Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 22 novembre 2024, n° 23/01642

TJ Nice 22 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Irrégularité de la désignation du conseil syndical
La cour a estimé que les décisions prises par l'administrateur provisoire, exerçant les pouvoirs de l'assemblée générale, ne peuvent pas être contestées par les copropriétaires, et que la SCI Le Grand Tétras n'avait pas qualité à agir.
Rejeté
Irrégularité des résolutions adoptées
La cour a jugé que les résolutions adoptées par l'administrateur provisoire ne peuvent pas faire l'objet d'un recours, et que la SCI Le Grand Tétras n'avait pas le droit d'agir pour les contester.
Rejeté
Préjudice subi en raison des décisions contestées
La cour a rejeté cette demande, considérant que les décisions de l'administrateur provisoire ne peuvent pas être contestées et que la SCI Le Grand Tétras n'avait pas qualité à agir.
Rejeté
Attente de la décision sur une autre assemblée générale
La cour a jugé que le sursis à statuer n'était pas conforme à une bonne administration de la justice et a donc rejeté cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 22 nov. 2024, n° 23/01642
Numéro(s) :	23/01642
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent EHRENFELDThibault POZZO DI BORGOChristophe NANIMarc DUCRAY
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIESSELARL D'AVOCATS HAUTECOEUR-DUCRAY
Parties :	S.C.I. LE GRAND TETRAS, S.C.I. AJCG

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NICE

4ème Chambre civile

Date : 22 Novembre 2024

MINUTE N°

N° RG 23/01642 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O4NS

Affaire : S.C.I. LE GRAND TETRAS, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en personne de son représentant légal, la SELARL Xavier Huertas et associés, dont le siège social est à [Adresse 6] – Administrateur provisoire, désigné à ces fonctions suivant Ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 20 Avril 2023, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

S.C.P. [X]-[H] ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES

S.C.I. AJCG, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

DEMANDERESSE A L’INCIDENT, DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

S.C.P. [X]-[H] ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE A L’INCIDENT, DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

S.C.I. LE GRAND TETRAS, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4] et [Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR A L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en personne de son représentant légal, la SELARL Xavier Huertas et associés, dont le siège social est à [Adresse 6] – Administrateur provisoire, désigné à ces fonctions suivant Ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 20 Avril 2023, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4] et [Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.C.I. AJCG, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 27 Septembre 2024

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 22 Novembre 2024 a été rendue le 22 Novembre 2024 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état,

assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

Expédition

M^e Christophe NANI

M^e Thibault POZZO DI BORGO

M^e Marc DUCRAY

M^e Vincent EHRENFELD

Le 22/11/2024

Mentions diverses :

Renvoi 12/03/2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Le Grand Tétras est propriétaire de lots dans un immeuble situé à [Adresse 4] et [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires est composé de deux autres copropriétaires, la SCI A.J.G.C. et Mme [Y].

Par ordonnance du 15 septembre 2014, le président du tribunal de grande instance de Nice a désigné Maître [N] [X] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, avec notamment pour mission de convoquer une assemblée générale de la copropriété en vue de la désignation d’un syndic.

Par ordonnance du 6 mai 2015, le mandat de Maître [N] [X] a été prorogé et sa mission a été étendue, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, notamment pur lui permettre de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et, plus généralement, les mesures ou décisions relevant des pleins pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire.

Par ordonnance du 4 août 2016, le mandat confié à Maître [N] [X] a été confié à la société SCP [X]-[H] prise en la personne de Maître [O] [H].

La mission de l’administrateur provisoire a été prorogée par ordonnances du 30 mai 2017 et du 17 mai 2018.

Suivant un procès-verbal d’assemblée générale de l’administrateur provisoire du 12 juin 2015, Maître [N] [X] a désigné la SCI Le Grand Tétras et la SCI A.J.G.C. en qualité de membres du conseil syndical.

Dans un procès-verbal des résolutions adoptées par l’administrateur provisoire du 26 avril 2018, la SCP [X]-[H] a approuvé les comptes de la copropriété pour les exercices des années 2006 à 2016.

Par ordonnance du 30 septembre 2019, le président du tribunal judiciaire de Nice a constaté la fin de la mission de l’administrateur provisoire et, par ordonnance du 20 mars 2023, a désigné la SELARL Xavier Huertas et Associés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par acte du 26 avril 2023, la SCI Le Grand Tétras a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire la société Xavier Huertas et Associés, ainsi que la société SCP [X]-[H] Administrateurs Judiciaires aux fins d’obtenir :

— principalement, le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2018,

— subsidiairement, le prononcé de l’annulation des résolutions n°1 à 10 de cette assemblée générale,

— en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société [X]-[H] à lui verser la somme de 71.392,43 euros de dommages- intérêts ainsi que la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI Le Grand Tétras a également fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2015. Cette instance distincte, enrôlée sous le numéro de RG 23/01643, est actuellement pendante devant la quatrième chambre du tribunal judiciaire de Nice.

Par conclusions notifiées le 19 avril 2024, la SCI AJCG est volontairement intervenue à l’instance principalement pour conclure au débouté de la SCI Le Grand Tétras et subsidiairement pour être relevée et garantie par cette dernière de toute condamnation prononcée à son encontre.

La SCP [X]-[H] a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident notifiées le 13 février 2024 pour que les demandes d’annulation, principalement de l’assemblée générale du 26 avril 2018 et, subsidiairement, des résolutions n° 1 à 10 de cette assemblée, soient déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir ainsi que la condamnation de la SCI Le Grand Tétras à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les résolutions de l’administrateur provisoire prises sous l’empire de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont susceptibles d’aucun recours. Elle soutient qu’ayant été investie des pleins pouvoirs par l’ordonnance du 6 mai 2015 et les membres du conseil syndical ayant été désigné le 12 juin 2015, les décisions prises le 26 avril 2018 ne sont pas susceptibles de recours.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiée le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 4] et [Adresse 5] conclut également à l’irrecevabilité des demandes de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 26 avril 2018 en son entier ou des résolutions n°1 à 10 adoptées par celle-ci, ainsi qu’à la condamnation de la SCI Le Grand Tétras à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il est constant que les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en déduit que l’administrateur provisoire étant investi des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale et du conseil syndical, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2018 en son entier ou des résolutions n°1 à 10 adoptées par celle-ci sont irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 26 septembre 2024, la SCI Le Grand Tétras conclut au rejet de la fin de non-recevoir, sollicite subsidiairement un sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure de contestation de l’assemblée générale du 12 juin 2015 et demande, en tout état de cause, la condamnation de la SCI Le Grand Tétras à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’après avoir été investi des pouvoirs de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur a convoqué les copropriétaires à une réunion d’information le 12 juin 2015 dans la continuité de laquelle il désignait lui-même les membres du conseil syndical. Or, elle explique que l’administrateur provisoire ne peut exercer les pouvoirs de l’assemblée générale qu’après avis du conseil syndical, ce qui suppose que la copropriété soit pourvu d’un conseil syndical désigné conformément à la loi et au règlement de copropriété. Elle indique que dès lors que l’administrateur provisoire ne peut exercer les pouvoirs de l’assemblée sans avis préalable du conseil syndical, il lui incombe de convoquer une assemblée générale pour faire désigner les membres du conseil syndical conformément à l’article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 et, à défaut, de saisir le juge sur le fondement de l’article 21 de la même loi. Elle soutient qu’à défaut, l’administrateur commet un excès de pouvoir.

Elle fait valoir que lors de l’assemblée générale du 26 avril 2018 qu’elle conteste, l’administrateur a notamment approuvé les comptes des exercices 2006 à 2016 après avis du conseil syndical constitué dans ces conditions et donc irrégulièrement désigné.

Elle estime que lorsque l’administrateur exerce les pleins pouvoirs sans respecter les dispositions impératives de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires retrouvent la possibilité d’exercer un recours pour faire constater l’excès de pouvoir.

Lors de l’audience d’incident du 27 septembre 2024, la SCI A.J.G.C. a indiqué qu’elle s’en rapportait à la justice.

L’incident a été retenu à l’audience du 27 septembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Le Grand Tétras.

Aux termes de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, règlent la situation des copropriétés en difficultés, en considération de l’objectif, d’intérêt général, de garantir à chacun un logement décent.

Il en résulte qu’un administrateur provisoire peut être désigné par le juge pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété, lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Afin d’accomplir cette mission, l’administrateur reçoit du juge l’intégralité des pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit et sans indemnité, ainsi que de tout ou partie des pouvoirs du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires, lesquels conservent les pouvoirs non transmis, à l’exception de ceux qui concernent les décisions d’acquisition et d’aliénation immobilières (art 26, a de la loi de 1965) et ceux relatifs à l’établissement ou à la modification du règlement de copropriété (art 26, b de la loi de 1965) qui ne peuvent lui être transférés.

Dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 18 septembre 2019, l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967 dispose que lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l’accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l’avis du conseil syndical.

Sur la possibilité pour les copropriétaires de contester les décisions prises par un administrateur provisoire s’étant vu confier les pouvoirs de l’assemblée, en l’absence de vote, et de copropriétaires opposants ou défaillants, l’action en contestation de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouve pas application.

Mais il est également désormais acquis que, sans préjudice de la possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 précité et chargé de veiller à l’équilibre financier du syndicat et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.

Le procès-verbal des résolutions prises par l’administrateur provisoire ne peut donc pas être contesté par les copropriétaires, sauf, pour eux, à en référer au président du tribunal judiciaire (Cass, 3e Civ. 25 janvier 2024).

Par conséquent, l’irrégularité éventuelle des décisions de l’administrateur judiciaire ne peut être sanctionnée que par une demande présentée au président du tribunal judiciaire, qui a désigné l’administrateur, de modifier ou de mettre fin à la mission de celui-ci, ou encore par une action en responsabilité à l’encontre de ce même administrateur judiciaire (Cass. 3e Civ., 13 avr. 2022).

En l’espèce, l’administrateur provisoire a reçu l’intégralité des pouvoirs du syndic ainsi que les pouvoirs de l’assemblée générale sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour prendre toute les décisions nécessaires au rétablissement du fonctionnement de la copropriété.

La SCI Le Grand Tétras sollicite le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 26 avril 2018 ou des résolutions n° 1 à 10 prises lors de celle-ci par la SCP [X]-[H] ayant approuvé les comptes de la copropriété pour les exercices des années 2006 à 2016.

Elle se fonde sur l’adoption de décisions lors de cette assemblée après avis d’un conseil syndical irrégulièrement constitué puisque désigné par l’administrateur provisoire lui-même sans vote d’une assemblée générale, ce qu’il estime constitutif d’un excès de pouvoir entachant de nullité toutes les décisions prises.

Toutefois, quels que soient les motifs de nullité invoqués, les décisions prises par l’administrateur provisoire exerçant les pouvoirs de l’assemblée générale sont insusceptibles de recours devant le tribunal judiciaire.

L’irrégularité éventuelle des décisions de l’administrateur judiciaire ne peut être sanctionnée que par une demande présentée au président du tribunal judiciaire, qui a désigné l’administrateur, de modifier ou de mettre fin à la mission de celui-ci, ou encore par une action en responsabilité à l’encontre de ce même administrateur judiciaire sur le fondement délictuel.

Aucun recours n’est ouvert aux copropriétaires pour obtenir l’annulation des décisions prises par l’administrateur provisoire désigné par le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que la SCI Le Grand Tétras est dépourvu du droit d’agir pour obtenir l’annulation principalement de l’assemblée générale du 26 avril 2018 et subsidiairement des résolutions n°1 à 10 prises par l’administrateur provisoire au cours de cette assemblée, demandes qui seront par conséquent déclarées irrecevables.

Compte-tenu de ce qui précède, la demande de sursis à statuer n’est pas conforme à une bonne administration de la justice et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la SCI Le Grand Tétras sera condamnée aux dépens de l’incident.

En revanche, l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARONS irrecevables les demandes de prononcé de la nullité principalement de l’assemblée générale du 26 avril 2018 et subsidiairement des résolutions n°1 à 10 prises par l’administrateur provisoire au cours de cette assemblée ;

REJETONS la demande de sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure introduite à l’encontre de l’assemblée générale du 12 juin 2015 ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNONS la SCI Le Grand Tétras aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 12 mars 2025 et invitons Maître Pozzo di Borgo à conclure avant cette date ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT