COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01795 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P543

Du 17 Décembre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [N]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e SABATIE

à M^e VASLON

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART Greffier, qui a signé la minute avec le président.

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Octobre 2024, déposée par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SASU CITYA DALBERA

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Tiffany VASLON, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [E] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 05 Novembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [N] est propriétaire du lot n° 3 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, fait assigner Monsieur [E] [N] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  5847,34 euros arrêtée au 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure pour les sommes dues à cette date et de l’assignation pour le surplus, en vertu des articles 1344-1 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, détaillée ainsi qu’il suit :

5147,46 euros au titre des charges de copropriété et des provisions échues du budget prévisionnel, 544 euros au titre des frais nécessaires et contractuels, 155,88 euros au titre du coût de la signification de la sommation de payer,

—  703,46 euros au titre des provisions sur charges non encore échues, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de sa résistance abusive,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 12 juin 2024 à hauteur de 155,88 euros.

À l’audience du 5 novembre 2024 Monsieur [E] [N], régulièrement assigné à sa dernière adresse connue selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, le commissaire de justice indiquant que son nom ne figure pas sur les boites aux lettres et sonnettes et que les diligences entreprises n’ont pas permis de retrouver sa nouvelle adresse.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1) La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2) Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3) Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6) Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [E] [N] est propriétaire depuis le 3 mars 2022, du lot n° 3 dépendant de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 5] .

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 25 avril et 17 octobre 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022 au 30 avril 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [E] [N] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 19 avril 2024 puis le 10 mai 2024 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3655,85 euros puis de 4031.58 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir (avis de réception non réclamés).

Il lui a également adressé une sommation de payer le 12 juin 2024 portant sur la somme de 4511,58 euros en vain ( dépôt à l’étude).

Il ressort du décompte versé en date du 28 octobre 2024, que Monsieur [E] [N] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans les mises en demeure dans le délai imparti et qu’il est redevable de la somme de 3967,58 euros due au 16 juillet 2024 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et de la somme de 703,46 euros au titre des provisions sur charges non encore échues du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [E] [N] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 3967,58 euros au titre des charges de copropriété dues au 16 juillet 2024 selon le décompte du 28 octobre 2024.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3967,58 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2024 sur la somme de 3655,85 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 703,46 euros au titre des provisions sur charges non encore échues, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 19 avril et 10 mai 2024, mis en demeure Monsieur [E] [N] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents de 64 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 960 euros sera rejetée.

Monsieur [E] [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 64 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 10 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [N] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis l’acquisition de l’appartement soit depuis deux ans, Monsieur [N] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [E] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 12 juin 2024 à hauteur de 155,88 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 3967,58 euros au titre des charges dues au 16 juillet 2024 et la somme de 64 euros au titre des frais de recouvrement et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2024 sur la somme de 3655,85 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 703,46 euros au titre des provisions sur charges non encore échues, du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 12 juin 2024 à hauteur de 155,88 euros ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE