Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 19 décembre 2024, n° 22/02641

TJ Nice 19 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Droit de jouissance exclusive d'une partie commune
La cour a estimé que la résolution n° 12 a été adoptée conformément aux règles de majorité prévues par la loi et que le refus de renouvellement de l'autorisation d'occupation ne constitue pas un abus de majorité, compte tenu des termes de l'autorisation initiale qui était temporaire et révocable.
Rejeté
Droit à l'indemnisation sur le fondement de l'article 700
La cour a décidé de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700, considérant l'équité de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 19 déc. 2024, n° 22/02641
Numéro(s) :	22/02641
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anissa SBAI BAALBAKIOlivier TAFANELLI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [G], [T] [G] c/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ « [Adresse 4] »

N° 24/

Du 19 décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/02641 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OIDM

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Anissa SBAI BAALBAKI

M^e Olivier TAFANELLI

le 19 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 07 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [N] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [T] [G] née [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] », pris en la personne de son syndic en exercice la SARL HELENE CONSEIL au capital de 15.000 €, immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 835 185 455, dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 3], elle-même prise en la personne de sa gérante en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [G] et Mme [T] [G] née [I] sont propriétaires d’un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 4] et situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 8 avril 2022.

Par acte d’huissier du 2 juin 2022, M. et Mme [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°12 qui a été soumise au vote de l’assemblée générale du 8 avril 2022.

Par dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2023, M. et Mme [G] sollicitent :

l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 8 avril 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Ils expliquent que la résolution rejetée par l’assemblée générale avait pour objet le renouvellement de l’autorisation qui leur était donnée depuis 2013 d’occuper une partie commune en maintenant un portail qui y était déjà installé. Ils précisent que cette autorisation a été renouvelée par décisions de l’assemblée générale sans discontinuité depuis douze ans au moins et qu’elle ne crée aucune gêne pour la copropriété. Ils indiquent que la partie commune concernée constitue la seule voie d’accès à l’entrée de leur appartement et qu’ils sont les seuls à en avoir l’usage.

Ils font valoir que la majorité de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 est requise pour retirer à un copropriétaire la jouissance exclusive d’une partie commune et soutiennent que la résolution relève en outre d’un abus de majorité.

Par conclusions notifiées le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] conclut au rejet des demandes formées par M. et Mme [G] et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’autorisation qui a été donnée par un ancien syndic de copropriété comporte une autorisation temporaire et révocable chaque année, qu’il s’agit d’une simple tolérance et non d’un droit de jouissance exclusif rattaché à un lot ou à un copropriétaire.

Il estime que l’autorisation d’occupation des parties communes à titre précaire constitue un acte d’administration et relève de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que la majorité prévue par l’article 26 de la loi ne s’applique qu’au retrait d’un droit de jouissance exclusive d’une partie commune. Il ajoute qu’en présence de travaux réalisés par M. et Mme [G] consistant en l’installation d’un grillage et d’un portillon, l’article 25 de la loi a été appliqué. Il estime que les autorisations validées par les assemblées générales consistaient à valider des travaux illégaux.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 mai 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 6 juin 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 7 octobre 2024 prorogé au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12

L’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que l’assemblée générale adopte en principe les décisions qui relèvent de ses pouvoirs à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents. Par exception, certaines décisions doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 25 de la même loi. Enfin, les décisions les plus graves sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix prévue par l’article 26 de la même loi.

Si le droit de jouissance exclusive d’une partie commune n’est accordé à un copropriétaire qu’à titre précaire, la décision de retirer cette autorisation relève de la majorité des voix prévue par l’article 24 précité et non pas de celle prévue par l’article 26.

En l’espèce, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 8 avril 2022 est rédigée comme suit :

« N°12 Demande privative de Madame [C] [M]

Projet de résolution : l’Assemblée Générale prend connaissance de la demande de Madame [C] [M] pour ‘le renouvellement ou l’annulation des autorisations annuelles données à M. et Mme [G] d’occuper une partie commune de l’immeuble et de conserver le portail qui y a été installé’ suivant demande numéro 1 A 184 627 66457 reçue le 19/06/2020 au Cabinet de Syndic ANA et joint à la convocation sur 1 page. L’autorisation du Cabinet [S] du 02.04.2013 est également jointe à la convocation sur 1 page.

Résultat du vote :

Ont voté ‘Pour’ : 4 copropriétaires soit 463 voixA voté ‘Contre’ : 2 copropriétaires soit 537 voix – Madame [M] (89) et Indivision [E] (448)S’est abstenu : néantLe projet de résolution est rejeté sur 2ème vote identique au 1er par 537 voix. »

A titre liminaire, il convient d’observer que l’ambiguïté du texte de la résolution et plus spécifiquement les termes « renouvellement ou l’annulation des autorisations annuelles » n’a pas fait l’objet d’observations. Le tribunal retient donc l’interprétation donnée par les deux parties dans leurs écritures selon laquelle le rejet de la résolution a entraîné le non-renouvellement de l’autorisation de maintenir le portail et le grillage installés par M. et Mme [G] sur une partie commune.

Ensuite, il est acquis que le grillage et le portillon litigieux ont été installés suite à un courrier adressé le 2 avril 2013 par le syndic [S] à M. et Mme [G]. Ce courrier précise notamment que l’autorisation est accordée « à titre exceptionnel, temporaire et révocable ».

L’autorisation a par la suite été « renouvelée » par plusieurs assemblées générales successives par simple référence aux « autorisations dans le dossier [G] / [W]-[X] », le courrier susmentionné du Cabinet [S] ayant été annexé aux procès-verbaux des assemblées générales.

Il n’est donc pas contestable que l’autorisation litigieuse a été accordée à M. et Mme [G] à titre temporaire et précaire. La résolution n° 12 pouvait donc faire l’objet d’un vote à la majorité simple prévue par l’article 24 précité et le vote émis est régulier.

En outre, le non-renouvellement de l’autorisation d’installation du portillon et du grillage est légitimement interprété par M. et Mme [G] comme une volonté de nuire compte tenu du coût des travaux qu’ils ont effectués et de leur désir de bénéficier de façon exclusive du passage desservant leur seul appartement.

Il ne peut cependant pas être conclu que ce refus de renouvellement constitue un abus de majorité compte tenu des termes clairs de l’autorisation donnée à titre précaire et temporaire, au refus de renouvellement de l’autorisation similaire de jouissance d’une partie commune qui avait été accordée à d’autres copropriétaires et plus particulièrement à M. [W] et M. [X] (résolution n°13 de la même assemblée générale du 8 avril 2022), au besoin du syndicat de pouvoir accéder librement à l’espace litigieux pour son entretien et travaux éventuels et à l’exigence de ne pas entraver l’accès des autres copropriétaires à une partie commune.

La demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 8 avril 2022 doit par conséquent être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, M. et Mme [G] seront condamnés aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer à leur encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [N] [G] et Mme [T] [G] née [I] de leur demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 2] à [Localité 3] du 8 avril 2022 ;

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [T] [G] née [I] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT