COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 10] c/ [K]

MINUTE N°

DU 12 Décembre 2024

N° RG 24/02541 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYP5

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à Mme [K]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARLU Cabinet CENTRAL GESTION

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO substitué par M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [M] [K]

née le 12 Juillet 1945

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 17 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [K] est propriétaire des lots 37 et 90 de copropriété dans l’immeuble dénommé “[Adresse 10]” sur la commune de [Localité 11] – [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] VERT [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice Le Cabinet CENTRAL GESTION, a donné assignation à Madame [M] [K] devant le pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice aux fins de paiement, avec exécution provisoire, des sommes suivantes :

—  2686,77€ au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 1er mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, date du courrier de mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des article 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

-1000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

-1000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires LE VERT FABRON a maintenu l’ensemble de ses demandes et a acquiescé à la demande de délais de paiement formée par Madame [M] [K].

Madame [M] [K] qui a comparu a sollicité des délais de paiement pendant une durée de 6 mois. Elle s’est opposée au paiement de 1000 euros au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile argant de sa bonne foi. Elle a exposé percevoir une pension de retraite mensuelle de 327,14 euros et vivre sur les fonds issus de la vente d’un ancien appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 septembre 2020, 17 juin 2021, 8 juin 2022 5 juillet 2023 démontrent que les comptes de la copropriété ont été approuvés.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment le relevé de compte versé en date du 13 mai 2024 ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires font état d’un montant de 2500,77 € dû par Madame [M] [K], déduction faite des frais de poursuite au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er mai 2024.

En conséquence, Madame [M] [K] doit être condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 2500,77€ au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 1er mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du17 octobre 2023, mis en demeure Madame [M] [K] de régler les charges et provisions échues. Cette mise en demeure est restée infructueuse, de sorte que le syndic a eu l’obligation d’exposer des frais pour recouvrer la créance du syndicat des copropriétaires.

Les frais afférents à cette mise en demeure (36€) sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Madame [M] [K]

Toutefois, les frais antérieurs à cette mise en demeure, réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] (frais de rappel et frais d’ouverture d’un dossier contentieux) ne sauraient être imputables à Madame [M] [K], en application de l’article 10-1 de la loi de 1965. Par ailleurs, les frais de relance et de mise en demeure postérieurs à cette missive, ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires compte tenu de leur multiplication inutile (envoi d’une relance ou d’une mise en demeure mensuelle) de la date d’assignation, valant elle-même mise en demeure et de l’instance judiciaire en cours, par la suite.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de suivi contentieux, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic.Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant des provisions sur honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que ceux-ci sont indemnisés par le versement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant des frais d’assignation, ces sommes seront récupérées le cas échéant au titre des dépens. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Il apparaît, au vu de ce qui précède, que Madame [M] [K] est redevable de ce chef de la somme de 36 €.

Elle sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Vu l’article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [M] [K] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire. En s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, Madame [M] [K] commet une faute vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice certain.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [K] à payer aux syndicats des copropriétaires des immeubles LE VERT FABRON la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut dans la limite de deux années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce compte tenu de la situation de la débitrice et de l’accord du créancier, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [K] partie perdante sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires LE VERT FABRON le montant des frais non compris dans les dépens dont il a dû faire l’avance, de sorte que Madame [M] [K] sera condamnée à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée.

Selon l’article 515, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], la somme de 2500,77 € au titre des charges de copropriété impayée arrêtée au 1er mai 2024,et 36 euros au titre des frais de recouvrement nécessaire, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 200€ à titre de dommages et intérêts ;

ACCORDE à Madame [M] [K] des délais de paiement et l’autorise à se libérer de sa dette en 6 mensualités de 456 €, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact, l’intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble[Adresse 10] la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens de l’instance ;

PRECISE que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER La Vice-présidente