N° RG 23/00546 – N° Portalis DBZT-W-B7H-F6BB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 23/00546 – N° Portalis DBZT-W-B7H-F6BB

N° minute : 25/261

Code NAC : 71F

LG/AFB

LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Société Civile Immobilière à caractère variable VPA (VALENCIENNES [Adresse 12]), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VALENCIENNES sous le numéro 831 177 142, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabienne MENU membre de la SELAS ACTION-CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE JEHANNE DE FLANDRE dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 487 530 099, pris en son établissement de [Localité 20] [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

* * *

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 18 Septembre 2025 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Teslima KHIARI, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière à caractère variable VPA (Valenciennes [Adresse 12]) (« SCI VPA) a acquis les lots n° 336 et 132 constitués d’un appartement et d’une cave au sein de la résidence [10] située [Adresse 4] à [Adresse 18] ([Adresse 5]) face à la mairie de [19], classée site patrimonial remarquable.

Souhaitant faire procéder au remplacement des menuiseries extérieures de l’appartement susvisé, la SCI VPA a déposé le 26 avril 2018 une demande de déclaration préalable de travaux auprès de la commune de VALENCIENNES.

Cette demande a fait l’objet d’une décision de refus notifiée le 22 mai 2018 au motif que « ce projet, en l’état, n’étant pas conforme aux règles applicables dans ce site patrimonial remarquable ou portant atteinte à sa conservation ou à sa mise en valeur, l’architecte des Bâtiments de France ne donne pas son accord ». Il était recommandé à la SCI VPA de faire référence à un modèle de menuiserie retenu par la copropriété pour l’ensemble de la résidence et il lui était demandé de présenter les dessins d’exécution des menuiseries projetées et le relevé des menuiseries existantes.

La SCI VPA a relancé son projet au printemps 2021 et a accepté le devis de la société SOLABAIE établi le 17 mai 2021.

Elle a soumis son projet au conseil syndical, lequel, en réponse, lui a rappelé que la règlementation en vigueur en matière d’urbanisme devait être respectée et que les travaux devaient faire l’objet d’une déclaration de travaux soumise à l’avis de l’architecte des bâtiments de France et à l’approbation de l’assemblée générale de la copropriété. Il lui était par ailleurs indiqué que sa demande d’autorisation de réaliser les travaux ne pourrait être soumise à l’assemblée générale des copropriétaires qui devait avoir lieu en juin 2021 dans la mesure où il s’agissait d’une assemblée générale extraordinaire dont l’ordre du jour ne pouvait être modifié.

La SCI VPA a déposé une nouvelle déclaration préalable de travaux qui faisait à nouveau l’objet d’un arrêté défavorable au regard du refus de l’architecte des Bâtiments de France de valider le projet présenté pour les motifs suivants :

« les menuiseries existantes caractéristiques de leur époque de construction sont en acier ce qui donne des profils vus très fins, les profils alu sont plus épais, il convient de proposer des astuces pour limiter cet épaississement pour être au plus proche de l’état existant (réduction du cochonnet ?, ouvrants cachés ?),le dessin doit présenter clairement la position de chacun et clairement la composition de chacun des châssis. »

Néanmoins, la période hivernale approchant, le maire de Valenciennes, par courrier du 13 octobre 2021, a autorisé la SCI VPA à changer les menuiseries à condition qu’elles respectent les recommandations de l’architecte des bâtiments de France susvisées et lui indiquait qu’elle disposait d’un mois pour déposer une nouvelle déclaration préalable afin de régulariser le changement de ces menuiseries.

C’est dans ces conditions que la SCI VPA a déposé une nouvelle déclaration préalable de travaux et a procédé aux travaux de remplacement de menuiseries extérieures, dans le courant du mois de mai 2021, selon le constat d’huissier établi à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence.

En réaction à ces travaux, le syndic de copropriété, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 juin 2022, a demandé à la SCI VPA de « remettre en l’état initial, en attendant que la copropriété se prononce sur [son] projet ».

La SCI VPA n’a pas déféré à cette demande et a sollicité que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires devant intervenir le 10 décembre 2022 une demande de ratification a posteriori de ces travaux.

Lors de cette assemblée générale la résolution n°32 portant sur la « validation à donner a posteriori à M. [I] (SCI VPA) pour effectuer les travaux de remplacement de ses huisseries » a été rejeté à la majorité absolue de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Il en est allé de même de trois autres résolutions visant à autoriser certains copropriétaires à réaliser des travaux de remplacements de leurs menuiseries extérieures ou à obtenir la validation a posteriori des travaux réalisés.

Au cours de cette même assemblée étaient adoptées une résolution n° 29 relative à l’élaboration d’une charte pour le changement des huisseries et la pose de climatiseurs dans le respect de l’architecture de la résidence [10] et une résolution n° 30 donnant mandat au conseil syndical pour le choix de l’architecte ayant vocation à établir le cahier des charges des huissiers et la pose des climatisations.

Le procès-verbal de cette assemblée général a été notifié à la SCI VPA le 26 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, la SCI VPA a assigné devant le tribunal judicaire de Valenciennes le [Adresse 15] [Adresse 7], prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY, aux fins d’annulation de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2022 ayant rejeté la résolution n°32 et de voir juger que cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 17 avril 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer pour le détail des moyens développés, la SCI VPA demande au tribunal de :

la juger recevable et bien fondée en son action en annulation de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [11] ayant rejeté la résolution n°32 visant à ratifier à postériori les travaux de remplacement de menuiseries extérieures menés par la SCI VPA en 2022 ;en conséquence, prononcer l’annulation de cette délibération ; juger que la résolution n° 32 a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;débouter le [Adresse 17] [Localité 20] de ses demandes ;condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Jehanne de FLANDRE aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP ACTION- CONSEILS, avocats aux offres de droit ;le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sauf en ce qui concerne la demande de remise en état des huisseries.

Elle soutient, à titre principal, que la majorité requise pour adopter la résolution n° 32 n’était pas celle de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 mais celle de l’article 24 a) de cette même loi, de sorte, que en l’occurrence, cette résolution aurait dû être adoptée, la majorité des copropriétaires présents ou représentés ayant voté pour.

A titre subsidiaire, elle considère que l’annulation de cette délibération s’impose également en raison de l’excès de pouvoir commis par l’assemblée générale des copropriétaires en refusant de ratifier les travaux qu’elle a réalisés. Elle soutient à ce titre que l’assemblée générale des copropriétaires a dépassé ses prérogatives en prenant une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et nullement en lien avec la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Elle ajoute que cette décision, en refusant de ratifier des travaux qui apparaissent urgents et indispensables, va au contraire à l’encontre de la conservation de l’immeuble. Elle estime ainsi que c’est de manière abusive que l’assemblée générale des copropriétaires exige des copropriétaires qu’ils différent leurs travaux de remplacement des menuiseries dans l’attente d’une charte qui n’est toujours pas élaborée, imposant aux copropriétaires de vivre dans des « passoires thermiques », et ce alors qu’elle a obtenu les autorisations d’urbanisme nécessaires pour mener les travaux dont s’agit.

Elle s’oppose à toute remise en état, faisant valoir qu’une infraction au règlement de copropriété n’implique pas de son seul fait la remise en état des lieux dans leur état d’origine, il faut que les travaux réalisés sans autorisation affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Or, elle considère que tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors qu’il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par le Syndicat des copropriétaires que les menuiseries remplacées, situées à l’arrière du logement, ne sont pas visibles de la voie publique et ne sont pas de nature à compromettre l’harmonie de l’immeuble ou l’aspect extérieur de celui-ci. Elles ne nuisent pas davantage à l’aspect général de l’immeuble ou à l’harmonie des couleurs extérieures alors que les différents ouvrants des façades se caractérisent par une extrême banalité d’aspect.

Elle fait valoir par ailleurs qu’une remise en état à l’identique est impossible au regard de l’état des menuiseries extérieures qui ont été remplacées et dans la mesure où il n’existe plus à ce jour dans le commerce de menuiseries extérieures répondant aux caractéristiques de celles qui ont été déposées.

Selon dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 19 février 2024, auxquelles il y a lieu de se reporter pour le détail de l’argumentation développée, le [Adresse 16] demande au tribunal de :

débouter la SCI VPA de ses demandes ;reconventionnellement, ordonner la remise en état des huisseries en procédant à la pose d’une huisserie strictement identique (matière, mesures, vantaux) à celle déposée et existant initialement dans l’ensemble de la résidence, et à en justifier par constat d’huissier au syndicat des copropriétaires, le tout sous la coordination de l’architecte de l’immeuble ;condamner la SCI VPA à procéder à la remise en état par équivalent sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;dire que le juge saisi se garde la compétence de liquider l’astreinte ; condamner la SCI VPA aux entiers frais et dépens d’instance ;condamner la SCI VPA au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les travaux réalisés par la SCI VPA devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de tous les copropriétaires, en application du règlement des copropriétaires de la résidence et de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, lequel déroge au principe de la majorité de l’article 24 qui ne s’applique qu’aux travaux obligatoires à réaliser dans les parties communes de l’immeuble. Elle considère ainsi que deux corpus de règles été violés : les règles relatives à l’autorisation préalable (art.25) et celles concernant l’harmonie de l’immeuble (règlement de copropriété). Elle ajoute à cet égard qu’une autorisation administrative n’a aucun effet sur les règles régissant les autorisations d’assemblée générale.

Elle considère que le moyen tiré de l’atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires s’analyse en un abus de majorité et non en un excès de pouvoir. Elle soutient à ce titre que SCI VPA, à qui il appartient de rapporter la preuve d’un abus de majorité, ne démontre pas que la décision de rejet litigieuse irait à l’encontre de l’intérêt collectif des copropriétaires et ce d’autant qu’elle a elle-même voté favorablement au principe de la charte technique, laquelle s’oppose justement à ce que chaque copropriétaire effectue des travaux sans concertation, dans l’intérêt de la sauvegarde esthétique de l’immeuble et de sa cohérence architecturale. Elle estime que, ce faisant, elle reconnait que cette charte va dans le sens de l’intérêt commun. Elle ajoute que d’autres copropriétaires ont vu leurs propositions de ratification rejetée.

Concernant sa demande reconventionnelle de remise en état, elle fait valoir que celle-ci est de droit lorsque, comme en l’espèce, les travaux ont été réalisés irrégulièrement, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et ce, quelles que soient les conséquences de la démolition pour le copropriétaire concerné. Elle ajoute que l’immeuble est un immeuble classé, que les menuiseries posées par la SCI VPA sont au premier étage et donc visibles de la voie publique et que la destination de l’immeuble de standing impose que l’ensemble des fenêtres soient identiques. Elle considère à ce titre que la clause d’harmonie du règlement de copropriété, licite, ne souffre d’aucune exception.

Elle considère qu’il y a lieu d’assortir l’obligation de remise en état d’une astreinte au regard de la situation particulièrement conflictuelle et afin d’assurer l’efficacité de la décision à intervenir.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été fixée pour plaider au 18 septembre 2025.

L’affaire a pu être évoquée à cette date. A l’issue des débats, la décision mise en délibéré au 27 novembre 2025.

SUR CE,

I) Sur la demande d’annulation de la délibération n° 32 de l’assemblée générale des copropriétaires

Sur la règle de majorité applicable :

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II. Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants , qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ; ».

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Ainsi, par exception au principe posé par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel l’assemblée générale adopte les décisions qui relèvent de ses pouvoirs à la majorité simple, certaines décisions, excédant les limites des actes de pure administration, doivent être adoptées à la majorité absolue prévue par l’article 25 de cette même loi, c’est-à-dire « à la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non plus seulement celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance". Il en va notamment ainsi des travaux effectués par les copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.

L’aspect extérieur de l’immeuble est considéré comme affecté par les travaux dès lors qu’ils ne sont pas absolument indécelables.

L’article 6 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 9] contient par ailleurs une clause d’harmonie aux termes de laquelle : «les portes d’entrées des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons ou fenêtres, même la peinture et de façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il va être dit plus loin sous l’article 19 ».

Aux termes de l’article 19 de ce règlement :

« 1) les décisions de l’assemblée générale sont, sous réserve des dispositions de l’article vingt-deux précité de la loi du dix juillet mille neuf cent soixante-cinq, prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, ayant, en vertu du présent règlement, voix délibérative en ce qui concerne la résolution considérée ;

2) toutefois, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ».

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les travaux réalisés par un copropriétaire emportant modification des fenêtres de la résidence [Adresse 9] doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et que cette autorisation doit être obtenue à la majorité absolue de tous les copropriétaires lorsque lesdits travaux, sans modifier la destination de l’immeuble, affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que la délibération dont la SCI VPA sollicite l’annulation porte sur la ratification a posteriori des travaux de remplacement de toutes les huisseries de son appartement, ce qui comprend les huisseries des fenêtres situées au première étage, sur les façades avant et arrière de l’immeuble. Il ressort par ailleurs de la pièce n°13 produite par la SCI VPA, que la façade avant de l’immeuble se situe [Adresse 12] et que les fenêtres de son appartement sont parfaitement visibles depuis cette place.

Il s’agit donc de travaux effectués par un copropriétaire de nature à affecter l’aspect extérieur de l’immeuble et susceptibles de relever ainsi de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, ces fenêtres, en raison de leur emplacement en façade de la résidence, contribuent par nature à l’harmonie de l’immeuble et à son esthétique, et ce d’autant plus que celui-ci se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.

Si les parties ne versent aux débats aucune pièce permettant au tribunal d’apprécier les travaux réalisés sur la façade avant du bâtiment, il n’est pas contesté que les châssis des fenêtres installées pas la demanderesse ne remplacent pas les châssis préexistants à l’identique, la demanderesse affirmant dans ses conclusions qu’il n’existe plus à ce jour dans le commerce de menuiseries extérieures répondant aux caractéristiques de celles qui ont été déposées, de sorte qu’il s’agit bien d’une modification des fenêtres affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat établi le 31 mai 2022 et des photographies versées aux débats par la SCI VPA que les fenêtres installées sur la façade arrière de l’immeuble se distinguent des fenêtres préexistantes et des autres fenêtres de l’immeuble, par le choix du matériau des huisseries, visuellement plus épais, et le nombre de vantaux (3 vantaux au lieu de quatre constatés sur les fenêtres des étages supérieurs). Il apparait également sur les photographies produites que certains logements ont une vue indirecte sur ces fenêtres et que la toiture terrasse sur laquelle donne ces fenêtres est accessible à certains copropriétaires, l’huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires ayant pu s’y rendre depuis l’appartement de l’un d’eux. Il n’est en outre pas établi que la façade arrière de l’immeuble ne serait pas perceptible depuis la voirie.

Par conséquent, en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 2025, l’autorisation de remplacer toutes les huisseries de l’appartement de la SCI VPA ne pouvait être adoptée qu’à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

Sur l’excès de pouvoir

Il y a excès de pouvoir lorsque l’assemblée se prononce sur des questions qui sortent de sa compétence, c’est-à-dire sur des questions qui sont en dehors de l’objet légal du syndicat tel que défini à l’article 14, alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, il résulte de la combinaison de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 6 du règlement de copropriété de l’immeuble susvisé que l’assemblée générale de la copropriété devait autoriser ces travaux dès lors qu’ils emportaient modifications des fenêtres et pouvaient affecter l’aspect extérieur de l’immeuble et porter atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier. En conséquence, le syndicat des copropriétaires s’est bien prononcé sur une question relevant de son domaine de compétence.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur l’abus de majorité

Aux termes de l’article 12, alinéa 1 et 2, du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Constitue un abus de majorité une décision de l’assemblée générale contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient au copropriétaire demandeur à l’annulation fondée sur l’abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire de démontrer que la délibération critiquée a été votée dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de lui nuire ou de lui porter préjudice.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Ne commet pas d’abus de majorité l’assemblée générale qui refuse a posteriori de ratifier certains travaux exécutés sans autorisation préalable, alors que celle-ci était requise.

En effet, la ratification n’est qu’une faculté et le copropriétaire qui a procédé à des transformations sans autorisation de l’assemblée générale ne peut arguer d’un abus de droit du fait du refus de l’assemblée générale de ratifier les travaux.

Par ailleurs, dans la mesure où il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires d’assurer le respect du règlement de copropriété, son refus de valider ces travaux réalisés irrégulièrement, sans autorisation préalable, ne peut s’analyser en une décision contraire à l’intérêt collectif de ses membres, ou destinée à servir quelques intérêts particuliers et/ou à nuire aux intérêts de propriétaires minoritaires.

En l’espèce, pour rechercher l’annulation de la délibération n°32, la SCI VPA soutient que cette délibération serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires en les empêchant de procéder au remplacement de leurs huisseries et les contraignant ainsi à vivre dans des passoires thermiques.

Il y a donc lieu de considérer qu’elle recherche l’annulation de cette délibération sur le fondement d’un abus de majorité.

En l’occurrence, ainsi que cela a déjà été indiqué ci-avant, les travaux réalisés par la SCI VPA requérait une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, tant en application du règlement de copropriété de la résidence que des dispositions impératives de loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, en application des principes susvisés, le refus de l’assemblée des copropriétaires de ratifier ces travaux réalisés irrégulièrement, ne peut constituer un abus de droit.

Le fait que ces travaux aient été autorisés par l’autorité administrative et qu’ils soient susceptibles de constituer une amélioration de l’état des lieux est inopérant dès lors qu’ils ont été réalisés en violation tant des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 que du règlement de copropriété.

Il sera en outre observé à cet égard que si la SCI VPA produit le récépissé d’une déclaration de travaux déposée le 22 novembre 2021 et portant sur le changement des fenêtres actuelles par des fenêtre en aluminium double vitrage, il n’est pas démontré, contrairement aux affirmations de la demanderesse, que cette déclaration, enregistrée sous le n° DP 059606 21 O0468 n’a donné lieu à aucune opposition. Les certificats de non-opposition qu’elle produit aux débats ne portent pas sur cette déclaration mais sur deux déclarations préalables déposées le 18 janvier 2023 et enregistrées le n° DP 059606 23 O0023 et DP 059606 23 O0024.

Ce moyen sera donc également écarté.

La demande d’annulation de la délibération sera par conséquent rejetée.

II) Sur la demande reconventionnelle de remise en état formée par le [Adresse 16] prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, dès lors que les travaux réalisés par la SCI VPA affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ainsi que cela a été relevé ci-avant, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer la remise en état des lieux.

Par ailleurs, la SCI VPA ne démontre pas que la remise en état des lieux sollicitée par le syndicat des copropriétaires, par pose d’huisseries identiques aux huisseries préexistantes, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, serait techniquement impossible et/ou qu’elle entraînerait pour elle des conséquences disproportionnées.

Elle ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité de trouver sur le marché des huisseries en acier identiques à celles préexistantes ou du coût disproportionné de telles huisseries.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il sera fait doit à la demande de remise en état formée par le [Adresse 15] [Adresse 7] prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY, la SCI VPA sera condamnée à effectuer les travaux de remise en état dans les termes indiqués au dispositif du présent jugement.

Au vu des circonstances de l’espèce et afin de permettre à la SCI VPA d’y procéder dans un délai raisonnable, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra passé un délai de six mois suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de quatre mois, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner à la SCI VPA de justifier de la réalisation de ces travaux par constat d’huissier comme demandé par le [Adresse 14] [Adresse 6] prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY.

III) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI VPA, partie perdante, sera condamnée aux frais et dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI VPA, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux [Adresse 16] prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose notamment que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société civile immobilière à caractère variable VPA ([Localité 20] [Adresse 12]), de sa demande d’annulation de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 4] à [Localité 21] en date du 10 décembre 2022 ayant rejeté la résolution n° 32 ;

CONDAMNE la société civile immobilière à caractère variable VPA ([Localité 20] [Adresse 12]) à procéder à la remise en état des lieux par la pose d’une huisserie identique (matière, mesures, vantaux) à celle déposée et existante initialement dans l’ensemble de la résidence, le tout sous la coordination de l’architecte de l’immeuble, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois ;

CONDAMNE la société civile immobilière à caractère variable VPA ([Localité 20] [Adresse 12]) aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière à caractère variable VPA ([Localité 20] [Adresse 12]) à payer au [Adresse 15] [Adresse 7] prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société civile immobilière à caractère variable VPA ([Localité 20] [Adresse 12]) de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le [Adresse 13] [Adresse 8] de [Adresse 7] prise en la personne de son Syndic, la société NEXITY LAMY du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier, Le Président,