COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01366 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZW6

du 22 Octobre 2024

N° de minute

affaire : [U] [I]

c/ [K] [C] [F] [N], [R] [X] [N]

Grosse délivrée

à Me

Expédition délivrée

à Me

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt deux Octobre

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, juge des référés, assistée de Madame Laura PLANTIER, greffier avons rendu l’ordonnance suivante :

A la requête de :

Mme [U] [I]

[Adresse 8]

[Localité 6] – BELGIQUE

Représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [K] [C] [F] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant ni représenté,

M. [R] [X] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 4]

non comparant ni représenté,

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2018, Mme [U] [I] a donné à bail commercial à M.[K] [N] des locaux à usage professionnel, situés [Adresse 3], pour une durée de six ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5580 euros, soit 465 euros par mois outre la somme mensuelle de155 euros à titre de provisions sur taxes foncières et 85 euros de provisions sur charges.

Suivant un acte de cautionnement du 7 novembre 2018, M.[R] [N] s’est porté caution solidaire pour le paiement des sommes dues par le preneur au titre du bail, pour un montant indéterminé, pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs et tant que le preneur se maintiendra dans les lieux.

Le 16 avril 2024, Mme [U] [I] a fait délivrer à M.[K] [N] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été dénoncé à M.[R] [N] en sa qualité de caution, le 22 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Mme [U] [I] a fait assigner M.[K] [N] et M.[R] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire ordonner l’expulsion de M.[K] [N] et celle de tous occupants de son chef du local avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; les condamner solidairement au paiement d’une provision de 3365 euros à valoir sur l’arriéré locatif dû au 27 juin 2024condamner M.[K] [N] au paiement d’une provision de 737 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux, qui sera augmentée comme si le bail s’était poursuivi les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer

A l’audience du 17 septembre 2024, Mme [U] [I], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes à l’exception de la demande provisionnelle qu’elle a ramenée à la somme de 2264.76 euros au 1er septembre 2024.

Elle expose que M.[K] [N] est défaillant dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 16 avril 2024 portant sur la somme de 2311 euros qui n’a pas été réglée dans le délai imparti, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet et que son expulsion devra être ordonnée. Elle ajoute que le commandement de payer a été signifié à la caution, que cette dernière a dénoncé son cautionnement avec effet au 30 juin 2024 et qu’elle devra être condamnée solidairement au paiement de la somme de 3365 euros due au mois de juin 2024. Elle précise que M.[K] [N] devra par ailleurs être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation car il se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

M.[K] [N] et M.[R] [N] régulièrement assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter .

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

Conformément à la demande du juge, Mme [I] a adressé en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance arrêtée au mois de septembre 2024, dans le respect du contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 4 août 2008, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

En l’espèce, Mme [U] [I] verse aux débats le contrat de bail professionnel liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage professionnel. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Mme [U] [I] par acte de commissaire de justice le 16 avril 2024, à M.[K] [N], visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2211 euros est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du édcompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par les défendeurs, non comparants.

Il est en outre justifié que ce commandement a été dénoncé à M.[R] [N] en sa qualité de caution, le 22 avril 2024.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 16 mai 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M.[K] [N], devenu occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Il est de principe que celui qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail, est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

M.[K] [N] est tenu au paiement des loyers et charges impayés. En outre, du fait de son maintien dans les lieux depuis la résiliation du bail, il est redevable à compter du 1er juin 2024, d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et qui doit être fixée au montant du loyer et des charges.

Il ressort du décompte en date du 16 septembre 2024 versé aux débats, que M.[K] [N] demeure redevable de la somme de 2264.76 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus .

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, M.[K] [N] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 2264.76 euros arrêtée au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

En outre, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme provisionnelle de737 euros pour la période postérieure, à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Sur la caution

Suivant un acte de cautionnement du 7 novembre 2018, M.[R] [N] s’est porté caution solidaire pour le paiement des sommes dues par le preneur au titre du bail, pour un montant indéterminé, pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs et tant que le preneur se maintiendra dans les lieux.

En l’espèce, Mme [I] justifie que M.[R] [N] a résilié son engagement de caution par courrier du 29 janvier 2024 pour le 30 juin 2024, soit à la date d’échéance du bail, et qu’elle lui en a été donné acte par un courrier en réponse, le 2 février 2024, avec cette précision qu’il demeurait solidairement tenu au paiement des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2024..

Toutefois, il ressort du décompte actualisé, qu’après déduction des versements effectués par M.[R] [N] au mois de juillet à hauteur de 3685 euros, qui s’imputent sur les dettes plus anciennes, à défaut d’indication par le débiteur, en application de l’article 1342-10 du code civil, ce dernier n’est redevable d’aucune somme au 30 juin 2024, puisque à cette date, l’arriéré a été réglé.

Dès lors, en l’état de l’existence d’une contestation sérieuse, la demande formée à son encontre sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de l’issue du litige, M.[K] [N] seul, sera condamné à payer à Mme [U] [I] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[K] [N] qui succombe, sera condamné en outre aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation à la date du 30 juin 2018 du bail professionnel liant Mme [U] [I] et M.[K] [N] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 mai 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé à [Adresse 3], depuis cette date ;

ORDONNONS à M.[K] [N] et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire, l’expulsion de M.[K] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS M.[K] [N] à payer à Mme [U] [I] à titre provisionnel, la somme de 2264.76 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation due au mois de septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNONS M.[K] [N] à payer à Mme [U] [I] une indemnité d’occupation provisionnelle de 737 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETONS les demandes formées à l’encontre de M.[R] [N] en sa qualité de caution;

CONDAMNONS M.[K] [N] à payer à Mme [U] [I] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS M.[K] [N] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 16 avril 2024;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES