COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. HOLD CAT c/ [E] [S]

N° 24/

Du 19 décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04710 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OSJD

Grosse délivrée à

M^e Sarah GUILLET

expédition délivrée à

la SARL CINERSY

le 19 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 05 septembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 25 novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 décembre 2024, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. HOLD CAT, prise en la personne de son représentant légal, M. [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [E] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant proposition d’honoraires signée le 26 octobre 2021, la société Hold Cat a confié à Mme [E] [S], architecte, une mission portant sur la constitution d’un dossier de demande d’un permis à construire et comportant deux phases. La première phase consistait en la réalisation d’une étude de faisabilité, la réalisation d’esquisses et la présentation du projet au service de l’urbanisme et aux architectes des bâtiments de France moyennant des honoraires d’un montant de 6.000 euros HT, 7.200 TTC. La seconde phase portait sur le dépôt d’une demande de permis de construire moyennant des honoraires d’un montant de 8.000 euros, 9.600 euros TTC.

Un permis de construire a été déposé mais Mme [S] a rapidement conseillé à la société Hold Cat de se rétracter et de déposer en lieu et place une déclaration préalable de travaux laquelle a été acceptée par la mairie le 6 avril 2022, sous réserve de respecter certaines prescriptions des architectes des bâtiments de France.

Reprochant à Mme [S] de ne pas avoir accompli certaines des étapes prévues pour la première phase prévue par la proposition d’honoraires, et notamment de ne pas avoir procédé à l’étude de faisabilité du projet, la société Hold Cat lui a adressé un courrier recommandé de mise en demeure de rembourser une partie des honoraires réglés pour non-exécution partielle du contrat et l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 22 novembre 2022.

Par conclusions responsives n°2 notifiées le 18 mars 2024, la société Hold Cat sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Mme [S] à :

lui rembourser la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts,payer la somme de 3.000 euros pour résistance abusive liée au refus de remboursement des sommes indûment perçues,la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle conteste le montant des factures payées au regard de la prestation insuffisante de Mme [S] et sollicite le remboursement de la somme de 12.000 euros sur les 16.800 euros réglés au motif qu’elle a commis une faute dans l’exécution de ses obligations. Elle explique que le projet présentait des particularités puisque le bien acheté avait fait l’objet d’un refus de permis de construire déposé par le précédent propriétaire et qu’elle a donc sollicité les services de Mme [S] afin qu’une première phase particulièrement étoffée comprenne une étude de faisabilité, une présentation au service de l’urbanisme et au service des architectes des bâtiments de France pour avis. Elle note que le but de cette première phase était de ne pas déclencher la seconde phase du contrat, à savoir le dépôt d’une demande de permis de construire, s’il apparaissait que cette demande pouvait faire l’objet d’un refus comme cela avait été précédemment le cas.

Elle reproche à Mme [S] de ne pas avoir sollicité l’avis du service de l’urbanisme et des architectes des bâtiments de France, qui auraient permis d’immédiatement constater le défaut de conformité du permis de construire à déposer, mais d’avoir souhaité déposer rapidement le dossier afin d’obtenir rapidement le règlement de ses honoraires. Elle estime que le projet n’était pas réalisable en raison de la localisation de l’immeuble dans un secteur désigné Aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et la seconde phase portant sur le dépôt d’un permis de construire n’aurait pas dû être déclenchée.

Elle note que le recours à un architecte n’est pas nécessaire pour le dépôt d’une demande préalable de travaux et que les tarifs pratiqués sont habituellement compris entre 1.000 et 3.000 euros TTC, soit largement en dessous des honoraires réglés à Mme [S].

Elle ajoute que Mme [S] a également manqué à ses obligations précontractuelles d’information et à son devoir de conseil en ne lui apportant aucune information préalable sur la difficulté à mener à bien sa mission, à savoir obtenir un permis de construire qui a été déjà refusé. Elle estime que le manquement de Mme [S] à son devoir de conseil lui a occasionné un préjudice résultant du fait qu’elle a été facturée pour un dépôt de permis de construire qui n’avait aucune chance d’aboutir.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 14 août 2023, Mme [E] [S] conclut au débouté de la société Hold Cat de toutes ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle s’oppose à la demande de restitution d’honoraires et affirme qu’elle a parfaitement rempli sa mission et a respecté scrupuleusement ses obligations et son devoir de conseil et d’information.

Elle soutient que la présentation physique du projet au service de l’urbanisme et aux architectes des bâtiments de France n’était pas requise. Elle expose que l’instructrice des permis de construire du secteur AVAP lui avait conseillé par téléphone de déposer une demande de permis de construire au motif que la réglementation de ce secteur était peu compréhensible et que le projet qu’elle a déposé remplissait la totalité des conditions de ce secteur aux termes desquelles une surélévation pouvait être autorisée « de manière exceptionnelle ».

Elle estime qu’une partie des conditions en question sont des règles subjectives dont l’application était incertaine et que le dépôt du permis de construire était nécessaire pour permettre d’obtenir un avis plus approfondi de l’administration, lequel avis émis dès le 13 janvier 2022 s’est avéré défavorable.

Elle insiste que l’obtention par ses soins, et de surcroît gratuitement, de la déclaration préalable des travaux apporte la meilleure preuve de la parfaite exécution de sa mission et de la réalisation intégrale des prestations. Elle souligne que la société Hold Cat a acheté un bien en toute connaissance de cause et notamment en sachant qu’un permis de construire ne pouvait pas être obtenu. Elle ajoute qu’elle avait bien averti sa cliente à cet égard, mais que la société Hold Cat avait tout de même demandé de déposer la même demande de permis de construire que celle qui avait déjà été déposée. Elle affirme qu’elle a parfaitement rempli son obligation de moyens et qu’elle ne pouvait aucunement anticiper l’avis de l’architecte des bâtiments de France résultant d’une appréciation entièrement subjective.

Elle estime enfin que la société Hold Cat avait connaissance de l’échec de la première demande de permis de construire et qu’elle ne saurait lui reprocher de ne pas avoir rempli son obligation d’information précontractuelle et son devoir de conseil.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 août 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 septembre 2023 et le prononcé de la décision a été fixé au 25 novembre 2024 prorogé au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la proposition d’honoraires adressée le 19 octobre 2021 et acceptée le 26 octobre 2021 prévoyait la « constitution d’un permis de construire et de son suivi administratif » et non le dépôt d’une déclaration préalable de travaux.

Les prestations comprises dans la première phase du projet moyennant des honoraires de 6.000 euros HT, 7.200 euros TTC, étaient les suivantes :

« Phase 1 : étude de faisabilité + esquisses :

déplacement sur site,esquisses (plan masse, coupes, élévations au 200ème, insertion volumétrique des projets),rdv pour finaliser les différentes esquisses avec Mr [P],présentation du projet au service de l’urbanisme, pour avis,présentation du projet au service des ABF, pour avis ».

Le 4 novembre 2021, une première facture n°21-11-107 pour un montant de 3.000 euros a été établie au titre d’un « acompte de la phase 1, à la signature de la proposition d’honoraires ».

Le 22 novembre 2021, une seconde facture n°21-11-109 pour un montant de 7.000 euros HT, 8.400 euros TTC, a été établie environ un mois plus tard et précise « rendu de la phase 1, étude de faisabilité et acompte de la phase 2, dossier de permis de construire ».

Le 15 décembre 2021, Mme [S] a envoyé un courrier électronique au service des architectes des bâtiments de France pour décrire le projet de surélévation du bien immobilier et solliciter leur avis sur le dépôt d’un permis de construire. M. [D] de ce service a répondu le même jour en précisant : « Attention, le projet est en secteur AVAP. Voir le règlement de l’AVAP et se rapprocher du service instructeur mais de mémoire la densification des cœurs d’îlots est à oublier ».

Le 28 décembre 2021, une demande de permis de construire surélévation et ravalement a été déposée et une troisième facture n°21-12-118 pour un montant de 4.000 euros HT, 4.800 euros TTC, a été établie au titre des prestations suivantes : « rendu de la phase 2, dossier de permis de construire ».

Le 31 janvier 2022, Mme [S] a envoyé au représentant de la société Hold Cat un courrier électronique indiquant, sans explication, qu’une demande d’arrêt de l’instruction du permis de construire devait être transmise au service de l’urbanisme afin de déposer une déclaration préalable de travaux.

Il ressort de ce qui précède que Mme [S] a facturé la totalité des honoraires dus au titre de la première phase prévue par la proposition d’honoraires, comprenant la présentation du projet au service de l’urbanisme et au service des architectes des bâtiments de France, environ trois semaines avant d’interroger le second service par écrit pour avis. Aucune pièce ne justifie qu’elle a contacté le service de l’urbanisme pour avis. Mme [S] soutient en outre avoir demandé les avis prévus par téléphone, alors que l’échange de courriers électroniques du 28 décembre 2021 démontre le contraire. Elle ne peut par ailleurs pas affirmer sans se contredire que le projet qu’elle a déposé remplissait la totalité des conditions du secteur AVAP tout en soutenant que la réglementation de ce secteur était peu compréhensible.

Mme [S] n’a par conséquent pas respecté ses obligations au titre de la première phase de prestations qui était prévue et a facturé de façon prématurée le 22 novembre 2021 des honoraires d’un montant de 7.000 euros HT, 8.400 euros TTC au titre du « rendu de la phase 1 » et d’acompte pour le dépôt du permis de construire.

Ensuite, le message de l’architecte des bâtiments de France a clairement alerté Mme [S] sur un défaut de faisabilité du projet en soulignant que le bien était situé dans un secteur AVAP et que la densification « est à oublier ». Contrairement aux déclarations de Mme [S], la localisation du bien dans un secteur AVAP constituait un élément objectif qui aurait pu être facilement vérifié dès le début de sa mission. En outre, le sens de la réponse obtenue alerte clairement sur les difficultés de réalisation de la surélévation envisagée dans le cadre d’une demande de permis de construire. Mme [S] ne peut donc pas soutenir que l’avis sur la demande de permis de construire ne pouvait pas être anticipé.

Il ne s’agissait manifestement pas d’une interprétation de règles subjectives, comme l’affirme Mme [S], mais de l’application de règles contraignantes particulières dictée par la localisation de l’immeuble.

Dans ces circonstances, le dépôt d’une demande de permis de construire n’était pas justifiée, tout au moins sans avoir expressément informé la société Hold Cat des précisions obtenues et de lui avoir permis de prendre une décision éclairée quant au choix de déposer ou pas cette demande.

Les honoraires d’un montant de 4.000 euros HT, 4.800 euros TTC facturés le 28 décembre 2021 pour le dépôt de la demande de permis de construire l’ont ainsi été de façon injustifiée.

Mme [S] sera par conséquent condamnée à rembourser à la société Hold Cat la somme de 12.000 euros sollicitée par celle-ci à titre de dommages-intérêts au titre des honoraires facturés de façon injustifiée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, Mme [S] ne pouvait pas ignorer en tant que professionnel averti le sens du message de l’architecte des bâtiments de France et aurait dû promptement communiquer cet avis à sa cliente afin de justifier du travail accompli et de lui permettre d’envisager la suite de son projet. Elle a en outre refusé de façon fautive de communiquer ce document justifiant de l’avis sollicité, malgré plusieurs demandes formulées en ce sens par le représentant de la société Hold Cat, et a considérablement retardé l’issue du litige.

Mme [S] sera par conséquent condamnée à payer à la société Hold Cat la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [S] sera condamnée aux dépens et à payer à la société Hold Cat la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a donc pas lieu à ordonner l’exécution provisoire, comme sollicité par la société Hold Cat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à la SARL Hold Cat la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts pour les honoraires réglés ;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à la SARL Hold Cat la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à la SARL Hold Cat la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [S] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, celle-ci étant de droit ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT