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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

16 décembre 2025

5AA

N° RG 25/00610 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GDRG

S.C.I. MAFIM

C/

[F] [Z]

Le :

copies exécutoires

à SCI MAFIM

copies certifiées conformes

à SCI MAFIM

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 25 novembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

la S.C.I. MAFIM

inscrite au RCS d'[Localité 3] sous le n° 523 698 603

dont le siège social est fixé [Adresse 2]

DEMANDERESSE

comparante en personne par [J] [P] en sa qualité de gérante

ET

[F] [Z]

né le 24 juillet 1983 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

DEFENDEUR

ni comparant, ni représenté

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 décembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 6], juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2018, la société civile immobilière (SCI) MAFIM a donné à bail à [F] [Z] et à [V] [Z] à compter de la même date un logement non meublé sis [Adresse 4] à Ruffec (16700), pour un loyer mensuel de 580 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Le 29 juillet 2020, la SCI MAFIM a procédé à un signalement d’impayé auprès de la caisse d’allocations familiales de la Charente à hauteur de 1.214 euros au titre des loyers du mois d’avril au mois de juin 2020.

Par une correspondance en date du 12 septembre 2022, la SCI MAFIM a consenti à [F] [Z] une réduction du loyer mensuel pendant trois mois, en le ramenant à la somme de 500 euros charges comprises.

Par avenant en date du 9 janvier 2024, le bail a été repris par [F] [Z], le désengagement de [V] [Z] étant acté à compter du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 délivré à personne, la SCI MAFIM a fait signifier à [F] [Z] un commandement pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 délivré à personne, la SCI MAFIM a fait signifier à [F] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.410, 47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du 1er mai 2023 au 23 juin 2025.

Le 3 juillet 2025, la SCI MAFIM a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par une correspondance en date du 23 juillet 2025, le commissaire de justice diligenté par la SCI MAFIM a indiqué à [F] [Z] qu’il n’avait pas respecté l’échéancier de réglement de la dette consistant en un versement de 250 euros outre le paiement du loyer courant à compter du 10 juin 2025 et rappelait attendre la communication de l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025 délivré à étude, la SCI MAFIM a fait assigner [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 2 août 2025 pour défaut d’assurance,

à titre subsidiaire, si une attestation d’assurance en cours de validité et antérieure au 2 juillet 2025 était produite

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 14 août 2025 pour défaut de paiement des loyers dans le délai de six semaines ou au 2 septembre 2025 si le délai de deux mois de la clause résolutoire était retenu,

— ordonner son expulsion, de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— le condamner au paiement,

• de la somme de 2.410, 47 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 23 juin 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers du 2 juillet 2025,

• de la somme de 944 euros au titre des loyers résiduels de juillet et août 2025 au jour de l’assignation avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

• d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de septembre 2025, et jusqu’à l’entière libération des lieux,

• de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1236-1 du code civil,

• de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et de ses suites.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

Comparante en la personne de [J] [H] en qualité de gérante, la SCI MAFIM sollicite le bénéfice de son assignation, sauf à voir actualiser la dette locative à la somme de 4.784, 47 euros au 30 septembre 2025.

Elle précise que [F] [Z] aurait irrégulièrement réglé le loyer depuis 2023 et réclame l’application de la clause résolutoire figurant au bail.

Bien que régulièrement convoqué (assignation délivrée à étude et lettre simple non revenue), [F] [Z] n’est ni comparant, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant précisé que le locataire n’a pas été rencontré.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [F] [Z] assigné à étude, n’était ni comparant, ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI MAFIM justifie de la saisine de la CCAPEX le 3 juillet 2025, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la SCI MAFIM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, l’article VIII du contrat de location intitulé “ CLAUSE RESOLUTOIRE ” prévoit notamment que le bail sera résilié de plein droit,

— à défaut de paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

— à défaut d’assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 pour une somme de 2.410, 47 euros et à la même date pour communication d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Il ressort des pièces communiquées d’une part, que [F] [Z] n’a pas justifié d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs et d’autre part, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 2 septembre 2025 à 24 heures, le solde s’établissant au 6 août 2025 à 3.354, 47 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2018 à compter du 3 septembre 2025.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 3 septembre 2025 et il est ordonné l’expulsion de [F] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [F] [Z]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 3 septembre 2025, [F] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [F] [Z] à son paiement à compter du 3 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2018 et du décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2025 que la SCI MAFIM rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à hauteur de 4.784, 47 euros.

Le défendeur ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [F] [Z] est condamné à payer à la SCI MAFIM la somme de 4.784, 47 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATRE euros et QUARANTE SEPT centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 2.410, 47 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT DIX euros et QUARANTE SEPT centimes), à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 3.354, 47 euros (TROIS MILLE TROIS CENT CINQUANTE QUATRE euros et QUARANTE SEPT centimes) et de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [F] [Z] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et n’a en tout état de cause pas repris le règlement du loyer et charges courants. Il n’a pas répondu aux sollicitations du GIP Charente SolidaritéS.

Il est dans ces conditions impossible de retenir que le paiement du loyer a repris et que [F] [Z] est en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur des délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas discutable que le défendeur est défaillant dans son obligation de payer le loyer et les charges dont il est redevable en qualité de locataire et dans celle d’assurer le logement, aucune pièce n’est versée aux débats justifiant de sa mauvaise foi ou de la réalité d’un préjudice indépendant.

Il ne saurait être fait droit à la demande formée à ce titre.

Par conséquent, la SCI MAFIM est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [F] [Z] succombe à l’instance. Il n’a consenti aucun effort aux fins de trouver une solution amiable au litige.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le paiement des actes d’exécution forcée à venir, leur évaluation relevant de la compétence du juge de l’exécution.

Par conséquent, [F] [Z] est condamné aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification des commandements visant la clause résolutoire, de dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de dénonciation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [F] [Z] succombe à l’instance. La prétention de la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles n’est en revanche pas justifiée.

Par conséquent, la SCI MAFIM est déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2018 entre la SCI MAFIM d’une part, et [F] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à Ruffec (16700), sont réunies à la date du 3 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [F] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [F] [Z] à compter du 3 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 605 euros (SIX CENT CINQ euros) charges comprises,

CONDAMNE [F] [Z] à payer à la SCI MAFIM l’indemnité d’occupation mensuelle de 605 euros (SIX CENT CINQ euros) charges comprises à compter du 3 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [F] [Z] à payer à la SCI MAFIM la somme de 4.784, 47 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATRE euros et QUARANTE SEPT centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 2.410, 47 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT DIX euros et QUARANTE SEPT centimes), à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 3.354, 47 euros (TROIS MILLE TROIS CENT CINQUANTE QUATRE euros et QUARANTE SEPT centimes) et de la présente décision sur le surplus,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

DEBOUTE la SCI MAFIM de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE [F] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des commandements, de dénonciation à la CCAPEX, des deux assignations et de dénonciation à la préfecture,

DEBOUTE la SCI MAFIM de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE