TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [H]

Madame [L] [R]

Madame [D] [P] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian DUCHMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05151 – N° Portalis 352J-W-B7J-C757L

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [E],

[Adresse 3]

représentée par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [H],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [R],

[Adresse 4]

comparante en personne

Madame [D] [P] épouse [R],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05151 – N° Portalis 352J-W-B7J-C757L

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2023, Mme [V] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [H] et Mme [L] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1495,51 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [D] [P] épouse [R] suivant acte sous seing privé du même jour.

Par actes de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 16871,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 13 janvier 2025.

Par assignations du 23 avril 2025, Mme [V] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcé la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [H] et Mme [L] [R] et obtenir leur condamnation solidaire avec Mme [D] [P] épouse [R] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  21627,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 octobre 2025, Mme [V] [E] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2025, s’élève désormais à 31140,89 euros. Mme [V] [E] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.Elle sollicite la condamnation solidaire des deux locataires et de la caution.

Mme [L] [R] expose avoir quitté les lieux depuis juin 2018 et résider dans la Sarthe tout en précisant ne pas avoir donné congé à son bailleur. Elle précise être séparée de M [H] mais avoir souhaité que ses filles puissent visiter leur père dans leur ancien logement. Elle précise que ce dernier est toujours dans les lieux, qu’il tient un restaurant à proximité. Elle sollicite de ne pas à avoir payer la dette n’étant pas dans les lieux.

Mme [D] [P] épouse [R] confirme les dires de sa fille et précise s’occuper de son fils malade et ne pas avoir pensé à se désolidarisé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [V] [E] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; Les consorts [R] déclarent ne pas s’opposer à la fin du bail.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 16871,30 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [V] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat de bail prévoit en sa clause 2.17 une clause de solidarité prévoyant expressément que les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat. Si un colocataire donnait congé ou quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiment des loyers et accessoires et plus généralement de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé et des suites notamment des indemnités d’occupation au même titre que le locataire resté dans les lieux.

En l’espèce, Mme [V] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2025, M. [W] [H] et Mme [L] [R] lui devaient la somme de 31140,89 euros, soustraction faite des frais de procédure, cette somme comprenant à la fois les loyers dus jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire le 10 mars et les indemnités d’occupation dues à la suite de la résiliation du 11 mars 2025 au 9 octobre 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Mme [L] [R] qui sollicite de ne pas être condamnée au paiement de la dette de loyer compte tenu de son départ des lieux en juin 2018 et de sa situation fianncière reste tenu de la dette de loyer jusqu’à la fin du bail soit jusqu’au 10 mars 2025, soit à hauteur de 20 042, 32 euros (échéance de mars 2025 incluse).

En conséquence, M [W] [H] sera condamné à payer la somme de 31140,89 euros, arrêté au 9 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 16871,30 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4756,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Mme [L] [R] sera solidairement de cette dette à hauteur de 20 042, 32 euros seulement, correspondant aux arriérées de loyer jusqu’à la résiliation du bail, en application des effets de la clause de solidarité prévue au bail. Elle ne sera pas condamnée au surplus correspondant aux indemniéts d’occupation, cette dernière éyat quitté les lieux.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1585,51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [E] ou à son mandataire.

Mme [L] [R] ayant quitté les lieux, M [W] [H] sera condamné seul au paiement de cette indemnité d’occupation.

4. Sur la condamnation de la caution solidaire

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’époque, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent, le bailleur lui remettant un exemplaire du contrat de location, ces formalités étant prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire et qu’à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Le bailleur produit aux débats l’engagement de caution solidaire souscrit par Mme [D] [P] épouse [R] et comportant les mentions manuscrites obligatoires. Au surplus, le commandement de payer a été dénoncé à la caution solidaire le 13 janvier 2025 par procès-verbal de remise à étude, soit avant l’expiration du terme du délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement. Il y a donc lieu de déclarer l’engagement de caution solidaire de Mme [D] [P] épouse [R] valable.

En conséquence, Mme [D] [P] épouse [R] sera condamnée solidairement avec M [W] [H] au paiement de la somme de 31140,89 euros, arrêté au 9 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse), et solidairement à hauteur de 20 042, 32 euros avec Mme [L] [R] avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 16871,30 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4756,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [H] et Mme [L] [R] et Mme [D] [P] épouse [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [V] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juillet 2023 entre Mme [V] [E], d’une part, et M. [W] [H] et Mme [L] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 10 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [H] et Mme [L] [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [H] et Mme [L] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1585,51 euros (mille cinq cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [H] solidairement avec Mme [L] [R] et Mme [D] [P] épouse [R] et Mme [L] [R] en qualité de caution, à payer à Mme [V] [E] la somme de 20 042, 32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 16871,30 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4756,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et

CONDAMNE M. [W] [H] solidairement avec Mme

[D] [P] épouse [R] en qualité de caution à payer à Mme [V] [E] la somme de 11098, 57 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues à compter d’avril 2025 jusqu’au 10 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025;

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [L] [R], solidairement avec Mme [D] [P] épouse [R], à payer à Mme [V] [E] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [L] [R], solidairement avec Mme [D] [P] épouse [R], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 janvier 2025 et celui des assignations du 23 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge