TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00213 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E75C (Code nature affaire 5AA/0A)

S.A. NEOLIA

[X] [H] [O]

[B] [C] [L]

Grosse délivrée le

à M^e GIACOMONI

Copie délivrée le

à la préfecture

Ordonnance de référé du 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S)

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Valérie GIACOMONI, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [X] [H] [O]

né le 04 Octobre 1986 à [Localité 8] (ZAÏRE), demeurant [Adresse 4]

Non comparant,

Madame [B] [C] [L]

née le 05 Novembre 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Non comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : ROCHE Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 qui a été renvoyée à celle du 17 juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 Juillet 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 septembre 2022, [T] a donné à bail à M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 603,29 € hors charges et annexes. Des loyers étant demeurés impayés, [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 janvier 2025, pour un montant en principal de 2 644,05 €. Il a ensuite fait assigner M. [H] [O] et Mme [C] [L] en référé le 18 mars 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 5] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 3 juin 2025, M. [H] [O] comparaît et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Un renvoi lui est accordé afin de lui donner une dernière chance de régler son loyer courant. À l’audience utile du 17 juin 2025, [T], représenté par son conseil, actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 448,97 euros et donne son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs. M. [H] [O] et Mme [C] [L] ne sont pas présents ni représentés. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il est donné lecture de ses conclusions à l’audience. La décision est mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Doubs le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2025. La CCAPEX a été saisie le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 14 septembre 2022 contient une clause résolutoire (titre 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 644,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 mars 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé et non contesté par M. [H] [O] et Mme [C] [L], ces derniers demeurent redevables, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 3 448,97 € à la date du 16 juin 2025, et le contrat de bail contient une clause de solidarité. Ils seront donc condamnés solidairement à verser à titre provisionnel à [T] cette somme de 3 448,97 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Cette suspension prend fin dès le premier impayé, ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon ces modalités, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments recueillis à l’audience que Mme [C] [L] a quitté les lieux sans déposer de congé et que M. [H] [O] a bien repris le versement intégral du loyer ; il est donc éligible à des délais de paiement suspensifs. Les informations du diagnostic social et financier montrent que M. [H] [O] peut assumer, en sus de son loyer, le paiement d’une somme mensuelle de 100 euros pour résorber sa dette locative. Il convient donc d’autoriser M. [H] [O] et Mme [C] [L] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités exposées au dispositif. Ces délais de paiement suspendront l’expulsion tant qu’ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue.

En revanche, en cas de non-respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’expulsion sera encourue. Dans ce cas, M. [H] [O] et Mme [C] [L] devenant occupants sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de M. [H] [O] et Mme [C] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi, soit 783,06 €. Cette indemnité d’occupation sera indexée sur la base de la clause prévue au bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [O] et Mme [C] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût des deux commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2022 entre [T] et M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 9 mars 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] à verser à [T] la somme provisionnelle de 3 448,97 € (décompte arrêté au 16 juin 2025, incluant l’appel de loyer de mai 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 9 mars 2025 ;que M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; qu’à défaut pour M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [T] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;qu’en cas de maintien dans les lieux, [T] soit en droit d’exiger de M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail, soit 783,06 €, et ce jusqu’à la libération des lieux

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail,

CONDAMNONS in solidum M. [X] [H] [O] et Mme [B] [C] [L] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge