COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01042 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QQHU

Du 09 Septembre 2025

MINUTE N°25/00240

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/ [W]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Juin 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4], sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la SARL DRAGO

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [Y] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 01 Juillet 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [W] est propriétaire des lots n° 36 et 78 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, fait assigner Madame [Y] [W] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

2136,82 euros au titre des charges et provisions échues au 30 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 mars 2025,944,46 euros au titre des sommes non échues au 31 décembre 2025,ordonner la capitalisation des intérêts, 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

À l’audience du 1er juillet 2025, Madame [Y] [W] régulièrement citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, le commissaire de justice indiquant dans le procès-verbal de recherches infructueuses, que son nom ne figure pas sur la boite aux lettres et sonnettes et que les démarches entreprises n’ont pas permis de retrouver sa nouvelle adresse, la lettre recommandée étant revenue « pli avisé et non réclamé ».

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [Y] [W] est propriétaire des lots n° 36 et 78 dépendants de l’immeuble [Adresse 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 11 juillet 2023 et 25 septembre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [Y] [W] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 11 mars 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception non réclamé, portant sur la somme de 1076,59 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 30 mai 2025, que Madame [Y] [W] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 1501,66 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [Y] [W] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 1501,66 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 mai 2025 et de la somme de 944,46 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1501,66 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025 sur la somme de 1076,59 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 944,46 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 19 mars 2025, mis en demeure Madame [Y] [W] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 46 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par cette dernière

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement des sommes de 90 euros et 498 euros formée à ce titre sera rejetée.

Madame [Y] [W] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 46 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 19 mars 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [Y] [W] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Toutefois, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Y] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ou dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1501.66 euros au titre des charges et provisions échues au 30 mai 2025, outre la somme de 46 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025 sur la somme de 1076,59 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 944,46 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT