COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[R] c/ [G]

MINUTE N°

DU 20 Novembre 2024

N° RG 23/04196 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMNB

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Marcel BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Florence ROMEO

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [R]

né le 11 Avril 1947 à [Localité 12]

”[Adresse 11]”

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [P] [G]

née le 14 Septembre 1960 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Florence ROMEO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2007, Monsieur [X] [R] a donné à bail à Monsieur [O] [G] et Madame [P] [G] un appartement avec cave situé dans un immeuble dénommé [Adresse 10] [Adresse 5], pour une durée de trois ans reconductible tacitement, moyennant le versement d’un loyer mensuel révisable de 1 190 euros, une provision de 24 euros par mois au titre des ordures ménagères et de 225 euros par mois au titre des charges.

Monsieur [O] [G] est décédé le 19 mars 2021.

Des loyers sont demeurés impayés et Monsieur [X] [R] a fait délivrer à Madame [P] [G] un commandement de payer la somme de 3 897,27 euros par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023.

C’est dans ce contexte, que Monsieur [X] [R] a fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, à l’audience du 8 février 2024, afin de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 septembre 2024,

À l’audience,

Monsieur [X] [R], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

— débouter Madame [P] [G] de ses demandes ;

— prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties ;

— ordonner l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de Madame [P] [G] de l’appartement sis [Adresse 9] ainsi que tout occupant de son chef ainsi que des dépendances de ce bien ;

— condamner Madame [P] [G] au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour en cas de maintient dans les lieux après signification de la décision à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges antérieurs ;

— condamner Madame [P] [G] à payer ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [P] [G] à lui payer la somme de 4 770,26 euros outre les intérêts de droit sur le montant des loyers impayées depuis les échéances ;

— condamner Madame [P] [G] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Madame [P] [G], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

— in limine litis voir déclarer irrecevable l’assignation délivrée ;

— à titre principal voir débouter Monsieur [R] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire lui voir octroyer des délais de paiement de vingt-quatre mois suspendant les effets de la clause résolutoire, ordonner qu’en cas de paiement intégral de la dette la clause résolutoire ne pourra produire aucun effet, dans tous les cas ordonner la poursuite du bail et dire que chacune des parties conservera la charge de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action conformément à la loi du 6 juillet 1989

Vu les dispositions des articles 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,

En l’espèce, contrairement à ce qui est affirmée la locataire, le bailleur justifie avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 3 novembre 2023 l’assignation en expulsion locative du 31 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 8 février 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 visant l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Monsieur [X] [R] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayés locatifs et non plus le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire comme demandé initialement dans son assignation. Il renonce ainsi à se prévaloir du commandement de payer et de la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Il fait valoir que les irrégularités de paiement du loyer sont apparues en mai 2022 et que la locataire est aujourd’hui redevable de la somme de 4 770,26 euros. Il estime dès lors qu’il est bien fondé à solliciter la résiliation du bail en raison des manquements de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En défense, Madame [P] [G] estime que le bailleur est de mauvaise foi et mal fondé à se prévaloir de la clause résolutoire pour un défaut de paiement anecdotique de deux mois de loyer en dix-huit ans de bail d’autant plus qu’elle a repris le règlement des loyers depuis et que lui-même a manqué à ses obligations découlant du bail. Elle estime que ses manquements doivent être appréciés au regard de la vétusté du logement pour lequel elle a pris l’initiative d’effectuer des travaux en raison de la carence du bailleur pour ce faire. Elle sollicite la compensation entre les sommes dus et le montant des travaux qu’elle a effectué, sans toutefois formuler de demande à ce titre au dispositif de ses conclusions dont le juge n’est donc pas régulièrement saisi. En réponse à ce moyen de défense, le bailleur estime que la locataire est mal fondée à solliciter une quelconque compensation avec les travaux effectués puisque qu’elle n’a pas sollicité au préalable son accord pour leur réalisation, rappelant également qu’il l’a indemnisée et pris en charge plusieurs dépenses qui ne lui incombait pas.

Il est rappelé que le locataire n’est fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier ses défauts de paiement que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 11 juillet 2024 démarre au 1er janvier 2022 avec un solde antérieur débiteur de 661,71 euros. Il est observé que les loyers de janvier et février 2022 ont été payés partiellement (1 505,11 euros au lieu de 1 510,82 euros), que ceux de mars et avril 2022 n’ont pas été réglés mais que la locataire a soldé sa dette locative qui s’élevait à 3 710,01 euros au 30 avril 2022 par un chèque du même montant crédité le 6 mai 2022.

Postérieurement, la locataire a continué d’effectuer des paiements partiels (1 505,11 euros au lieu de 1 510,82 euros et 1 505,11 euros au lieu de 2 168,21 euros au mois de novembre 2022 comprenant 607,39 euros au titre d’une régularisation sur les charges débitrice) hormis au mois d’octobre 2022 où le loyer n’a pas été payé. Là encore, la locataire a soldé sa dette qui s’élevait à 2 433,44 euros au 31 janvier 2023 par un chèque du même montant inscrit au crédit du compte le 13 février 2023.

Par la suite, les loyers ont été intégralement payés hormis ceux de février et avril 2023 qui n’ont pas été payés et ceux de septembre 2023 (1 608,45 au lieu de 2 365,05 euros comprenant 726,59 euros au titre d’une régularisation sur les charges débitrice), novembre 2023 (1 608,45 euros au lieu de 1 638,45 euros), décembre 2023 et janvier 2024 (1 608,45 euros au lieu de 1 687,70 euros) qui ont été réglés partiellement.

Dès lors, il n’est pas contestable qu’au titre des années 2022 et 2023 Madame [P] [G] a eu du retard dans le paiement du loyer ou procédé à des paiements partiels ne venant pas couvrir l’intégralité du loyer, ce qui est constitutif d’un manquement à ses obligations contractuelles.

Afin de justifier ces manquements, elle invoque l’exception d’inexécution et produit deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 10 mars 2022 et 29 janvier 2024 mettant en lumière d’importances fissures présentes sur les murs du hall d’entrée, du salon, de la salle à manger et du dégagement, pour lesquelles les parties s’accordent sur le fait qu’elles sont dû aux travaux de création du tramway. Le commissaire de justice a également relevé la vétusté des peintures de l’ensemble de l’appartement, des équipements de la salle de bains et de la cuisine, et enfin que le garde-corps de la terrasse présente d’importants fissures. Cependant, ces désordres ne sont pas de nature à fonder l’exception d’inexécution invoquée par la locataire et donc à justifier ses impayés locatifs dans la mesure où une impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination n’est pas démontrée.

S’agissant de la gravité des manquements, il est relevé qu’ils ne sont apparus que pendant deux années sur les dix-sept années de relations contractuelles avec le bailleur au cours desquelles la locataire a soldé à deux reprises sa dette locative en mai 2022 et février 2023 si bien qu’en réalité deux échéances de loyers ont été impayées (février et avril 2023). Il est important de préciser que les échéances réglées partiellement l’ont été avec une différence peu significative si l’on met de côté celle de septembre 2023 qui comprenait une régularisation sur les charges débitrice. En outre, depuis le mois de février 2024 Madame [P] [G] s’acquitte de l’intégralité du loyer s’élevant à 1 687,70 euros.

En conséquence, les manquements de la locataire à ses obligations de payer le loyer et les charges au terme convenu ne sont pas suffisamment graves pour fonder la demande du bailleur de résiliation du contrat de bail. Monsieur [X] [R] sera donc débouté de sa demande. Ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation et astreinte sont ainsi sans objet.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte du 11 juillet 2024 que Madame [P] [G] est redevable de la somme de 4 770,26 euros au titre des loyers arrêtés au mois de juillet 2024 inclus. Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais de relance de 7,62 euros comptabilisés au débit du compte à deux reprises les 6 mars et 4 avril 2023, ces frais étant prohibés par l’article 4 i) et p) de la loi du 6 juillet 1989. La somme de 117,56 euros comptabilisée sur l’échéance de mai 2023 qui n’est pas justifiée dans son principe et son quantum sera également déduite, soit la somme totale de 132,80 euros.

Madame [P] [G] ne démontre pas s’être acquittée de la somme de 4 637,46 euros (4 770,26 – 132,80) alors que la charge de la preuve lui incombe. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 045,41 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [P] [G] sollicite reconventionnellement des délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, demande à laquelle il sera fait droit compte tenu des efforts de paiement qu’elle a effectué pendant ces deux années afin de solder sa dette locative et du fait qu’elle s’acquitte de l’intégralité de son loyer courant, ce qui n’apparaît pas contraire aux besoins de Monsieur [X] [R].

Les délais seront néanmoins accordés sur une durée de 12 mois et non 24 mois, la locataire ayant montré qu’elle est en capacité d’effectuer d’importants versements en sus du paiement du loyer courant.

Madame [P] [G] sera donc autorisée à se libérer de sa dette en 11 mensualités de 386 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 12ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts.

L’attention de Madame [P] [G] est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [G] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens, et sera condamnée à verser à Monsieur [X] [R] la somme que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [X] [R] ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [R] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à Monsieur [X] [R] la somme de 4 637,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 045,41 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [P] [G] à se libérer de sa dette en 11 mensualités de 386 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 12ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à Monsieur [X] [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection