TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/15307

N° Portalis 352J-W-B7H-C3FYB

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

20 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PIERFIL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Brigitte DE CASAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0752

DÉFENDERESSES

Madame [H] [B] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [K] [D] épouse [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [G] [D] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P570

Décision du 19 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/15307 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FYB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Camille CHAUMONT, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 15 Décembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 19 mars 2026

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2001, Mme [H] [B] épouse [D], Mme [K] [D] épouse [Q], et Mme [G] [D] épouse [U], ci-après ensemble « l’indivision [D] », ont donné à bail à la SARL Pierfil un local commercial situé [Adresse 1] dans le [Localité 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2001.

Le bail a été successivement renouvelé à compter du 1er juillet 2010, puis pour la dernière fois à compter du 1er juillet 2019, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel en principal de 39.000 euros hors charges et hors taxes.

La destination visée au bail est celle de « COMMERCE DE CHAUSSURE – ARTICLE DE MAROQUINERIE – ACCESSOIRE DE MODE – DE TOUS VETEMENTS ET SOUS-VETEMENTS EN TOUTES MATIERES ».

Par courrier recommandé en date du 23 mars 2022, la société GEST.I.V.A, gestionnaire du bien pour le compte de l’indivision [D], a informé le preneur de l’engagement des travaux de ravalement. Elle a rappelé les stipulations contractuelles contenues à l’article 19 du contrat de bail, en vertu desquelles les travaux de ravalement sont supportés par le preneur et elle a proposé un règlement échelonné par tiers du coût des travaux, sur la base du devis dressé par la société Central Peinture en date du 24 mai 2021.

Par courrier recommandé reçu le 15 avril 2022, le conseil de la société Pierfil a contesté la demande de paiement du prix des travaux de ravalement, considérant qu’il s’agissait de grosses réparations ne pouvant être mises à la charge du preneur au regard de l’article R. 145 35 du code de commerce.

Par exploit signifié le 20 novembre 2023, la société Pierfil a fait assigner l’indivision [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir juger nul et non écrit l’article 19 b) du bail commercial relatif à la charge des travaux de ravalement et condamner les bailleurs à lui adresser des avis d’échéance régularisés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, la société Pierfil demande au tribunal de :

— juger nulle et non-écrite la clause du bail régularisée en juillet 2019 en son article 19 b) : « les travaux de ravalement même ceux effectués sur injonction de l’administration seront supportés par le locataire »,

En conséquence,

— juger que la société Pierfil n’est débitrice d’aucune somme au titre des travaux de zinguerie et ravalement de la façade rue et pignons suivant devis de la société Central Peinture du 24 mai 2021,

— condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard l’indivision [D] à lui adresser un avis d’échéance ne comportant pas la mention « rappel » ou « impayé » et toute somme portant sur les travaux de zinguerie et ravalement de façade et pignons,

— débouter l’indivision [D] de sa demande reconventionnelle,

— juger qu’elle n’est débitrice d’aucune somme au titre des charges, conséquence des travaux de ravalement,

— condamner les membres de l’indivision [D] conjointement et solidairement au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les condamner aux entiers dépens sous la même solidarité,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société Pierfil fait valoir qu’en application des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, elle n’est débitrice d’aucune charge portant sur les travaux de ravalement, objet du devis de la société central Peinture du 24 mai 2021 ; que les travaux décrits dans le devis sont des travaux de ravalement qui doivent être considérés comme des travaux relevant de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur ; que la distinction établie par les bailleurs entre chacun des postes de travaux du ravalement pour distinguer ce qui relève des gros travaux, pour aboutir à une part de 63,40 % à la charge de la locataire, est empreinte de mauvaise foi et dénuée de fondement ; qu’une injonction administrative de ravalement a été délivrée et rappelée dans le bail, en raison de la vétusté de l’immeuble et de sa mise en conformité avec la réglementation ; que la demande d’expertise des bailleurs n’est pas fondée en ce que l’expertise ne peut pallier la carence de la preuve des défendeurs, la nature des travaux de ravalement de façades, pignons et remise aux normes de la zinguerie n’étant pas contestable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, l’indivision [D] demande au tribunal de :

A titre principal,

— rejeter la demande formée par la société Pierfil tendant à voir jugée nulle et non écrite la clause du bail en son l’article 19 b), en ce qu’elle met à la charge du preneur « les travaux de ravalement, même ceux effectués sur injonction administrative »,

En conséquence,

— rejeter la demande formée par la société Pierfil tendant à la voir condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à lui adresser un avis d’échéance ne comportant pas la mention « rappel » ou « impayé » ou toute somme portant sur les travaux de ravalement,

Reconventionnellement,

— condamner la société Pierfil à lui verser :

—  39.180,90 euros, au titre des charges récupérables correspondant aux charges impayées relatives aux travaux de ravalement avec intérêts au taux contractuel de 2% par mois à compter de chacune des échéances contractuelles et subsidiairement à compter des présentes conclusions,

—  3.918 euros, au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% prévue par la clause pénale stipulée à l’article 24 du contrat de bail,

A titre subsidiaire :

— condamner la société Pierfil à lui verser :

—  26.363,27 euros, au titre des charges récupérables correspondant aux charges impayées relatives aux travaux de ravalement avec intérêts au taux contractuel de 2% par mois à compter de chacune des échéances contractuelles et subsidiairement à compter des présentes conclusions,

—  2.636,32 euros, au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% prévue par la clause pénale stipulée à l’article 24 du contrat de bail,

En tout état de cause :

— condamner la société Pierfil à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui seront à recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Vivien Blum, avocat au barreau de Paris,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A titre plus subsidiaire,

— designer avant-dire droit tel expert qu’il plaira au tribunal afin de fournir tout élément technique utile permettant au tribunal de qualifier les différents travaux effectués dans le cadre du devis établi par la société Central Peinture le 24 mai 2021,

A titre infiniment subsidiaire,

— limiter le montant de l’indemnité les défenderesses pourraient être condamnées à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les bailleresses exposent que les travaux de ravalement ne sont pas nécessairement des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et que, même requis par l’administration, s’ils ne constituent pas des grosses réparations ils peuvent être mis contractuellement à la charge du preneur ; que le devis du 25 mai 2021 porte sur des travaux de ravalement des façades sur rue et des pignons et de zinguerie ; que les travaux entrepris n’affectaient pas la structure de l’immeuble et qu’ils n’étaient donc pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ; que l’article 19 b) du bail est valide en ce qu’il ne contrevient pas aux dispositions impératives de l’article R. 145-35 du code de commerce. Elles font valoir, en application des articles 1103 et 1217 du code civil, que les travaux de ravalement à hauteur de 102.300 euros doivent être mis à la charge de la locataire à hauteur de 39.180,90 en application de la quote-part de 383/1000ème afférente aux locaux ; qu’au regard du refus de payer à l’échéance les sommes dues, la locataire doit être condamnée aux pénalités contractuelles en application de l’article 24 du bail qui prévoit un intérêt de retard de 2% par mois des sommes dues et une indemnité forfaitaire de 10%. A titre subsidiaire, elles soutiennent qu’une distinction doit être effectuée entre les différents postes de travaux figurant au devis dont la majeure partie ne relève pas des grosses réparations ; qu’une somme de 26.636,27 euros doit être mise à la charge de la locataire, augmentée de la clause pénale de 10%. A titre encore plus subsidiaire, elles soutiennent qu’il convient de désigner un expert afin de fournir un avis technique sur les différents travaux effectués dans le cadre du devis litigieux.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 17 mars 2026, prorogé au 19 mars 2026.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande visant à voir réputée non écrite une clause du bail

A titre liminaire, il sera relevé que le bail conclu entre l’indivision [D] et la société Pierfil, renouvelé à compter du 1er juillet 2019, est soumis aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », de sorte que les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce trouvent à s’appliquer au contrat.

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (…) Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Aux termes de l’article R. 145-45 du code de commerce, pris pour l’application de l’article L. 145-40-2 du même code : « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 4 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent. »

Enfin, l’article L. 145-15 du même code dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Il s’ensuit que toute clause, stipulation ou arrangement contraire à l’exigence d’inventaire et à la répartition des charges définie par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 susvisés, dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L. 145-15, doit être réputé non écrit.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, l’article 19 « charges et conditions locatives » stipule un inventaire des charges aux termes duquel a) le bailleur supporte « Les travaux visés à l’article 606 du code civil », et b) « le locataire supporte toutes les autres charges et notamment sans que cette liste soit limitative :

[…]

— Les travaux de ravalement, même ceux effectués sur injonction de l’administration.

Une injonction de ravalement a été délivrée au Bailleur et les travaux seront exécutés courant 2020 ».

Les travaux de ravalement recouvrent des opérations diverses qui peuvent aller du simple nettoyage à la reprise de structure. Si ces travaux incombent par principe au bailleur, les opérations qui ne relèveraient pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ou de la vétusté, peuvent, le cas échéant, être mis à la charge du preneur en vertu d’une stipulation expresse.

En l’espèce, aucun élément n’est produit permettant de déterminer si la stipulation contractuelle litigieuse visait des travaux touchant à la structure de l’immeuble ou imputables à sa vétusté, ou des travaux de nettoyage pouvant être transférés au locataire. L’injonction administrative à laquelle les parties font référence et qui est visée à l’article 19 b) du contrat de bail n’est pas davantage versée aux débats et il ne peut se déduire de sa simple existence que les travaux qui y sont visés sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ou liées à la vétusté.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les travaux de ravalement visés à l’article 19 b) du contrat de bail constituent des charges incombant au bailleur qui ne pouvaient pas être transférées au locataire.

La demande visant à voir déclaré non écrit l’article 19 b) du contrat de bail sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement des travaux de ravalement de l’immeuble

Il résulte des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées supra ne peuvent être imputés au locataire. Toutefois, peuvent être imputés au locataire les dépenses se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il est admis de façon constante que les grosses réparations s’entendent comme les réparations touchant à la structure de l’immeuble et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, étant précisé que la liste de l’article 606 du code civil n’est pas exhaustive.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il a été rappelé que le contrat de bail stipule en son article 19 b), au visa de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, que « le locataire supporte toutes les autres charges et notamment sans que cette liste soit limitative :

[…]

— Les travaux de ravalement, même ceux effectués sur injonction de l’administration. Une injonction de ravalement a été délivrée au Bailleur et les travaux seront exécutés courant 2020 ».

Par courrier recommandé daté du 23 mars 2022, la société Gestiva, administrateur de bien pour le compte de l’indivision [D], a informé la société Pierfil que les travaux de ravalement actuellement en cours s’élevaient à la somme de 102.000 euros selon devis de la société Central Peinture qui était communiqué, et qu’en application de l’article 19 du contrat de bail, la quote-part de 383/1000ème de cette somme, soit la somme de 40.215 euros, lui incombait.

La société Pierfil conteste cette demande en paiement estimant qu’en application des dispositions issues de la loi dite « Pinel », les bailleresses ne peuvent lui imputer ces travaux qui relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil ou des dépenses visant à remédier à la vétusté de l’immeuble.

Il convient de relever qu’aucune des parties ne produit d’élément de nature à contextualiser les travaux de ravalement, notamment l’injonction administrative qui aurait été délivrée aux bailleurs, de sorte que le tribunal ne dispose que du devis de l’entreprise de travaux pour apprécier la nature des travaux réalisés.

Comme indiqué précédemment, les travaux de ravalement ayant été mis à la charge du locataire par stipulation expresse du bail, il convient d’analyser les postes de travaux pour apprécier leur qualification et si la charge ne pouvait en être transférée par le bailleur.

En l’espèce, l’immeuble étant situé en angle, le ravalement a porté sur une façade côté [Adresse 3] et une façade côté [Adresse 4], ainsi que sur les murs pignon, étant précisé que le local de la société Pierfil se situe en pied d’immeuble et au premier étage, également en angle et sur les deux façades.

Les opérations prévues au devis sont classées en plusieurs catégories :

— le décapage des façades par plusieurs procédés (chimique, application d’un décapant, grattage manuel, rinçage à l’eau) : cette opération est classique d’une opération de nettoyage et le devis ne mentionne pas d’opération affectant la structure ou l’étanchéité de l’immeuble, de sorte que la charge de cette opération peut être transférée au locataire ;

— des travaux préparatoires sur applats avec piochage des enduits dégradés existants : cette opération vise à retirer par piochage les enduits décrits comme « dégradés », ce qui peut mettre en évidence des défauts de structure tels que des failles ou défauts d’étanchéité qui nécessiteraient un traitement. A cette opération est associée, sous la même rubrique, une opération de « exécution d’un carrotage à l’outil, en partie haute de chaque tableau de fenêtre », qui vise à créer une ventilation dans chaque pièce de l’immeuble, opération qui vise donc la création d’ouvertures et touche la structure de l’immeuble. Au regard des descriptifs du devis, cette rubrique de travaux devra rester à la charge du bailleur, soit les sommes suivantes :

—  7.236 euros + 4.620 euros pour les façades sur rue,

—  3.750 euros pour le pignon côté [Adresse 4],

—  1.100 euros pour le pignon côté Boileau,

— des travaux préparatoires sur modénatures avec notamment la démolition des éléments dégradés, le nettoyage du support, la réfection au mortier, le coffrage et la façon de larmiers, selon nécessité : cette opération qui vise la démolition et la réfection d’éléments dégradés de la façade, en particulier la réalisation de larmiers qui sont des éléments permettant d’assurer l’étanchéité en éloignant l’eau de ruissellement, sera considérée comme affectant la structure et l’étanchéité de l’immeuble et devra rester à la charge du bailleur, soit la somme suivante :

—  3.970 euros pour les façades sur rue,

— des réfections de supports piochés : ces opérations visent la fourniture et pose d’un grillage en acier galvanisé à mailles soudées triple torsion pour armature : ces opérations consistent à refaire des éléments retirés et à intégrer des éléments visant à renforcer la structure des façades. La charge de ces opérations devra rester à la charge du bailleur, soit les sommes suivantes :

—  4.890 euros pour le pignon côté [Adresse 4],

—  1.300 euros pour le pignon côté Boileau,

— des finitions de l’enduit au micro mortier de chaux, puis des finitions de peinture : ces finitions qui visent à remettre les façades en état de propreté par l’application d’enduits et de peintures, n’affectent pas la structure et l’étanchéité de l’immeuble et leur charge peut être transférée au locataire.

Les divers travaux de nettoyage des boiseries, fenêtres en PVC et garde-corps ne visent que des opérations de nettoyage (lessivage, brossage, ponçage) et il est précisé qu’il « n’est pas prévu de remplacement d’élément bois sur les diverses menuiseries de l’immeuble ». Ces opérations sont des opérations d’entretien et peuvent être mises à la charge du locataire.

S’agissant des travaux de zinguerie, les opérations visées au devis consistent en des travaux de dépose de l’existant et remplacement de la zinguerie sur la façade rue et de la descente d’eau pluviale. Ces éléments qui consistent à remplacer l’intégralité des éléments existants posés et incrustés sur la façade puisqu’ils nécessitent des opérations de piochage pour leur retrait, ont pour objectif d’assurer l’étanchétité de l’immeuble en assurant la bonne évacuation des eaux de pluie. La charge de ces opérations doit, en conséquence, rester à la charge du bailleur, soit les sommes suivantes:

—  6.600 + 3.828 + 350 = 10.778 euros pour la façade sur rue,

—  3.900 euros pour le remplacement de la descente des eaux de pluie.

Il ressort du devis de la société Central Peinture que les frais relatifs aux travaux, hors installation de chantier et échafaudages (25.277,50 euros), s’élèvent à (98.694,50 – 25.277,50) = 73.417 euros hors taxes.

Il convient de déduire de cette somme les postes de travaux qui doivent rester à la charge du bailleur, pour obtenir la somme qui pourrait être transférée au locataire, soit :

73.417 – (7.236 + 4.620 + 3.750 + 1.100 + 3.970 + 4.890 + 1.300 + 10.778 + 3.900) =31.873 euros, représentant 43,40 % du total des travaux.

Il convient d’ajouter à cette somme le prorata des échafaudages et de l’installation du chantier pouvant être imputé au locataire, soit 25.277,50 x 43,40 % = 10.970,43 euros, soit une charge transférable au locataire de : 31.873 + 10.970,43 = 42.843,43 euros.

L’entreprise de travaux ayant appliqué une remise commerciale de 5.694,50 euros au total des travaux, il convient d’en transférer une part de 43,40% (2.471,40 euros) au locataire, soit une charge de travaux de 42.843,43 – 2.471,40 = 40.372 euros.

La société Pierfil ne conteste pas la quote-part de 383/1000ème des charges de copropriétés correspondant au local commercial donné à bail, appliquée par le bailleur. Il en résulte une charge de travaux représentant 40.372 x 383/1000 = 15.462,48 euros hors taxes.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles transférant à la charge du locataire les frais de ravalement, à l’exclusion des travaux relevant des grosses réparations, la société Pierfil sera condamnée à payer à l’indivision [D] la somme de 15.462,48 euros HT.

Elle sera déboutée de sa demande de correction des avis d’échéance corrigés sous astreinte.

Le tribunal ayant fait partiellement droit à la demande en paiement de l’indivision [D], il n’y a pas lieu d’examiner la demande très subsidiaire aux fins d’expertise.

Sur la demande au titre des intérêts de retard et de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

Selon l’article L. 314-6 du code de la consommation, « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. Les catégories d’opérations pour les prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application du 1° de l’article L. 313-1 ou ne constituant pas une opération de crédit d’un montant supérieur à 75 000 euros destiné à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien sont définies à raison du montant des prêts. »

En l’espèce, l’article 24 « Clause pénale » du contrat de bail stipule que « En cas de retard de paiement, à son exacte échéance, d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires, frais de relance et plus généralement en cas de non-paiement de toute somme exigible au titre du présent bail, le preneur sera redevable, de plein droit, sans mise en demeure préalable, d’une indemnité forfaitaire de 10% ainsi que des intérêts de retard au taux de deux pour cent (2%) par mois ou par fraction de mois, tout mois commencé étant dû en entier, ces intérêts étant toujours calculés sur les sommes dues, intérêts compris, le tout dans la limite du taux usuraire ».

Il convient de relever que le taux d’intérêt contractuel de 2% par mois, qui revient à un taux annuel effectif de 26,82 % par an, dépasse le seuil de l’usure fixé à 8,67% par an pour des prêts supérieurs à 6.000 euros à compter du 1er janvier 2026. La demande d’application de ce taux d’intérêt sera par conséquent rejetée.

S’agissant de l’indemnité forfaitaire de 10%, la présente procédure ayant été nécessaire pour déterminer le montant exact des travaux pouvant être imputés au locataire, l’indemnité forfaitaire de 10% revêt un caractère manifestement excessif et il conviendra de la ramener à une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

En conséquence, la société Pierfil sera condamnée à payer à l’indivision [D] la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

La société Pierfil qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Vivien Blum en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la société Pierfil sera condamnée à payer à l’indivision [D] une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SARL Pierfil de sa demande visant à voir déclaré non écrit l’article 19 b) du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 stipulant à la charge du locataire « les travaux de ravalement même ceux effectués sur injonction de l’administration seront supportés par le locataire »,

Condamne la SARL Pierfil à payer à Mme [H] [B] épouse [D], Mme [K] [D] épouse [Q], et Mme [G] [D] épouse [U] la somme totale de 15.462,48 euros HT au titre des frais de ravalement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la SARL Pierfil à payer à Mme [H] [B] épouse [D], Mme [K] [D] épouse [Q], et Mme [G] [D] épouse [U] la somme de 500 euros au titre de la clause pénale,

Déboute la SARL Pierfil de sa demande de communication sous astreinte d’avis d’échéance corrigés,

Condamne la SARL Pierfil à payer à Mme [H] [B] épouse [D], Mme [K] [D] épouse [Q], et Mme [G] [D] épouse [U] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Pierfil de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Pierfil aux dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e Vivien Blum,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME