COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 9] c/ [L], [L]

MINUTE N°

DU 12 Décembre 2024

N° RG 24/02147 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWUV

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e David TICHADOU

Expédition(s) délivrée(s)

à Maître Gérald FRAPECH

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la société SAFI MEDITERRANEE, ayant son siège social sis [Adresse 4] – [Localité 3].

Pfise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Valentin MACE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [P] [L]

née le 05 Avril 1981 à [Localité 8]

domiciliée : chez M. [C] [L]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Gérald FRAPECH de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Ophélie GIBELIN, avocat au barreau de NICE

Monsieur [V] [L]

né le 31 Juillet 1969 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Gérald FRAPECH de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Ophélie GIBELIN, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Fatma COSADIA, Vice-Présidente placée près la Cour d’appel d’Aix en provence déléguée au pôle de proximitié du tribunal judiciaire de NICE, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] sont propriétaire de lots au sein de la copropriété [Adresse 9] dans la commune de [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE, les a assignés devant le pôle de proximité tribunal judiciaire de NICE aux fins de les voir condamnés à payer des charges de copropriété.

A l’audience du 6 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire le débouté des demandes de Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] et leur condamnation solidaire à lui payer :

—  9 270,76 euros au titre des charges de copropriété et des frais au 1er octobre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024, avec capitalisation des intérêts

—  1 200 euros de dommages et intérêts

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Comparants, Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] ont demandé à la juridiction :

de juger que le montant réel de l’arriéré des charges est de 5 297,72 euros et débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] du surplus de ses demandesde leur octroyer des délais pour s’acquitter de leur detted’écarter l’exécution provisoirede condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la dite loi dispose par ailleurs :

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

A cet égard, les honoraires du syndic, dus en vertu d’un contrat de mandat donné par le syndicat des copropriétaires, constituent la rémunération du temps consacré notamment à sa mission de recouvrement des charges et ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement des charges. Le coût de l’assignation est compris dans les dépens et le coût de l’intervention d’un avocat peut être compensé par une demande au titre des frais irrépétibles.

Seuls les lettres recommandées, sommations et commandements, postérieurs à la première mise en demeure, peuvent donc être considérés comme des frais nécessaires au sens du texte précité, sous réserve d’absence d’abus au regard notamment de leur fréquence.

Enfin en application du paragraphe IV de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est le seul responsable de la gestion de l’immeuble et ne peut se faire substituer dans sa mission, doivent être exclus les frais résultant du recouvrement des charges par des tiers.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] verse au débat :

le contrat de syndicle règlement de copropriétéun relevé de compte propriétaireles procès-verbaux des assemblées générales des copropriétairesles appels de fonds.

Au vu de ces pièces, la créance au titre des charges impayées et des frais au 1er octobre 2024 apparaît fondée à hauteur de 9 030,76 euros après déduction de la somme de 240 euros libellée comme étant des frais à la date du 17 janvier 2022. Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] sont condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur, ne démontre ni la mauvaise foi du demandeur ni un quelconque préjudice. »

En l’espèce, le demandeur, ne démontre ni la mauvaise foi du demandeur ni un quelconque préjudice.

Dès lors, sa demande, infondée, sera rejetée.

Sur la demande de délai

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Les défendeurs justifient d’une situation financière obérée eu égard notamment à la situation de cessation de paiement de l’entreprise dont Monsieur [V] [L] est gérant.

Il convient par conséquent de leur accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de leur dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront assumés par les défendeurs qui succombent.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La créance étant exigible, aucune circonstance ne commande de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 9 030,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtés à la date du 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de ce jour

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts

AUTORISE Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] à se libérer de leur dette en 24 mensualités de 377 euros pendant 23 mois, le solde et les intérêts le 24 ème mois

DIT que les mensualités seront exigibles le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à la date prévue, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [L] et Monsieur [V] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT