Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01452 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWD3

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

Madame [P] [D] épouse [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [F] [T]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [G] [T]

demeurant [Adresse 5]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 décembre 2023 prenant effet le même jour, Madame [P] [D] épouse [K] a donné à bail à Monsieur [F] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 448,12 € outre une provision sur charges de 49,88 €.

Le 30 décembre 2023, Madame [G] [T] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [F] [T], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Madame [P] [D] épouse [K] a fait délivrer le 28 novembre 2024 à Monsieur [F] [T] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 2 décembre 2024, pour un arriéré de 2 145 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 29 novembre 2024, Madame [P] [D] épouse [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation signifiée à étude le 18 mars 2025, Madame [P] [D] épouse [K] a attrait Monsieur [F] [T] et Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

à titre principal, de constater la résiliation du contrat de location liant Madame [P] [D] épouse [K] et Monsieur [F] [T], et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] et celle de tous occupants de son chef du logement et de la cave et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; de condamner Monsieur [F] [T] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :3 262,00 € au titre des loyers et charges locatives arrêtée au 28 février 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, la dénonciation CCAPEX, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Madame [P] [D] épouse [K] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique le 18 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 03 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [P] [D] épouse [K] assistée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 798 € sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Elle a affirmé que depuis l’arrivée de Monsieur [F] [T] le 30 décembre 2023, aucun loyer n’a été réglé.

Monsieur [F] [T], comparant, a soutenu être dans une situation difficile, sa carte de séjour ayant expiré avant la signature du bail, ce qui a entrainé la perte de son emploi et de ses droits aux prestations sociales. Néanmoins, il a expliqué avoir reçu récemment un récépissé de demande de carte de séjour valable 9 mois, ce qui lui a permis de retrouver un emploi en tant que préparateur de commandes, poste qu’il occupe depuis un mois. Il a déclaré percevoir un revenu de 1 300 € en moyenne et être prêt à reprendre le paiement des loyers.

Madame [G] [T], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de l’un des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [G] [T].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties, contient une clause en son article 12 (« Article 12 : Clauses résolutoires ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [F] [T] le 28 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 145 €, outre 189, 51 € relatif au coût de l’acte toutes charges comprises et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [F] [T] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [F] [T] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] et de dire que faute par Monsieur [F] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [P] [D] épouse [K] verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et charges locatives) à la somme de 4 798 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Madame [P] [D] épouse [K] est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [T] à payer la somme de 4 798 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [P] [D] épouse [K].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [T] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légalement prévus, soit 5 jours après sa signification au locataire.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 30 décembre 2023, Madame [G] [T] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [F] [T], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [G] [T] solidairement avec Monsieur [F] [T], à payer à Madame [P] [D] épouse [K] :

la somme de 4 798 € représentant l’arriéré locatif actualisé au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de l’échéance du mois de juin 2025.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [F] [T] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [T] ainsi que Madame [G] [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de la dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [P] [D] épouse [K] l’ensemble des frais non compris dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Monsieur [F] [T] ainsi que Madame [G] [T] au paiement de la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que le bail conclu le 30 décembre 2023 entre Madame [P] [D] épouse [K] et Monsieur [F] [T] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [F] [T] et de tous occupants de son chef ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [T] ainsi que Madame [G] [T], à payer à Madame [P] [D] épouse [K] la somme de 4 798 € arrêtée au 31 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [F] [T] et Madame [G] [T], caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE in solidum avec Madame [G] [T], à verser à Madame [P] [D] épouse [K] ladite indemnité mensuelle à compter de l’échéance du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [F] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DÉBOUTE Madame [P] [D] épouse [K] de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] ainsi que Madame [G] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de la dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] ainsi que Madame [G] [T], à payer à Madame [P] [D] épouse [K] la somme de 400,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE