce dernier de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Y] [H], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, l’équité et la situation économique respective des parties commandent d’écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juin 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [Y] [H] de libérer le logement situé [Adresse 3] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [L] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne M. [Y] [H] à payer à [L] [T] la somme de 2333 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 1262 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Accorde à M. [Y] [H] la faculté de se libérer de la dette dans un délai de vingt-quatre mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision, par 24 versements de 100 euros, chaque versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance la totalité de la dette redeviendra exigible quinze jours après la date de présentation d’une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

— Condamne M. [Y] [H] à verser à [L] [T] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 02 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail

— Déboute M. [L] [T] de sa demande de dommages et intérêts,

— Déboute M. [L] [T] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [Y] [H] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,