COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 7] c/ [R] [T], [K] [S]

N°

Du 09 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/02045 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXWR

Grosse délivrée à

M^e Christophe NANI

le 09 Décembre 2024

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nous Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-présidente à la 4ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

Vu l’article 778 du Code de procédure civile, le dépôt du dossier a été autorisé et l’affaire renvoyée devant le Tribunal pour être jugée sans plaidoirie, le prononcé du jugement étant fixé au 09 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Président, assistée de Madame KALO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis à [Adresse 11], poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 9] au capital de 950 000 € immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le N° 380 007 773 dont le siège est à [Adresse 10] – poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [R] [T]

[Adresse 1] [Adresse 8],

[Localité 2]

défaillant

Madame [K] [S]

[Adresse 1] [Adresse 8]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [T] et Mme [K] [S] sont propriétaires indivis des lots n°19 et 177 d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 5].

Par lettre du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a mis en demeure M. [R] [T] et Mme [K] [S] de payer la somme de 12.673,28 euros de charges de copropriété et frais impayés.

Par acte du 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a fait délivrer à M. [R] [T] et Mme [K] [S] un commandement de payer la somme principale de 13.445,61 euros due au 17 juillet 2023.

Par acte du 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » sis [Adresse 4] a fait assigner M. [R] [T] et Mme [K] [S] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

8.751,20 euros de charges de copropriété arrêtées au 6 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023,les frais de relances et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [R] [T] et Mme [K] [S] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [R] [T] et Mme [K] [S] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°19 et 177,le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2021 au 30/09/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2022 au 30/09/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2023 au 30/09/2024,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2019, le 30/09/2020, et le 30/09/2022,- les comptes de gestion au 30/09/2019, au 30/09/2020, et au 30/09/2022, et les budgets prévisionnels,les appels de provisions adressés à M. [R] [T] et Mme [K] [S],une mise en demeure de payer la somme de 12.673,28 euros de charges de copropriété et frais impayés adressée à M. [R] [T] et Mme [K] [S] par lettre du 10 mars 2023,un commandement de payer la somme de principale de 13.445,61 euros due au 17 juillet 2023 délivré à M. [R] [T] et Mme [K] [S] par acte du 19 juillet 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 8.751,20 euros au 28 mai 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 8.751,20 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 15/12/2022, d’un montant de 100 euros le 07/03/2023,des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 10/05/2023,des frais de lettre comminatoire d’un montant de 140 euros le 25/05/2022,des frais de relance d’un montant de 32 euros le 02/06/2023,des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » d’un montant de 320 euros le 12/07/2023,des frais de « commandement de payer » d’un montant de 187,58 euros le 14/11/2023,des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 320 euros le 20/12/2023,

le tout pour un montant total de 1.247,58 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de « suivi procédure recouvrement », ou de frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier », ou de « constitution du dossier transmis à l’avocat », ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure de 48 euros et le coût du commandement de payer délivré le 19 juillet 2023 qui sera inclus dans les dépens de la présente décision.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 7.551,62 euros, arrêtée au 28 mai 2024, que M. [R] [T] et Mme [K] [S] seront condamnés à lui payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [R] [T] et Mme [K] [S] s’abstiennent, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 300 euros.

M. [R] [T] et Mme [K] [S] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [R] [T] et Mme [K] [S] seront condamnés aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [K] [S] à payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 4] la somme de 7.551,62 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 4] la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 4] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 4] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [K] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 19 juillet 2023 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT