Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 25 novembre 2024, n° 22/04524

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'[Localité 7]
- Composition de la Cour
- Débats
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande en paiement de charges de copropriété
- Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement
- Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Nice 25 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a justifié l'existence et le montant de sa créance de charges de copropriété, et que la société BG & Associés, en tant que mandataire, est responsable du paiement.
Accepté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a reconnu que le défaut de paiement des charges a causé un préjudice distinct, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais de procédure
La cour a statué en faveur du syndicat, lui accordant le remboursement des frais de procédure, considérant qu'il était la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 25 nov. 2024, n° 22/04524
Numéro(s) :	22/04524
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOUMarie-Line BROM
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLEVARRAUD - SANTELLI- ESTRANY- BROM
Parties :	des c/ Syndicat des copropriétaires BEL AIR MANSIONS, Syndicat, l' ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, BENHAMOU de l' ASSOCIATION

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires BEL AIR MANSIONS c/ S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES

N° 24/

Du 25 Novembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04524 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OROS

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM

expédition délivrée à

le 25 Novembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 25 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024 , signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires BEL AIR MANSIONS, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOGEAIC dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE

DÉFENDERESSE :

S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES en sa qualité de mandataire de la succession de Monsieur [D] [M], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège sis :

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-Line BROM de la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM, avocats au barreau de GRASSE

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [M] était propriétaire des lots n° 19, 165 et 289, constitutifs d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking au sein de l’immeuble en copropriété dénommé Bel Air Mansions situé [Adresse 3] ([Adresse 2].

M. [M] est décédé le 28 février 2016.

Par ordonnance en la forme des référés du 21 juin 2018 rendu par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, la société BG & Associés, administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [X] [S], a été désignée en qualité de mandataire successoral de la succession de M. [M], avec pour mission d’administrer provisoirement la succession.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a vainement mis en demeure la société BG & Associés, ès-qualités de mandataire successoral, de régler les charges de copropriété impayées à hauteur de 30.645,57 euros par lettre recommandée datée du 9 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions a fait assigner la société BG & Associés, ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], afin d’obtenir le paiement des charges de copropriété, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 9 juin 2022 ainsi que des dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées le 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions demande au tribunal de condamner la société BG & Associés, ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], à lui payer les sommes suivantes :

35.610,30 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 9 juin 2022, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Le syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions fait valoir que les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés par l’assemblée générale du 24 mai 2022.

Il expose que l’arriéré de charges menace l’équilibre financier de la copropriété.

Il s’oppose au délai de paiement sollicité et souligne que les charges n’ont pas été réglées depuis 2016, que le mandataire admet que la succession est déficitaire, qu’il existe une situation de blocage au niveau de la succession et qu’il ne démontre pas qu’un protocole transactionnel est en cours.

Il sollicite en outre l’octroi de dommages et intérêts car il a été contraint d’initier une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des charges, que l’arriéré désorganise les comptes de la copropriété en faisant peser les charges sur les autres copropriétaires et entraîne un manque de trésorerie ce qui cause à la copropriété un préjudice distinct du simple retard dans le paiement des charges.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 25 mars 2024, la société BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire de la succession de M. [M], conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et sollicite un report de paiement de la somme restant due au titre de l’arriéré des charges de copropriété pendant un délai de douze mois afin de procéder à la réalisation d’un actif permettant de les solder.

La société BG & Associés expose que la succession est déficitaire et que seul le produit de la vente du bien qui génère les charges litigieuses permettrait de régulariser le passif de la succession.

Elle précise qu’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 4 mars 2024 a autorisé Maître [X] [S] à vendre l’appartement pour combler le passif de la succession, en ce compris les charges de copropriété, et qu’un protocole est en cours de régularisation. Elle sollicite un report de paiement de douze mois afin de pouvoir réaliser la vente.

La clôture de l’affaire est intervenue le 22 août 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 5 septembre 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Au terme de l’article 813-5 du code civil, dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés, le mandataire successoral représente l’ensemble des héritiers pour les actes de la vie civile et en justice.

Par application de ce texte, la désignation du mandataire successoral dessaisit les héritiers de l’exercice des prérogatives entrant dans la mission qui lui a été confiée.

En l’espèce, la société BG & Associés a été désignée en qualité de mandataire successoral avec pour mission d’administrer provisoirement la succession de M. [M].

La mission de la société BG & Associés est toujours en cours.

Pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions produit :

le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2016 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2017,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2017 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2018,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2018 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 octobre 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mai 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2024,

l’état des dépenses des années 2016 à 2022, les états de répartition du compte de la copropriété du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022, une mise en demeure en date du 9 juin 2022 de payer la somme de 30.645,57 euros, un relevé de compte débiteur établi au 14 décembre 2023.

Ce dernier relevé fait état d’un solde débiteur de 35.610,30 euros lequel n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend :

des frais de mise en demeure de 42 euros les 02/05/2017 et 20/11/2017, soit un total de 84 euros, des frais de remise de dossier à un huissier de 132 euros le 06/12/2017,des frais de commandement de 174,24 euros le 13/12/2017, des frais de remise du dossier à un avocat de 192 euros le 07/02/2018, des frais d’assignation de 109,75 euros le 19/04/2018,des frais d’ordonnance de 86,81 euros le 06/07/2018, des frais intitulés « BG & Associés adm.judiciaire » de 2.000 euros le 03/09/2018, des frais d’honoraires de 53,67 euros le 17/11/2022.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de « contentieux », des « honoraires de transmission avocat », d’assignation ou d’huissier sans plus de précisions ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne constituent pas des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur cette base, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance les frais des mises en demeure des 2 mai 2017 et 20 novembre 2017 (84 euros).

Les frais du commandement de payer délivré le 13 décembre 2017 (174,24 euros), les frais d’assignation du 19 avril 2018 (109,75 euros) et les frais de signification d’ordonnance du 6 juillet 2018 (86,81 euros) sont compris dans les dépens.

Les autres frais d’un montant total de 2.377,67 euros (132+192+2.000+53,67), dont il n’est pas démontré qu’ils correspondent à des diligences excédant la mission de base du syndic, ne seront pas considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance et seront déduits de la somme dont le paiement est sollicité.

Il convient d’observer que la société BG & Associés ne conteste pas le montant réclamé.

Le syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 33.316,63 euros (35.610,30 + 84 – 2.377,67), comptes arrêtés au 14 décembre 2023.

Par conséquent, la société BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions, en sa qualité de mandataire successoral de la succession de M. [D] [M], la somme de 33.316,63 euros correspondant à la dette de charges de copropriété, comptes arrêtés au 14 décembre 2023.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, la somme de 30.645,57 euros figurant dans la mise en demeure du 9 juin 2022 sera assortie des intérêts au taux légal à compter de cette date.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, par jugement du 4 mars 2024, le tribunal judiciaire de Nice a autorisé Maître [X] [S] à procéder à la vente d’un appartement.

La société BG & Associés précise dans ses écritures notifiées depuis huit mois le 25 mars 2024 que la vente du bien était prévue et qu’un protocole était en cours de régularisation afin qu’un actif de la succession soit vendu pour combler le passif de celle-ci, en ce compris les charges de copropriété.

Toutefois, elle ne verse aux débats aucun élément de nature à étayer ses déclarations et souligne les importantes difficultés de communication avec les héritiers de M. [M] depuis son décès survenu en 2016.

Elle devra donc être déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies qu’il n’a pas été procédé au paiement, même partiel, des charges de copropriété depuis le 5 mars 2016.

Le défaut de paiement des charges impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et au règlement de travaux qui ont été votés.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 1.500 euros.

La société BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sur la base de la facture d’honoraires produite.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Selarl BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de M. [C] [M], à payer au syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions la somme de 33.316,63 euros (trente trois mille trois cent seize euros et soixante trois centimes) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 14 décembre 2023 ;

DIT que cette somme sera assortie à hauteur de 30.645,57 euros des intérêts au taux légal calculés à compter du 9 juin 2022 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la Selarl BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de M. [C] [M], à payer au syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la Selarl BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], de ses demandes ;

CONDAMNE la Selarl BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de M. [C] [M], à payer au syndicat des copropriétaires Bel Air Mansions la somme de 1.200 euros (mille deux cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Selarl BG & Associés, prise en la personne de Maître [X] [S], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de M. [D] [M], aux dépens, en ce compris les sommes de 174,24 euros (cent soixante quatorze euros et vingt quatre centimes) au titre des frais de commandement de payer, de 109,75 euros (cent neuf euros et soixante quinze centimes) au titre des frais d’assignation et 86,81 euros (quatre vingt six euros et quatre vingt un centimes) au titre des frais de signification d’ordonnance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT