TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01044 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYOZ

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [C] [I]

né le 03 Mars 1976 à [Localité 9] (SUISSE),

de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Serge MONHEIT de l’ASSOCIATION MONHEIT/ANDRE/MAI, avocats au barreau de COLMAR, substitué par M^e Félicie KNOLL avocat au barreau de COLMAR

Madame [L] [I]

née le 16 Mai 1971 à [Localité 7] (MEXIQUE),

de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Serge MONHEIT de l’ASSOCIATION MONHEIT/ANDRE/MAI, avocats au barreau de COLMAR substitué par M^e Félicie KNOLL avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [R],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 avril 2021 à effet au 30 avril 2021, M. [C] [I] et Mme [L] [I] ont donné à bail à Mme [Y] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 629€ outre 120 € de provision sur charges et 16€ au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [I] et Mme [L] [I] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 janvier 2024.

M. [C] [I] et Mme [L] [I] ont ensuite fait assigner Mme [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 16 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 4 octobre 2024, M. [C] [I] et Mme [L] [I] ont repris oralement les termes de leur assignation.

Ils demandent au juge de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer ladite résiliation,

— condamner Mme [Y] [R] à libérer les lieux sous astreinte de 80€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision , le juge chargé des contentieux de la protection se réservant la liquidation de cette astreinte, et le cas échéant, ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef et si besoin est avec le concours de la force publique,

— ordonner l’enlèvement des meubles et leur dépôt en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la locataire ou leur dépôt en déchetterie en cas d’absence de valeur marchande,

— condamner Mme [Y] [R] à lui payer une somme de 4176.55€ au titre de l’ arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 13 mars 2024,

— condamner Mme [Y] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au moins au montant du loyer et charges qu’elle aurait du payer si elle était restée locataire soit 830.11€ et ce, jusqu’à libération des lieux,

— dire que l’indemnité sera indexable aux conditions prévues au contrat de bail,

— condamner Mme [Y] [R] aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa dénonce,

— condamner Mme [Y] [R] à lui payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [I] et Mme [L] [I] invoquent les dispositions de l’article 7 de la loi de 1989 et soulignent que la locataire n’a pas réagi à la délivrance du commandement de payer. Ils versent au débat les justificatifs de charges.

Mme [Y] [R] bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [C] [I] et Mme [L] [I] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 6 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties antérieurement contient ainsi une clause résolutoire (article VIII) laissant au locataire un délai de deux mois pour se libérer.

Un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois applicable au regard des dispositions contractuelles qui prévalent sur la loi postérieure, a été signifié le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 2516.33€ correspondant aux loyers et charges impayés suivant décompte arreté au 1er janvier 2024.

La charge de la preuve de ses paiements pèse sur la locataire qui n’a pas comparu et échoue donc.

Il est établi ainsi que le révèle le décompte produit que Mme [Y] [R] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’elle restait devoir la somme de 4176.55€ à la date du 4 mars 2024 (échéance de mars 2024, payable au 1er du mois, incluse).

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 4 mars 2024 à minuit.

Depuis cette date, Mme [Y] [R] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Y] [R], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges en ce compris la taxe d’ordures ménagères, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 830.11€ et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée et révisable aux conditions du bail résilié.

La fixation d’une indemnité d’occupation participe de la libération des lieux de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette libération d’une astreinte.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation:

M. [C] [I] et Mme [L] [I] produisent un décompte démontrant que Mme [Y] [R] restait leur devoir la somme de 4176.55€ à la date du 4 mars 2024.

Le commissaire de justice avait précisé, lors de la délivrance du commandement le montant actualisé du loyer et charges.

Par ailleurs les bailleurs versent au débat l’avis d’échéance du mois de mars 2024.

Mme [Y] [R] sera donc condamnée à leur payer ladite somme.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénoncé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [C] [I] et Mme [L] [I], Mme [Y] [R] sera condamnée à leur verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par M. [C] [I] et Mme [L] [I] tendant à la résiliation du bail les liant à Mme [Y] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2021 entre M. [C] [I] et Mme [L] [I] et Mme [Y] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 mars 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Y] [R] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles, cette disposition étant à ce stade prématurée ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Y] [R] à la somme de 830.11€ (huit cent trente euros onze centimes) ;

CONDAMNE Mme [Y] [R] à payer à M. [C] [I] et Mme [L] [I] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 mars 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexable et révisable aux conditions du bail résilié ;

DIT n’y avoir lieu à assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE Mme [Y] [R] à payer à M. [C] [I] et Mme [L] [I] la somme de 4176.55€ (quatre mille cent soixante seize euros cinquante cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 4 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse ;

CONDAMNE Mme [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Mme [Y] [R] à verser à M. [C] [I] et Mme [L] [I] une somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,