5AZ Minute N°

N° RG 23/00481 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GEO4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 OCTOBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [E]

DEMANDERESSE

S.C.I. JEANZACH IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Emmanuelle BUFFET, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [B] [U],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Anne-Sophie ARBELLOT DE ROUFFIGNAC, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [V] [U],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 JUIN 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 SEPTEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 03 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2021, la SCI JEANZACH IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [B] [U] un appartement situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 350 €, augmenté de 150 € à titre de provision sur charges comportant l’électricité, le gaz et l’eau, avec régularisation annuelle.

Par acte séparé daté du même jour, Monsieur [V] [U] s’est porté caution solidaire de Monsieur [B] [U] pour l’exécution de ses obligations.

Après relances du 20 mai 2022 et du 9 février 2023 pour obtenir le paiement du solde de charges à hauteur de 1 305,93 €, la SCI JEANZACH IMMOBILIER a déposé une requête aux fins d’injonction de payer à l’encontre de Monsieur [B] [U] et de Monsieur [V] [U], pour la somme de 1 390,54 €.

Entre-temps, Monsieur [B] [U] a libéré les lieux le 16 novembre 2022.

Par ordonnance du 27 juillet 2023, il a été enjoint à Monsieur [B] [U] de payer à la SCI JEANZACH IMMOBILIER la somme de 931,25 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2023 ; la requête n’a pas été retenue en ce qu’elle concernait Monsieur [V] [U]. Cette ordonnance a été signifiée par dépôt à étude le 24 août 2023.

En exécution de cette ordonnance d’injonction de payer, un commandement aux fins de saisie-vente a été délivré à l’encontre de Monsieur [B] [U] le 3 octobre 2023 et signifié par dépôt à étude.

Par lettre recommandée enregistrée au greffe le 4 octobre 2023, Monsieur [B] [U] a formé opposition à l’encontre de l’injonction de payer.

Après deux renvois ordonnés à la demande de la SCI JEANZACH IMMOBILIER, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 juin 2025.

Par conclusions déposées à l’audience, la SCI JEANZACH IMMOBILIER, qui n’a formulé aucune demande à l’encontre de Monsieur [V] [U], a demandé la condamnation de Monsieur [B] [U] au paiement :

— de la somme de 1 305,93 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 avec capitalisation, au titre du solde des charges restant dues à la date de résiliation du bail, tenant compte du dépôt de garantie de 350 € versé par le locataire ;

— de la somme de 467,62 € représentant le coût de remplacement d’une porte séparant le séjour de la chambre de l’appartement, cette dégradation n’étant pas apparue lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

— d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de dépens comprenant notamment les frais du commandement du 3 octobre 2023.

Au soutien de ses demandes, la SCI JEANZACH IMMOBILIER fait valoir :

— que les charges récupérables sont exigibles à tout moment, y compris lors de l’instance en paiement ;

— que la loi du 6 juillet 1989 n’impose aucun mode de répartition des charges lorsqu’un immeuble est occupé par plusieurs locataires, et que celui retenu est équitable et plus favorable au défendeur que celui prévu à l’article 3 de l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ;

— qu’il était au demeurant impossible techniquement d’installer des compteurs individuels de consommation de gaz, dans la mesure où la distribution du chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots, cas prévu par l’article R 174-3 du code de la construction et de l’habitation ;

— que si une entreprise occupe, en l’espèce, une partie de l’immeuble qui est loué, elle verse également une partie des charges communes ;

— que, s’agissant de la fourniture d’électricité, il s’agit d’une prestation en nature dont le bailleur est fondé à obtenir le remboursement ;

— que s’agissant de la demande particulière relative au remboursement du coût de remplacement d’une porte, il s’est avéré postérieurement à l’état des lieux de sortie que Monsieur [B] [U] avait remplacé une porte existante par une autre, prise dans un appartement voisin, et dont les dimensions ne correspondaient pas à celles de l’encadrement.

Monsieur [B] [U] a conclu au débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre, et demandé subsidiairement à titre de dommages-intérêts une somme équivalente en réparation de la sous-estimation des charges, avec compensation ; il a en outre réclamé la restitution de la somme de 350 € représentant le montant du dépôt de garantie, avec application de la pénalité de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme de 840 € arrêtée au 9 janvier 2025 ; et sollicité une indemnité de 1 170 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

— que le contrat de bail ne contient aucune clause de répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble dans lequel l’appartement est situé, et que dès lors le calcul réalisé au prorata des surfaces louées ne repose pas sur la volonté commune des parties ;

— qu’il n’a pas été informé de la méthode de calcul de sa quote-part, en contradiction avec les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— qu’il n’a pas été en mesure d’exercer son droit de choisir son fournisseur d’énergie, et ce en violation des dispositions des articles L. 331-1 et L. 441-1 du code de l’énergie ;

— que l’électricité n’est pas incluse dans la liste des charges récupérables limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

— que l’article R.174-2 du code de la construction et de l’habitation impose l’installation de compteurs individuels ;

— que l’article 3 de l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation prévoit un mode de calcul, s’agissant du gaz, par référence à la moyenne des consommations relevées sur les trois dernières années ;

— que la base de calcul du prorata est inéquitable dans la mesure où il n’est pas tenu compte de l’occupation de bureaux par l’autre locataire, et qu’une répartition par surfaces n’est pas adaptée lorsque l’immeuble est composé à la fois d’habitations et de bureaux ;

— que les factures n’indiquent pas suffisamment les points de livraison d’énergie, ni les périodes de consommation facturées, et que les surfaces invoquées par la bailleresse ne sont pas démontrées ;

— subsidiairement, que dans la mesure où les provisions étaient minorées, il est fondé à réclamer à titre de dommages-intérêts une indemnisation de même montant, avec compensation des sommes respectivement dues ;

— qu’aucune constatation de l’état des lieux de sortie ne permet de faire droit à la demande au titre du remplacement d’une porte.

Convoqué par les soins du greffe par lettre recommandée signée le 22 mai 2024, puis avisé par lettre simple des dates de renvoi successives, Monsieur [V] [U] n’a pas comparu et n’était pas représenté aux différentes audiences.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1416 du code de procédure civile prévoit que l’opposition à une injonction de payer est formée dans le mois qui suit sa signification, et que si celle-ci n’a pas été faite à personne, elle est recevable jusqu’à expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou à défaut suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

L’ordonnance d’injonction de payer n’ayant pas été signifiée à la personne de Monsieur [B] [U], ce dernier n’en a eu connaissance qu’à réception du commandement aux fins de saisie-vente du 3 octobre 2023.

L’opposition est recevable en ce qu’elle a été formée le 4 octobre 2023.

Le présent jugement se substituera à l’ordonnance d’injonction de payer, en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre des charges locatives

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sur le locataire sont exigibles sur justification, ce même texte n’imposant aucun mode de répartition lorsqu’un immeuble est occupé par plusieurs locataires sans être soumis au statut de la copropriété.

A cet égard, si l’article R 174-2 du code de la construction et de l’habitation impose l’installation de compteurs individuels dans les immeubles collectifs pourvus d’une installation centrale de chauffage, l’article R 174-3 suivant y fait exception notamment lorsque la distribution du chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots.

En outre, si aucune intention commune des parties pendant le contrat ne se fait jour, la validité du mode de répartition retenu par le bailleur ne doit répondre qu’aux exigences d’équité, hors le cas du chauffage pour lequel l’article 3 de l’arrêté du 27 août 2012, relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, impose, en l’absence de compteur individuel, un calcul par référence à la moyenne des consommations annuelles sur les trois années précédentes rapportée à la surface louée.

Par ailleurs, la liste des charges récupérables est fixée de façon limitative et impérative par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : elle ne comprend pas la fourniture d’électricité. Toutefois, le bénéfice d’une prestation en nature qui est annulé doit être compensé par la restitution en valeur de cette prestation.

Enfin, le même article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an, le bailleur doit procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte des charges selon leur nature; dans les immeubles collectifs, il communique également le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs ; enfin, il donne la clé de répartition des charges entre les logements d’un immeuble collectif appartenant au même bailleur, celle-ci devant être aussi précise et équitable que possible.

En l’espèce, la SCI JEANZACH IMMOBILIER démontre, notamment par l’attestation établie par l’entreprise de chauffage BERTRAND FOUR, que la distribution du chauffage au sein de l’immeuble loué n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots, de sorte que l’installation d’un compteur individuel de chauffage n’était pas obligatoire.

A cet égard, il ressort des calculs opérés par la bailleresse dans ses conclusions que le mode de calcul retenu était en outre plus favorable au locataire que celui prévu à l’article 3 de l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

D’une manière générale, et alors que la preuve d’une intention commune des parties n’est pas rapportée, la répartition retenue, au prorata de la surface louée, alors même que l’immeuble comprend à la fois des locaux à usage d’habitation et professionnel, n’est pas défavorable au locataire habitant, qui ne peut alors invoquer l’absence d’équité, étant précisé qu’il est démontré que l’ensemble des locataires était soumis au paiement des charges locatives.

En revanche, si les pièces n° 2 et 3 du dossier de la SCI JEANZACH IMMOBILIER démontrent que les formalités de communication prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelées ci-dessus ont été respectées, aucun élément du dossier ne vient confirmer la mesure de la surface globale de l’immeuble, alléguée par la demanderesse comme étant de 230 m², si bien que la preuve n’est pas rapportée de la bonne application du calcul de répartition.

Cette conclusion vaut, que ce soit pour les charges récupérables, ou pour l’électricité, dont il n’est pas contesté que le locataire en a eu l’usage et qu’il en doit la valeur à la bailleresse, ce qui ne peut être déterminé, là encore, que par répartition entre les différents locataires.

En conséquence, la demande de la SCI JEANZACH IMMOBILIER sera rejetée.

Sur la demande relative au remboursement du coût d’une porte

En application de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, si l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de problème particulier quant à la porte litigieuse, les photographies et copies d’échanges de messages électroniques (suivant de moins d’un mois la restitution des lieux) jointes au dossier, ainsi que l’attestation de Monsieur [Z], expliquent l’origine de la facture de changement de porte en ce que celle en place au moment du départ de Monsieur [B] [U] ne correspondait pas à la taille de l’encadrement (ce qui pouvait passer inaperçu pendant la réalisation de l’état des lieux) alors que le locataire ne s’était jamais plaint d’une telle anomalie pendant le temps de la location, ce qu’il ne fait d’ailleurs toujours pas dans ses écritures.

Il s’en déduit que cette porte a été posée durant le bail, et que son remplacement, nécessaire au regard de ses mauvaises dimensions, est de la responsabilité de Monsieur [B] [U], qui devra en supporter le coût, soit 467,62 €.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois lorsque tel n’est pas le cas.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

En l’espèce, il résulte des motifs développés plus avant que Monsieur [B] [U] est débiteur de la somme de 467,62 € vis-à-vis de la SCI JEANZACH IMMOBILIER au titre du remplacement d’une porte.

Il n’est donc pas fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie de 350 €, qui viendra cependant en déduction du montant de la condamnation.

Pour la même raison, il sera débouté de sa demande au titre de la majoration de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [B] [U] demeurant débiteur à l’endroit de la SCI JEANZACH IMMOBILIER après les compensations effectuées, il devra supporter la charge des dépens, en ce compris le coût de la procédure d’injonction de payer et du commandement du 3 octobre 2022, et sera condamné à verser à cette dernière la somme équitable de 1000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE Monsieur [B] [U] recevable en son opposition, qui met à néant l’ordonnance n°21-23-000705 ;

Et par nouveau jugement s’y substituant,

CONSTATE qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de Monsieur [V] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à la SCI JEANZACH IMMOBILIER la somme de 117,62 € (cent dix-sept euros, soixante-deux centimes), déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par cette dernière ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à la SCI JEANZACH IMMOBILIER une indemnité de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux dépens, qui inclueront les frais d’injonction de payer et du commandement aux fins de saisie-vente ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE