COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. AZUR TRINITE c/ S.A.S. BOTANICA JARDINS SERVICES

N°

Du 26 Novembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 23/03196 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PENC

Grosse délivrée à

la SCP KLEIN

le 26 Novembre 2024

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Première vice-présidente à la 4ème chambre civile, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Novembre 2024, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Première vice-présidente à la 4ème chambre civile, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.A.S. AZUR TRINITE agissant en la personne de son représentant légal en exercice élisant domicile audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. BOTANICA JARDINS SERVICES prise en la personne de son représentant légal en exercice et élisant domicile audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Azur Trinité est propriétaire d’un bien immobilier cadastré AE 11 situés dans la Zone industrielle dénommée [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 15 mars 2020, la société Azur Trinité a consenti à la société Botanica Jardins Services une convention d’occupation précaire portant sur une partie de ses locaux, correspondant à 1.157 m« en zone 1b et 539 m« en zone 2b, soit une superficie totale de 1.696 m«, pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2020 jusqu’au 31 mai 2023, moyennant une indemnité d’occupation mensuelle hors charges de 1.933,73 euros.

Par acte extra-judiciaire du 24 octobre 2022, la société Azur Trinité a fait délivrer à la société Botanica Jardins Services un congé confirmant le non-renouvellement de la convention d’occupation précaire à son terme le 31 mai 2023.

La société Botanica Jardins Services a informé la société Azur Trinité de son départ anticipé des lieux le 31 janvier 2023 par lettre recommandée du 3 janvier 2023.

Par lettre du 6 février 2023, la société Azur Trinité a confirmé la restitution des clés du local mais a sollicité le paiement de la somme de 14.402,10 euros correspondant aux indemnités dues jusqu’au terme fixé au 31 mai 2023 par la convention d’occupation.

Par acte du 29 août 2023, la société Azur Trinité a fait assigner la société Botanica Jardins Services devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins d’obtenir :

à titre principal, le paiement de la somme de 14.202,10 euros en règlement des factures de loyer impayées, avec intérêts au taux de 10,75 % à compter de la date d’échéance de chacune des factures capitalisés annuellement, outre une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de retard de 120 euros, à titre subsidiaire, le paiement de dommages-intérêts d’un montant de 14.402,10 euros en réparation du préjudice subi en conséquence de la résiliation anticipée et abusive du contrat,en tout état de cause, le règlement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, elle fait valoir, au visa de l’article 1212 du code civil, que la convention d’occupation précaire a été consentie pour une durée de trois ans, du 1er juin 2020 au 31 mai 2023 et qu’elle ne prévoyait aucun cas de résiliation anticipée si bien qu’elle ne pouvait être révoquée qu’avec le consentement de toutes les parties. Elle explique qu’elle n’a pas donné son accord à la résiliation anticipé de la convention si bien que l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2.400,36 euros lui est due jusqu’au terme fixée contractuellement au 31 mai 2023 pour un montant total de 14.402,10 euros.

Elle considère subsidiairement qu’elle est fondée à obtenir le paiement de cette somme sous forme de dommages-intérêts en compensation du préjudice de perte d’indemnité causé par la rupture anticipée du contrat à hauteur de 14 402,10 euros, faisant valoir qu’elle n’a pas pu relouer les locaux faisant l’objet de la convention d’occupation précaire.

Par jugement du 15 janvier 2024, le tribunal a révoqué la clôture de la procédure intervenue le 15 novembre 2023 et ordonné la réouverture des débats, invitant la société Azur Trinité à produire la convention d’occupation précaire conclue avec la société Botanica Jardins Services le 15 mars 2020.

La société Azur Trinité a produit la convention d’occupation précaire le 9 février 2024.

La clôture de la procédure a de nouveau été ordonnée le 7 mai 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Assignée par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, la société Botanica Jardins Services n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 7 mai 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il n’est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des indemnités jusqu’au terme de l’occupation fixée par la convention.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1212 du code civil, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Ce texte ajoute que nul ne peut exiger le renouvellement du contrat.

Ainsi, un contrat à durée déterminée doit être exécuté jusqu’à son terme et ne peut être résilié que du consentement mutuel des deux parties. A défaut, la résiliation fautive d’un contrat à durée déterminée engage la responsabilité de son auteur et ne donne lieu, sauf clause pénale contraire, qu’à des dommages-intérêts.

Par ailleurs, la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstances exceptionnelles.

Cette convention n’est pas un bail, de sorte que le droit commun du louage se trouve exclu, même à titre supplétif des volontés, comme du statut des baux commerciaux, puisque l’un des critères d’application de ce statut est précisément l’existence d’un bail.

La convention d’occupation précaire est donc uniquement régie par ses clauses et conditions, de sorte que les rédacteurs devront prendre soin, soit d’être extrêmement précis dans leur rédaction, soit de faire expressément référence au droit commun du louage.

En l’espèce, il ressort de la convention d’occupation précaire qu’elle a été conclue pour une durée de trois ans, courant à compter du 1er juin 2020 pour expirer le 31 mai 2023, moyennant une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.933,73 euros hors taxes soumise à indexation.

Cette convention prend soin de préciser la situation spécifique du bien qui en est l’objet, indiquant notamment qu’il se situe dans une zone géographique faisant l’objet de projets économiques et urbanistiques à venir ainsi que la nécessité de réaliser de travaux permettant de maîtriser le risque d’inondabilité du site qui sont des motifs légitimes de précarité si bien que cette convention est régulière.

Il ne ressort de cette convention aucune clause permettant aux parties de rompre unilatéralement l’acte avant l’expiration du délai de trois ans, sauf en cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 20 de la convention permet également la résiliation de la convention mais seulement en cas de reconduction de la convention au terme des trois ans et à condition que la partie souhaitant y mettre fin délivre congé à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception moyennant un préavis de six mois.

Il sera souligné que cette convention d’occupation précaire contient une clause attributive de compétence au profit du tribunal judiciaire de Nice pour connaître de tout litige qui s’élèverait à l’occasion de son exécution.

Il résulte des éléments versés aux débats que, le 24 octobre 2022, la société Azur Trinité a fait délivrer à la société Botanica Jardins Services un congé notifiant le non-renouvellement de la convention d’occupation précaire à son terme le 31 mai 2023.

La société Botanica Jardins Services a informé la société Azur Trinité de son départ anticipé des lieux le 31 janvier 2023 par lettre recommandée du 3 janvier 2023, et sollicité la déduction du montant du dépôt de garantie de 3.867 euros les loyers de décembre 2022 et janvier 2023.

La société Azur Trinité a confirmé la restitution des clés du local par lettre du 6 février 2023 au terme de laquelle elle sollicitait toutefois le paiement des indemnités d’occupation dues jusqu’au terme fixé par la convention d’occupation précaire le 31 mai 2023.

Dès lors, la société Botanica Jardins Services a avisé la société Azur Trinité le 3 janvier 2022 qu’elle quittait les lieux de manière anticipée le 31 janvier 2023 sans l’accord de cette dernière et sans que cette possibilité n’ait été contractuellement prévu entre les parties avant l’expiration du délai initial de trois ans.

Elle s’est par la suite dispensée du paiement de l’indemnité d’occupation du mois de décembre 2022 alors même que son paiement aurait dû intervenir au plus tard le 5 décembre 2022 conformément à l’article 16 de la convention en sollicitant que les indemnités d’occupation de décembre 2022 et janvier 2023 soient prélevés sur le dépôt de garantie initialement versé d’un montant de 3.867 euros.

Elle ne s’est pas acquitté de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’expiration de la convention au 31 mai 2023 qui s’établissait à la somme mensuelle de 2400,35 euros TTC comme réclamé par la société Azur Trinité.

Toutefois, la rupture unilatérale d’un contrat à durée déterminée avant son terme n’est pas sanctionnée par son exécution forcée par le débiteur mais par l’allocation de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par cette faute.

La société Azur Trinité évalue la réparation du préjudice causé par le défaut d’exécution de la convention jusqu’à son terme au montant des indemnités d’occupation dont elle a été privée, soit à la somme de 14.402,10 euros (2400,35 X 6) de décembre 2022 à mai 2023.

Toutefois, la convention d’occupation précaire prévoit que le dépôt de garantie de 3.867 euros était versé en garantie du paiement de la redevance, de la bonne exécution de la convention d’occupation, et des réparations locatives.

La société Azur Trinité n’a pas restitué cette somme à la société Botanica Jardins Services alors qu’elle ne justifie pas des retenues pouvant être appliquée autres que celles du paiement des indemnités d’occupation.

Dès lors, son préjudice sera évalué à la somme de 10 535,10 euros égale au montant des indemnités dont elle a été privée, déduction faite du montant du dépôt de garantie non restitué.

Cette somme à caractère indemnitaire sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui en fixe le montant et jusqu’à parfait règlement. Conformément à l’article 1343-2 du code civil, ces intérêts seront capitalisés annuellement lors que les conditions seront remplies.

En revanche, la société Azur Trinité sera déboutée de sa demande en remboursement d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de retard à hauteur de 120 euros à défaut de justifier de leur principe et de leur montant.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Botanica Jardins Services sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la société Azur Trinité une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société Botanica Jardins Services à payer à la société Azur Trinité la somme de 10.535,10 euros en indemnisation du préjudice causé par la résiliation anticipée et unilatérale de la convention d’occupation précaire conclue le 15 mars 2020 ;

DIT que cette somme à caractère indemnitaire produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront remplie ;

DEBOUTE la société Azur Trinité de sa demande en paiement d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de retard de 120 euros ;

CONDAMNE la société Botanica Jardins Services à payer à la société Azur Trinité la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Botanica Jardins Services aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT