TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.S. AVENIR IMMOBILIER

S.C. SOFIA 19

S.A.S. LES ABESSES IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Valérie PANEPINTO

M^e Xavier CELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DVS

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 10 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Xavier CELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P399

DÉFENDERESSES

S.A.S. AVENIR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

S.C. SOFIA 19, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

S.A.S. MEYERBEER GESTION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0102

S.A.S. LES ABESSES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 10 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DVS

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [W] et M. [T] [J] ont conclu avec la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER un bail d’habitation meublé d’un an reconductible pour un appartement sis [Adresse 2] en date du 5 août 2021 pour un montant de 1490 € outre 60 € de charges.

Par avenant du 31 octobre 2022, M. [L] [B] a substitué M. [T] [J].

Par LRAR du 7 septembre 2023, M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] ont fait part à l’administrateur MEYERBEER GESTION IMMOBILIER de la non-conformité du bail.

Par LRAR du 31 janvier 2024, M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] ont mis en demeure la société SOFIA 19 d’avoir à régulariser le bail d’habitation. Il leur a été signifié en retour un acte de résiliation du 29 avril 2024.

En l’absence de réponse, ils sont saisi la commission départementale de conciliation, laquelle par courrier du 25 mai 2024 a constaté l’irrecevabilité de la demande des locataires.

Les locataires ont quitté les lieux le 17 septembre 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 juillet 2024, M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] ont assigné les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER et la SAS LES ABESSES IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte extrajudiciaire en date du 2 août 2024, ils ont assigné en intervention forcée la société AVENIR IMMOBILIER, cédante du fonds de commerce à la SAS LES ABESSES IMMOBILIER.

Jonction a été faire des deux affaires à l’audience du 13 décembre 2024.

Dans leurs conclusions en demande n° 2, ils demandent notamment au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2028:

— l’irrecevabilité de la demande d’irrecevabilité de MEYERBEER GESTION IMMOBILIER,

— la requalification du contrat de bail du 5 août 2021 modifié en bail d’habitation à usage de résidence principale soumis à la loi de 1989 moyennent un loyer de 1082, 60 €,

— condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [W] la somme de 8292, 36 € au titre du dépassement de loyer ,

— condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [B] la somme de 4995, 04 € au titre du dépassement de loyer ,

— condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [J] la somme de 3257,32€ au titre du dépassement de loyer ,

— déclarer sans objet la résiliation signifiée avant la requalification,

subsidiairement

— déclarer nulle la résiliation signifiée pour défaut de pouvoir,

en tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à restituer à M. [B] le dépôt de garantie de 2980 € avec majoration légale de 10% par mois de retard commencé ,

— condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à

payer aux demandeurs la somme de 3000 € de frais irrépétibles outre les dépens dont recouvrement direct par M^e Xavier CELLE.

M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] rappellent que AVENIR IMMOBILIER, qui leur a fait visiter l’appartement, avait pour mandat de trouver des locataires en vue d’un usage d’habitation principale et déclarent se désister de leur demande contre

la SAS LES ABESSES IMMOBILIER et AVENIR IMMOBILIER.

Il indiquent que demande de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER visant l’irrecevabilité des demandes contre la société SOFIA 19, non signataire du bail est elle même irrecevable faute d’intérêt à agir.

M. [Z] [W] et M. [L] [B] rappellent qu’ils étaient locataires du bien litigieux à la date de l’assignation , disposant ainsi d’un intérêt légitime à agir avant de quitter les lieux le 17 septembre 2024, tandis que M. [T] [J] dispose d’un intérêt à agir au titre de la perte de chance de bénéficier d’un bail respectant l’encadrement des loyers du 5 août 2021 au 31 octobre 2022.

Ils indiquent avoir exercé leur action moins de trois ans après la signature du bail modifié, avec la saisine préalable de la commission et ne pas contester le complément de loyer mais intenter une action en requalification du bail meublé en bail nu.

Ils indiquent avoir conclu le bail pour y installer leur résidence principale d’étudiants en alternance, le mandat entre AVENIR et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER attestant de cette intention commune tout comme les attestations de loyers établies par l’administrateur en vue d’une demande d’APL, et les factures d’énergie attestant de leur occupation au moins huit mois sur douze tout comme les employeurs des demandeurs ou l’historique des trajets Vélib.

Ils nient avoir renoncé aux disposition de la loi de 1989, celle ci ne pouvant intervenir au moment du contrat et n’étant ici ni certain ni non équivoque.

Les demandeurs demandent donc la restitution des loyers trop perçus comme corollaire de la requalification, selon l’arrêté préfectoral du 7 juin 2021 en vigueur plafonnant le loyer à 29, 5 €/m2 x 36, 68 m2 de surface habitable, soit 1082, 06 € hors charges et non 1490 €, d’où les trop perçus réclamés.

Ils se prévalent du devoir de conseil du cocontractant mandataire MEYERBEER GESTION IMMOBILIER pour conclure à sa faute civile d’avoir soustrait le bail à la loi de 1989 en rédigeant le bail et son avenant, d’où une perte de chance de la protection légale indemnisable qui doit conduire le mandataire à les indemniser du trop versé.

Subsidiairement ils concluent à la nullité de l’acte de résiliation du 29 avril 2024 qui leur a été signifié par le mandataire et non par le propriétaire ; ils concluent , dans la logique de la requalification , à un dû post-locatif de 1363, 39 € et non 4118 € (somme sur laquelle doit s’imputer le dépôt de garantie conservé par le bailleur) , les taxes et charges n’étant pas justifiées. Ils signalent que l’état des lieux de sortie ne mentionne rien justifiant les sommes réclamées par MEYERBEER GESTION IMMOBILIER

***

Dans ses conclusions en réplique n° 2, la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER demande :

— l’irrecevabilité des demandes de M. [T] [J] faute de qualité à agir,

— l’irrecevabilité des demandes de M. [Z] [W] et M. [L] [B] faute de qualité à agir,

— l’irrecevabilité des demandes en paiement de M. [T] [J] ,M. [Z] [W] et M. [L] [B] pour cause de prescription,

en toute hypothèse les débouter

— condamner in solidum M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] à lui payer la somme de 4119 € outre les taxes et charges en sus au titre de l’occupation postèrieure au 8 août 2024,

— condamner in solidum M. [Z] [W] et M. [L] [B] à lui payer la somme de 758, 90 € au titre de leurs obligations d’entretien et de réparation,

— condamner in solidum M. [Z] [W] et M. [L] [B] à lui payer la somme de 7000 € au titre de frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER revendique la qualité de bailleur et demande donc l’irrecevabilité des demandes contre la société SOFIA 19, non signataire du bail.

Elle rappelle que le bail est stipulé « à usage d’habitation secondaire » et de « location meublée en constituant pas la résidence principale du locataire », la résidence principales des preneurs étant indiquée en première page du bail et de l’avenant, situation incontestée jusqu’au 07/09/2023.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER indique avoir résilié le bail le 29 avril 2024 selon son échéance annuelle du 8 août, malgré le congé donné par les locataires le 19 août 2024 et leur départ le 17 septembre.

Elle dit M. [J] irrecevable à agir en requalification du bail, n’étant plus locataire depuis le 31/10/2022, tout comme M. [Z] [W] et M. [L] [B] plus locataires depuis le 8 août 2024, du fait d’un contrat de bai qui n’est plus en cours.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER indique prescrit le délai de trois mois à compter de la prise d’effet du bail pour agir en diminution de loyer ou de complément de loyer auprès de la commission ad hoc, sans que cela se borne au cas d’absence de la mention du loyer de référence dans le contrat de location -ce qui est d’ailleurs le cas.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER déclare que la commune intention des parties portait bien sur une destination de bail meublé en résidence secondaire, ce stipulé clairement et réitéré dans l’avenant, peu important que les locataires aient élu le logement en tant que résidence principale. Elle déclare à cet égard le statut d’étudiant inopérant, étant légitime de considérer que les étudiants ne résident sur leur lieu d’étude qu’une partie de l’année. Outre la proximité ferroviaire relative de leurs résidences principales déclarées, l’occupation d’au moins huit mois par an n’est selon elle pas démontrée par les factures d’électricité aux variations importantes et minimes au regard du DPE, ni par le contrat d’alternance de M. [W] justifiant sa présence à [Localité 8] 283 h sur l’année ni par les trajets Velib anonyme, faibles et irréguliers que s’attribue M. [J], ni par l’attestation d’employeur de M. [B] sur sa présence de 3 à 5 jours par semaine.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER affirme que le mandat MGI/ CENTURY ABBESSES, sans exclusivité, ne reflète que la commune intention de ses signataires et non du client signé en exécution du mandat.

Quand bien même l’intention visait une résidence principale, elle invoque la renonciation des demandeurs au statut de la loi de 1989 lors de la signature de l’avenant de 2022 excluant ce statut, postérieurement à la naissance de leur droit par l’effet du premier contrat.

La défenderesse conteste les sommes demandées, l’année de location 2021 , de moins de 8 mois, ne pouvant emporter requalification et les demandes ne prenant en compte ni l’indexation annuelle du loyer ni le complément du loyer plafonné que le bailleur aurait alors à coup sûr demandé et qui aurait abouti à un loyer proche de celui contesté, ni le montant de l’APL qui aurait été moindre en présence d’un loyer plafonné. Elle mentionne une surface de 52, 19 m2 et non 36,68 m2 pour ce qui est en réalité un duplex, d’où un prix unitaire de loyer inférieurà celui proné en plafond.

elle conteste le point de départ des intérêts au taux légal résultant d’une mise en demeure délivrée à un non cocontractant.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER affirme qu’elle avait seule qualité à délivrer l’acte de résiliation en tant que bailleur, peu important qu’elle ne soit pas propriétaire des murs.

Elle rejette la majoration de 10% liée à la restitution du dépôt de garantie, qui relève de la loi de 1989, et invoque une compensation entre les dépôts et la somme due par les demandeurs.

Elle se prévaut ainsi d’une occupation sans droit ni titre de [W] et [B] du 08/08/24 au 17/09/24, devant donner lieu au versement de l’indemnité d’occupation contractuelle, soit 40 j x (loyer/ jour = 51, 48 € x 2) = 4119 €.

Elle liste les sommes relevant des obligations d’entretien et de réparation non remplies par les locataires selon le constat du 17/09/2024.

***

A l’audience du 26 mars 2025 :

M. [T] [J] ,M. [Z] [W] et M. [L] [B] se sont référés à leurs écritures.

la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER s’est référée à ses écritures,

la société SOFIA 19 n’a ni comparu ni n’a été représentée,

la SAS LES ABESSES IMMOBILIER n’a ni comparu ni n’a été représentée,

la SAS AVENIR IMMOBILIER n’a ni comparu ni n’a été représentée.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur le désistement d’instance

Les demandeurs déclarent se désister de toutes leurs demandes contre la SAS LES ABESSES IMMOBILIER et AVENIR IMMOBILIER.

Le désistement étant parfait, il en sera pris acte.

II. Sur les demandes d’irrecevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’irrecevabilité de la demande d’irrecevabilité des demandes dirigées contre la société SOFIA 19.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il ne ressort pas des écritures de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER, bailleresse, et totalement absent du « par ces motifs » de ses dernières conclusions, que cette dernière ait demandé l’irrecevabilité des demandes contre la société SOFIA 19, propriétaire des murs, mais qu’elle a simplement indiqué que cette dernière, en qualité de propriétaire non bailleresse, ne pouvait être actionnée en responsabilité à raison d’un bail qu’elle n’a pas conclu, faute de qualité à agir en défense.

Il sera rappelé que le bail de la chose d’autrui est valable dans les rapports entre bailleur et preneur.

La demande d’irrecevabilité sur irrecevabilité alléguée sera donc rejetée.

Par ailleurs, si on peut regretter l’absence de présentation du lien contractuel entre MEYERBEER GESTION IMMOBILIER et la société SOFIA 19, il ne ressort pas des pièces fournies que la société SOFIA 19 soit impliquée dans le bail litigieux à quelque titre ou quelque étape que ce soit de la contractualisation.

Il convient donc de la mettre hors de cause dans la présente procédure.

Sur l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir des demandeurs

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

MEYERBEER GESTION IMMOBILIER tient M. [J] irrecevable à agir en requalification du bail, n’étant plus locataire depuis le 31/10/2022, tout comme M. [Z] [W] et M. [L] [B] plus locataires depuis le 8 août 2024, du fait d’un contrat de bai qui n’est plus en cours.

Toutefois, hormis que M. [Z] [W] et M. [L] [B], plus spécialement, avaient bel et bien la qualité de locataire au 5 août 2024, date de l’assignation, l’intérêt à agir de tous les demandeurs , y compris M. [J], n’est pas discutable s’agissant du trop perçu de loyer dont ils demandent remboursement en tant que conséquence de la requalification du bail litigieux.

Ils ont donc un intérêt à agir pour obtenir le paiement de cette créance alléguée passant par l’obtention d’une requalification rétroactive du bail auquel ils ont concouru, ce dernier fut-il résilié depuis le 8 août 2024, la demande pouvant être portée devant le juge des contentieux de la protection dès lors qu’un bail d’habitation est la cause ou l’occasion de la procédure.

Sur l’irrecevabilité pour prescription

L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a maintenu la possibilité pour les collectivités territoriales situées en « zone tendue » de solliciter, dans un délai initial de deux ans, porté à quatre ans suivant la publication de la loi, la mise en place d’un dispositif d’encadrement des loyers, à titre expérimental et pour une durée initiale de cinq ans, prorogée de trois ans, soit jusqu’au 24 novembre 2026.

Pour chaque territoire délimité par décret, le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.

L’article 140 V de la loi ELAN du 23 novembre 2018 stipule ainsi que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

En l’espèce, la commission de conciliation a bien été saisie préalablement mais a conclu à l’irrecevablité de la demande des locataires, se déclarant incompétente pour le traitement des litiges liés aux résidences secondaires.

En l’espèce, si les mentions du loyer de référence et du loyer de référence majoré étaient bien absentes du contrat, c’était en raison de ce que le contrat était stipulé meublé à titre de résidence secondaire, excluant donc ab initio la présence d’une telle mention, sans constituer pour autant l’expression d’une carence légale pour laquelle s’applique l’article 140 V. Il ne saurait donc être fait reproche aux demandeurs d’être prescrits à raison d’une procédure légale inapplicable à leur cas.

En tout état de cause, l’absence de ces mentions au contrat n’est pas l’objet de l’action des demandeurs, qui visent à faire requalifier un bail meublé secondaire en bail nu principal avec le plafonnement du loyer comme corollaire.

Par ailleurs, la prescription de trois ans introduite la loi ALUR n’est pas consommée pour un bail du 5 août 2021

La demande d’irrecevabilité sera donc rejetée.

III. Sur la demande de requalification du bail

L’article 1103 du Code civil dispose que les conventions légalement formées entre les parties leur tiennent lieu de loi.

Aux termes de l’article 1188 du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1192 du même code, On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, il ressort des pièces aux débats qu’ en date du 5 août 2021 M. [Z] [W] et M. [T] [J] , étudiants, ont conclu avec la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER un bail d’un an reconductible pour un appartement sis [Adresse 2] pour un montant de 1490 € outre 60 € de charges.

Par avenant du 31 octobre 2022, M. [T] [J] , également étudiant, a substitué M. [L] [B].

Le bail est stipulé dans son en-tête « contrat de location à usage d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 » , son régime juridique apposé plus bas répliquant cette exclusion et plaçant le bail sous le régime du code civil , hormis quelques dispositions de la dite loi de 1989. La désignation des locaux mentionne les équipements fournis avec le local et mentionne en annexe un inventaire du mobilier, ce que confirme la case cochée « location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire » outre la case cochée « location à usage d’habitation secondaire ».

L’avenant en date du 31 octobre 2022 est la copie conforme du contrat initial, entérinant le congé de M. [J] et l’arrivée de M. [B] avec toutes leurs conséquences de droit, tous les autres termes du contrat restant inchangés.

Malgré ces mentions extrêmement claires, M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] considèrent que la commune intention des parties était en réalité de conclure un bail d’habitation à usage de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, ceci devant emporter un plafonnement du loyer rétroactif , remboursement du trop versé par les locataires à la clé.

Les parties consacrent une large partie de leurs écritures à expliquer et réfuter les éléments par lesquels le bail serait en réalité à usage d’habitation principale. Les distances de trajets en train vers le domicile parental, les consommations d’électricité, d’internet, les relevés de trajets Vélib à [Localité 9], la demande d’APL, l’assurance habitation sont débattus à ce sujet sans convaincre.

Pourtant, la commune intention des parties au contrat de bail, comme à tout autre contrat, est celle qui existe lors de l’échange de signatures, peu important la destination qu’en font unilatéralement par suite les locataires si elle n’est pas entérinée contractuellement par leur cocontractant.

Ces développements visant à démontrer ou réfuter une occupation de huit mois sur douze, conformément aux attendus de la loi de 1989, sont donc superfétatoires, tout comme la question de la mention des adresses des locataires en première page du contrat (lesquelles ne sauraient valoir preuve des résidences principales des signataires, qui sont là à titre de désignation pointilliste des signataires) ou celle de la qualité d’étudiant qui ne saurait entrainer ipso facto la qualification de bail de résidence principale.

Il en va différemment d’autres éléments antérieurs à la signature du bail ayant pu peser sur la motivation des parties ou en dépendre. Ainsi, des éléments objectifs présidant à une présence continue sur [Localité 9] des locataires pouvant démontrer leur volonté contractuelle ( contrats d’alternance, ) et de ceux susceptibles de démontrer celle de leur contractant (mandat de la société CENTURY ABBESSES, attestation APL).

Du côté des locataires :

M. [W] démontre ainsi par attestation n° 18 de l’association L’outil en main, outre son contrat de professionnalisation, que sa présence était requise du lundi au vendredi sur site jusqu’au 17/08/22 ;

Le relevé de notes et diplômes Sorbonne de M. [J] et son certificat de scolarité atteste de sa scolarité en 2021-2022 mais non d’un temps de scolarité exigeant une proximité géographique immédiate,

L’attestation d’employeur de M. [B] indique qu’ il devait être présent sur son lieu de travail de trois à cinq jours par semaine en 2022 (mais non en 2021)

Ces différents pièces, démontrant la nécessité d’une présence majoritaire des locataires sur [Localité 9] tendent donc à prouver que les demandeurs souhaitaient effectivement occuper l’appartement dans des conditions de résidence principale, soit au moins huit mois par an et sans doute largement plus au vu de la présence exigée d’eux.

Toutefois, une location stipulée à usage secondaire leur permettait ces mêmes conditions d’occupation, tout en leur permettant de limiter leur engagement à un an , ce qui pouvait les arranger au regard de leur statut alors provisoire.

Il resterait donc à démontrer qu’on les a de quelque façon trompés en leur faisant signer un contrat de location à usage secondaire en leur cachant les désavantages légaux et financiers de ce régime juridique. Ceci ressortirait d’une demande d’annulation basée sur le dol, voire l’erreur, ici non formulée.

Du côté du bailleur :

L’attestation de loyer remplie le 13/08/2021 à usage de la CAF par un employé du bailleur ne saurait en soi démontrer que son employeur a entendu muer le bail litigieux en habitation principale au lendemain de la signature du bail à usage secondaire.

Le contrat du mandataire Century 21les Abbesses (par l’entremise de laquelle les locataires ont trouvé la location litigieuse) est conclu entre cette dernière et le bailleur et coche une mission d’entremise pour des locataires en recherche d’un « usage d’habitation principale », quoique contredite par un cochage du régime juridique des « meublés ». Il faut donc penser que son pouvoir de représentation était ainsi expressément limité par le bailleur à une destination du bail en usage d’habitation principale – mais expressément « hors loi de 1989 », ce qui est quelque peu paradoxal.

Or si, ne serait ce dernier point, cette pièce pourrait démontrer que l’agence Century 21les [Adresse 7] a fait visiter l’appartement litigieux aux locataires dans un but résolu et partagé de résidence principale, cela ne fait que confirmer que les demandeurs postulaient bien pour cet usage et ont été encouragés par l’agence Century 21les [Adresse 7], mais non que le bailleur qui a donné mandat partageait cette perspective. C’est en effet le bailleur qui a finalement signé le bail et non son mandataire.

Là encore, la question pourrait se poser , soit d’une maladresse, soit d’une tromperie éventuelle des locataires qui auraient pu être encouragés à signer un bail juridiquement désavantageux (tout au moins sur le plan du loyer) sur la base d’un critère bel et bien rempli d’habitation permanente (d’apparence « principale » pour un néophyte), donc propre à satisfaire tout le monde de prime abord. Ceci expliquerait pourquoi les demandeurs ont signé en pleine connaissance de cause un contrat si évidemment et ouvertement voué à une location de logement meublé à usage d’habitation secondaire.

Ceci est hypothétique et relève le cas échéant de la responsabilité de l’agence et/ou du bailleur, mais sous un moyen de droit tout autre et dans un cadre qui n’est pas celui de la requalification du contrat, seule demandée par les locataires.

En conclusion, s’il semble avéré que les demandeurs avaient pour intention une location à usage d’habitation principale, ou tout du moins permanente, il n’est pas démontré que cette intention était également celle du bailleur. Or un contrat ne se forme que par la rencontre de deux volontés concordantes. Et le contrat litigieux , en l’espèce, étant clairement dénommé et explicite dans l’exclusion du régime de droit commun, il ne convient donc pas de dénaturer ses clauses claires et précises.

La demande de requalification du contrat et les demandes subséquente en remboursement de loyer seront donc rejetées.

IV. Sur les demandes subsidiaires

Sur la demande de nullité de l’acte de résiliation

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER , dont la qualité de bailleresse n’est pas discutée, a notifié aux locataire un acte de résiliation du bail en date du 29 avril 2024 à effet du 5 août 2024, plus de trois mois avant le terme de la reconduction conformément à l’article 1 du contrat litigieux modifié par avenant.

Il ne convient donc pas de déclarer nulle la résiliation.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

M. [Z] [W] et M. [L] [B] demandent à M. [B] demandent la restitution de leurs dépôt de garantie de 2980 € avec majoration légale de 10% par mois de retard commencé.

La non restitution de ce dépôt de garantie n’étant pas discutée, il sera ordonné la compensation avec les sommes dues par les locataires le cas échéant.

En tout état de cause, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux de logements meublés à titre secondaire, ce qui ressort du contrat dont la requalification a échoué, la majoration de 10% n’est pas applicable.

V. Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1217 du code civil, La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER a signifié un acte de résiliation le 29 avril 2024 conformément au contrat, à effet du 5 août 2024.

M. [Z] [W] et M. [L] [B] ont donné congé (qui du coup n’avait plus lieu d’être) et quitté les lieux le 17 septembre 2024.

Etant ainsi occupants sans droit ni titre entre ces deux dates, ils sont contractuellement redevables d’une indemnité au bailleur égale au double du loyer à raison de la clause X du contrat.

Cette indemnité est due en principe pour dédommager le propriétaire de la privation d’usage de de son bien pendant la durée de l’occupation sans droit ni titre.

Or La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER indique ne pas être propriétaire du bien sis [Adresse 2]. La matrice cadastrale fournie par les locataires confirme que la société SOFIA 19 est propriétaire.

Nonobstant la rédaction du bail, la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER ne dispose donc pas d’un intérêt à agir propre à son état de bailleur pour percevoir cette indemnité, n’ayant subi personnellement aucun préjudice de propriétaire.

Par ailleurs elle ne démontre pas avoir été mandatée à cet effet par la société SOFIA 19.

Reste qu’ à défaut de demande de nullité de la clause, le contrat doit recevoir application.

Dans ces conditions, la seule façon d’interpréter cette clause contractuelle X est donc de la considérer comme une clause pénale, à savoir une clause par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Aux termes de l’article 1231-5 ducode civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité prévue que la clause pénale est excessive. Elle sera donc modéré à concurrence du montant du loyer mensuel.

M. [Z] [W] et M. [L] [B] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 2059, 20 € (1596, 09/31 x 40).

Sur les frais de réparation et d’entretien

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER se prévaut du constat du 17 septembre 2024 pour prétendre au paiement de la somme de 758, 90 € selon facture de l’entreprise NETO NELCAO.

Au vu du constat, il convient de retenir les postes suivants :

flexible de douche, 15, 90 €

oreillers taché : 140 €

soit 155, 90 €

le reste des postes surlignés sur la facture NETO NELCAO n’est pas justifié.

M. [Z] [W] et M. [L] [B] seront donc condamnés à payer cette somme.

Soit un total à leur charge de 2059, 20 € + 155, 90 € = 2215, 10 €

Compte tenu du montant de garantie à compenser avec les sommes dues par les locataires ( 2980 €) , La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER sera condamnée à verser au locataires la somme

de 764, 90 €.

VI. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B], parties succombantes, seront condamnés aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande de 7000 € n’étant justifiée par aucune facture acquittée, et compte tenu des faits de l’espèce, l’équité justifie que M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] soient condamnés à payer la somme de 1000 euros au bénéfice de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Dcélare parfait le désistement d’instance de M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] à l’égard des sociétés LES ABESSES IMMOBILIER et AVENIR IMMOBILIER.

Déclare hors de cause la société SOFIA 19,

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B],

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER relativement à l’intérêt des demandeurs à agir,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER relativement à la prescription,

Déboute M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] de leur demande de requalification du contrat de bail d’habitation meublé à usage de résidence secondaire du 5 août 2021,

Requalifie la clause indemnitaire du contrat de bail du 5 août 2021 modifié en clause pénale,

Dit que cette clause pénale est manifestement excessive,

Dit qu’il convient de la réduire à hauteur de 2059, 20 € ,

Dit que M. [Z] [W] et M. [L] [B] sont redevables envers la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER de la somme globale de 2215, 10 €,

Ordonne la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie

Condamne en conséquence la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [Z] [W] et M. [L] [B] la somme de 764, 90 €,

Rejette toutes les autres demandes ,

Condamne solidairement M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] aux dépens de la présente procédure ,

Condamne in solidum M. [Z] [W], M. [T] [J] et M. [L] [B] à payer à la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection