MINUTE 2024/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 25 Février 2025

N° RG 22/00695 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HL3X

DEMANDERESSE

S.C.I. MARYLOU, prise en la personne de son représentant légal

ayant comme numéro de SIREN le 413718453

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître François PAPIN, membre de la SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN, avocat au Barreau de CHARTRES, avocat plaidant et par Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDERESSE au principal

Madame [U] [Y]

née le 29 septembre 1969 à [Localité 4] (72)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON-GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 10 décembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 25 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 25 Février 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD – 8, Maître [C] [T] de la SCP [T] & CALDERERO – 30 le

N° RG 22/00695 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HL3X

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 28 mai 2020, Mme [U] [Y] a vendu à la SCI MARYLOU un immeuble situé au [Adresse 3] comprenant un local commercial et trois appartements à usage d’habitation.

Mme [Y] avait confié préalablement à l’Agence Immobilière Fertoise un mandat de gestion locative du bien ainsi qu’un mandat de vente.

Le 17 août 2021, lors de travaux de piquetage de l’enduit sollicités par le nouveau propriétaire des lieux, il a été découvert par l’artisan une dégradation importante de pans de bois formant l’ossature du bâtiment.

La SCI MARYLOU a fait diligenter une expertise par l’intermédiaire de son assureur. M. [P] [Z] s’est rendu sur place le 19 août 2021 et a rendu son rapport d’expertise le 25 août 2021.

Au regard des constatations de l’expert relatives à la crainte d’un effondrement imminent du bâtiment, le maire de la Ferté-Bernard a pris un arrêté de mise en sécurité interdisant l’accès à l’immeuble aux deux locataires et à l’occupant du local professionnel, avec mise en demeure de la SCI MARYLOU d’effectuer les travaux nécessaires.

La SCI MARYLOU a fait réaliser les travaux courant septembre 2021.

Elle a ensuite sollicité l’ancienne propriétaire du bien, Mme [Y], par courrier du 11 janvier 2022 pour obtenir le remboursement du paiement des travaux.

N’obtenant pas satisfaction, par acte extrajudiciaire délivré le 8 mars 2022, la SCI MARYLOU a fait assigner Mme [Y] aux fins d’obtenir réparation de son préjudice.

Mme [Y] n’ayant pas constitué avocat, la clôture de la procédure a été prononcée le 24 mai 2022.

Suite à la constitution d’avocat de la défenderesse et à la demande de la SCI MARYLOU, la juridiction a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats par décision du 8 juillet 2022.

Par ordonnance du 26 octobre 2023, le juge de la mise en état saisi par Mme [Y] a constaté le désistement de celle-ci de sa demande de communication de pièces, rejeté sa demande d’appel à la cause de l’Agence Fertoise immobilière, et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MARYLOU ainsi que celles des deux parties au titre des frais irrépétibles, en renvoyant le dossier à la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, la SCI MARYLOU demande au tribunal au visa des articles 1641 et suivants du code civil, et 1626 du même code, de condamner Mme [Y] à lui payer les sommes de 14 794,16 € à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état et celle de 835 € au titre des loyers non perçus, sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, ou subsidiaire de la garantie d’éviction, et en tout état de cause de la condamner à lui payer la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code, en disant n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Après avoir rappelé que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché est autonome, la demanderesse fait valoir en substance que Mme [Y] lui a vendu un immeuble comportant des vices cachés, en l’occurrence des pans de bois dans un état de dégradation avancé ainsi que des traces de présence d’insectes dans le bois qui portent atteinte à la solidité de l’immeuble. Elle indique que les désordres s’avèrent antérieurs à la vente puisque datant nécessairement de plusieurs années, et étaient dissimulés dans la mesure où ils n’ont été dévoilés qu’à l’occasion de la réfection de l’enduit. La SCI MARYLOU souligne d’ailleurs que Mme [Y] a reconnu sa responsabilité en s’engageant à lui verser la somme de 10 000 €.

L’acquéreur soutient que la clause d’exclusion de garantie est inopposable dans la mesure où Mme [Y] est de mauvaise foi, puisqu’elle était informée de toutes les problématiques de l’immeuble par l’agence immobilière, ce qu’elle reconnaît elle-même. Elle ajoute que M. [X], artisan intervenu en mai 2019 sur l’immeuble, affirme qu’il avait déjà à l’époque signalé le fait que l’enduit se décollait du mur.

Sur la garantie d’éviction, la SCI MARYLOU fait valoir qu’elle a littéralement été évincée de son bien par la publication de l’arrêté du maire, décision administrative qui emporte des conséquences juridiques, qui a été prise en raison de circonstances antérieures à la vente, à savoir le défaut d’entretien de l’immeuble et le risque d’effondrement qui en découlait, dans un contexte où elle estime qu’elle n’avait aucun moyen d’en empêcher les effets.

N° RG 22/00695 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HL3X

Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, Mme [Y] conclut au débouté de l’ensemble des demandes formées par la SCI MARYLOU et à sa condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 2 800 € pour ses frais irrépétibles.

Mme [Y] relate qu’elle a hérité de cet immeuble à la suite du décès de son père et qu’elle n’est entrée en possession de celui-ci qu’à compter de son attribution en janvier 2017 aux termes de l’acte de partage. Elle précise qu’elle ne connaît pas l’immeuble, s’agissant d’un bien locatif confié en gérance depuis 2004 à l’Agence Immobilière Fertoise. Ce mandat de gestion comportait notamment une mission de faire exécuter les travaux même importants en cas d’urgence, dont l’agence se chargeait, n’ayant elle-même aucun contact avec les entreprises intervenant sur site, travaux qu’elle avait toujours accepté de financer. Mme [Y] ajoute qu’en mai 2019 elle a réglé une facture d’un montant de 5 300 € correspondant à des travaux sur les façades de l’immeuble, facture qui ne faisait état d’aucune réserve quant à d’éventuels travaux complémentaires, pas davantage que le mail adressé par l’Agence Immobilière Fertoise pour en solliciter le paiement, outre que les échanges écrits laissaient entendre que le bois de colombage n’était pas affecté.

Sur les conditions de l’action fondée sur les vices cachés, Mme [Y] fait valoir que sa garantie ne peut être acquise alors que les dégradations de l’enduit étaient apparentes au moment de la vente et que l’acte notarié comporte une clause de non garantie des vices cachés qui doit trouver application dans la mesure où elle est de bonne foi.

Sur la garantie d’éviction, elle soutient que les conditions ne sont pas remplies alors que le texte prévoit que la garantie est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente et non déclaré, alors qu’en l’espèce, c’est la SCI MARYLOU qui a elle-même provoqué l’intervention de l’autorité publique puisque c’est sur la base de l’évaluation manifestement erronée de son expert amiable, qui a exagéré l’ampleur des difficultés ainsi que du montant des travaux de réparation, que l’arrêté a été pris.

Mme [Y] soutient enfin qu’elle s’est montrée d’une parfaite bonne foi lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire et que si elle avait accepté un temps de transiger avec la SCI MARYLOU, cela ne constitue pas une reconnaissance de responsabilité .

La procédure a été clôturée le 27 juin 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, fixée à l’audience du 8 octobre, renvoyée à celle du 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS

Sur l’action fondée sur les vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

L’article 1642 poursuit : le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il ressort en l’espèce de l’expertise amiable versée aux débats que lors des travaux de piquetage de l’enduit d’une façade se trouvant dans une ancienne courette intérieure, il a été découvert par l’artisan qui les exécutait une dégradation importante des pans de bois formant l’ossature du bâtiment. L’expert a constaté que le bois est friable et que certaines pièces du bois sont complètement détruites ». Il note encore : «  les poteaux sont fortement dégradés, les traverses supportant le plancher haut du premier étage sont quasiment totalement détruites et les extrémités des solives sont également très endommagées ».

Il prétend que les causes de ces dégradations sont les infiltrations prolongées durant plusieurs années dans le bois, liées à un tuyau d’évacuation des eaux de pluie qui fuyait ainsi qu’à l’absence de protection du mur par l’enduit vétuste, qui ont entraîné la pourriture du bois. Il relève également des traces d’insectes xylophages (petites et grosses vrillettes) dont la présence est liée à l’humidité du bois et dont le développement suppose plusieurs années.

La solidité du bâtiment étant atteinte, il préconise d’évacuer les habitants et de procéder rapidement à un étaiement des planchers.

Il résulte de cette expertise ainsi que de l’attestation de M. [F], maçon intervenu le 17 août 2021 et des photographies versées qu’il a été nécessaire de retirer l’enduit afin de laisser apparaître le colombage en bois de la maçonnerie. Il peut donc être affirmé que le désordre qui a conduit le maire à prendre l’arrêté d’éviction des lieux, à savoir l’état de pourrissement du bois d’une façade de la courette intérieure menaçant la solidité de l’immeuble, n’était pas apparent au moment de la vente.

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L’article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Or, en l’espèce, l’acte notarié prévoyait une telle clause de non garantie en ces termes : « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés (…) ».

La SCI MARYLOU, sur qui repose la charge de la preuve de la mauvaise foi du vendeur, prétend que Mme [Y] était parfaitement informée par son mandataire, l’Agence Immobilière Fertoise, de toutes les difficultés présentées par l’immeuble et qu’en l’occurrence, elle avait su que des travaux supplémentaires étaient nécessaires.

Il ressort du courriel produit aux débats par la demanderesse, émanant de M. [M] [X], artisan maçon intervenu en mai 2019 pour effectuer des travaux de reprise d’enduit sur l’immeuble appartenant à Mme [Y], que ce dernier affirme avoir signalé « des problèmes d’enduits qui tombent sur le mur en face des travaux de réfection d’enduit [qu’il] a effectués », et qui, au regard du fait « qu’il y avait certainement des travaux plus importants que les enduits », estimait nécessaire de faire appel à une autre entreprise que la sienne. Il précise que ces informations ont été données par téléphone à Mme [J], qui travaillait pour l’Agence Immobilière Fertoise.

Ce seul courriel ne permet pas d’établir avec certitude que Mme [J] aurait transmis l’information à Mme [Y], et même si tel avait été le cas, le fait que des travaux soient nécessaires et potentiellement plus importants qu’une simple réfection de façade ne permet nullement d’affirmer que Mme [Y] avait une connaissance exacte du vice, à savoir de l’existence de bois en état de pourrissement sous cet enduit.

Mme [Y] démontre au contraire par la production du contrat de mandat et des échanges écrits avec l’Agence Immobilière Fertoise qu’elle avait confié à celle-ci le soin de gérer les travaux à réaliser et n’était donc pas l’interlocutrice directe des entreprises effectuant les travaux d’enduit. Elle démontre également par les factures et échanges de courriels qu’elle n’a pas été informée de travaux complémentaires à effectuer sur le mur litigieux.

Par conséquent, sa mauvaise foi au sens où elle aurait eu connaissance du vice affectant le bien vendu n’est pas établie.

La clause de non garantie figurant au contrat de vente doit donc trouver à s’appliquer.

Il ne pourra être fait droit à l’action fondée sur les vices cachés.

Sur l’action en garantie d’éviction :

L’article 1626 du code civil dispose que le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Pour que les conditions de mise en œuvre de la garantie d’éviction soient remplies, d’une part l’acheteur doit être troublé dans sa possession par l’action d’un tiers qui prétend à des droits sur la chose vendue, et d’autre part le droit invoqué par ce tiers à l’encontre de l’acquéreur doit être né avant la réalisation de la vente. Si au contraire l’éviction est le résultat d’un fait postérieur à l’acte, la vente a produit tous ses effets.

En l’espèce, ces conditions ne sont pas réunies dans la mesure où le maire n’avait pas vocation à proprement parler à revendiquer un droit sur l’immeuble, mais a pris cet arrêté dans l’exercice de son pouvoir de protection des administrés, en particulier des locataires de l’immeuble, d’une part, et où, d’autre part, cet acte administratif, qui est à l’origine de la privation temporaire d’une partie des droits de la SCI MARYLOU sur son bien n’existait pas au moment de la vente réalisée le 28 mai 2020, même si ses causes peuvent être antérieures.

En conséquence, l’acte de vente a produit tous ses effets en transmettant l’intégralité du bien immobilier à son acquéreur, qui ne peut dès lors solliciter le vendeur au titre de la garantie d’éviction.

La SCI MARYLOU sera déboutée de sa demande d’indemnisation sur ce fondement.

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Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MARYLOU succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI MARYLOU, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Mme [Y] une somme de 2 800 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

DEBOUTE la SCI MARYLOU de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI MARYLOU à verser à Mme [U] [Y] une somme de 2 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MARYLOU aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente