COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [P] [E], [O] [E] épouse [U] c/ S.C.I. [Localité 14] PARK, S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION

MINUTE N°25/332

Du 05 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/00154 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PMN6

Grosse délivrée à: Maître Jean-joël GOVERNATORI

expédition délivrée à: Maître Jean-marc SZEPETOWSKI

le 05/06/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

cinq Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Greffier : Taanlimi BENALI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Greffier : Taanlimi BENALI,

DEBATS

A l’audience du 13 février 2025,les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSES:

Mme [P] [E]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant/postulant

Mme [O] [E] épouse [U]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSES:

S.C.C.V. [Localité 14] PARK

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 5 janvier 2024 par lequel madame [P] [E] et madame [O] [E] épouse [U] ont fait assigner la SARL IMMOBLEU PROMOTION prise en la personne de son représentant légal et la SCCV NICE PARK prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [P] [E] et madame [O] [E] épouse [U] (rpva 24 octobre 2024) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 544 et suivants, 651 et 1240 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces produites,

A TITRE PRINCIPAL,

CONDAMNER la société IMMOBLEU PROMOTION et la SCCV [Localité 14] PARK in solidum à leur payer une somme de 180.090 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au trouble anormal de voisinage causé par l’immeuble édifié,

CONDAMNER la société IMMOBLEU PROMOTION et la SCCV [Localité 14] PARK in solidum

au remboursement des frais engagés par elle pour l’expertise réalisée par Monsieur [J] [W] soit la somme de 9.357, 59 € ainsi que pour les frais d’huissier engagés soit la somme de 360,09 €.

CONDAMNER la société IMMOBLEU PROMOTION et la SCCV [Localité 14] PARK in solidum

à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

ASSORTIR la décision à venir de l’exécution provisoire.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER la SCCV [Localité 14] PARK à leur payer la somme de 180.090 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au trouble anormal de voisinage causé par l’immeuble édifié,

CONDAMNER la SCCV [Localité 14] PARK au remboursement des frais engagés par elle pour l’expertise réalisée par Monsieur [J] [W] soit la somme de 9.357, 59 € ainsi que pour les frais d’huissier engagés soit la somme de 360, 09 €.

CONDAMNER la SCCV [Localité 14] PARK à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

ASSORTIR la décision à venir de l’exécution provisoire ;

Vu les dernières conclusions de la SARL IMMOBLEU PROMOTION et de la SCCV [Localité 14] PARK (rpva 5 décembre 2024) qui sollicitent de voir :

Sur le fondement des articles 544, 1240 et suivants du Code civil,

Sur le fondement de l’article 246 du code de procédure civile,

DEBOUTER Madame [P] [E] et Madame [O] [E] épouse [U] de leurs demandes de condamnation à l’encontre de la société IMMOBLEU PROMOTION qui n’est pas le propriétaire, ni le constructeur de l’immeuble voisin,

DEBOUTER Madame [P] [E] et Madame [O] [E] épouse [U] de leurs demandes de condamnation à hauteur de 180.090 € au titre d’un prétendu trouble anormal de voisinage,

DEBOUTER Madame [P] [E] et Madame [O] [E] épouse [U] de leur demande de leur condamnation au titre du remboursement des frais d’expertise judiciaire,

DEBOUTER Madame [P] [E] et Madame [O] [E] épouse [U] de leur demande de voir assortir la décision à venir de l’exécution provisoire,

DEBOUTER Madame [P] [E] et Madame [O] [E] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Madame [P] [E] et Madame [O] [E] épouse [U] à verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 20 juin 2024 fixant la clôture de la procédure au 13 janvier 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Madame [E] et Madame [U] sont propriétaires en indivision d’une maison située au [Adresse 10] à [Localité 14], cadastrée n°[Cadastre 6].

La SARL IMMOBLEU PROMOTION a entrepris la construction d’un programme

immobilier en face de leur maison sur les parcelles cadastrées [Cadastre 13], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], comprenant 89 logements avec piscine, puis le permis de construire a été transféré à la SCCV [Localité 14] PARK par arrêté du 8 janvier 2018, achevé en septembre 2020.

Madame [E] et Madame [U] se sont plaintes qu’elles disposaient avant la construction de cet immeuble une vue sur les collines niçoises, dont elles sont désormais privées, ce qui a entraîné une perte de valeur vénale de leur bien, et ont sollicité une expertise judiciaire.

Par jugement en date du 2 décembre 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.

Monsieur [W] a déposé son rapport d’expertise le 25 septembre 2023.

Madame [E] et Madame [U] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice, tel que retenu par l’expert judiciaire.

Elles concluent que la SARL IMMOBLEU PROMOTION ayant porté le projet de construction en obtenant le permis de construire puis en le transférant à une autre société, la SCCV [Localité 14] PARK, domiciliée à la même adresse, doit être mise en cause notamment du fait de son intervention dans le cadre du rapport d’expertise amiable et parce qu’elle est associée de la société [Localité 14] PARK.

En réponse, la SARL IMMOBLEU PROMOTION et la SCCV [Localité 14] PARK concluent au débouté de l’ensemble des demandes de madame [E] et madame [U].

Elles sollicitent la mise hors de cause de la SARL IMMOBLEU PROMOTION, au motif qu’elle n’a ni la qualité de propriétaire, ni la qualité de constructeur de cet ensemble immobilier, que c’est la SCCV [Localité 14] PARK qui a fait l’acquisition du tènement foncier et qui a fait construire l’ouvrage dont il est prétendu qu’il causerait désormais un trouble anormal de voisinage, que le prétendu trouble anormal de voisinage ne saurait résulter du dépôt de la demande du permis de construire.

Elles concluent à l’absence de trouble anormal de voisinage, invoquant l’absence de perte d’ensoleillement constitutive d’un trouble anormal de voisinage, l’expert judiciaire retenant une perte minime d’ensoleillement au rez de chaussée au Sud Est, et une absence totale de perte d’ensoleillement sur la zone Sud et Ouest.

Elles concluent également à l’absence de trouble anormal de voisinage pour « perte de vue totale sur la Mer Méditerranée », invoquant l’absence de droit acquis à la vue sur mer, et à l’absence d’anormalité de la modification de la vue, arguant que la distance de ce bâti par rapport à la maison des époux [E] est de 25 mètres, soit le double de la largeur habituelle d’une rue à [Localité 14].

Elles ajoutent que la perte de vue n’est que partielle alors que la distance entre les bâtis n’aboutit pas à ce que la propriété [E] soit « enterrée », que la circonstance que c’était mieux avant et qu’ils bénéficiaient d’une vue mer au rez-de-chaussée qu’ils ne possèdent plus que partiellement en partie sud-ouest, n’est pas constitutive d’un trouble anormal de voisinage au sens de la jurisprudence constante.

Elles font valoir que l’expert judiciaire n’a relevé aucune perte d’intimité, ni création anormale de vues directes depuis la construction nouvelle, sur la maison des Consorts [E], qu’il n’y a aucune terrasse, ni séjour qui donne sur le chemin du Mascon, qu’il n’y a que des chambres ou des pièces d’eau (avec vitrage opaque) et donc aucune vue directe depuis des balcons et pièces de vie contrairement à ce que soutiennent les demanderesses.

Elles exposent que si l’expert a indiqué que la vue était modifiée, il a également précisé qu’il ne pouvait être fait état de responsabilité du constructeur alors que la construction a fait l’objet d’un permis de construire dans les règles, rappelant que les Consorts [E] n’ont pas contesté le classement en zone urbaine du PLU, ni le permis de construire, que dans la carte de zonage du précédent PLU de la Ville de [Localité 14] du 23 décembre 2010 modifié à plusieurs reprises, cet emplacement était déjà spécifiquement réservé comme emplacement de « Mixité Sociale », que cette zone était donc identifiée et réservée stratégiquement par la Commune pour répondre aux besoins de construction de nouveaux logements.

Elles concluent que les Consorts [E] ne pouvaient ignorer qu’un ensemble immobilier serait réalisé sur cet emplacement réservé au regard du PLU et des évolutions du PLU, ce qu’ils n’ont jamais contesté.

Elles rappellent que la hauteur du bâtiment autorisé n’est que de neuf mètres, ce qui est tout à fait mesuré et est quasiment similaire à la hauteur de la maison des époux [E] qui doit avoisiner les sept mètres, qu’il y a d’autres immeubles à proximité, que la propriété [E] se situe dans une zone urbaine déjà dense, que au regard du droit de construire dans ce secteur urbanisé, il n’y a aucun trouble anormal qui dégénèrerait au point d’engendrer un préjudice pour Madame [P] [E] et Madame [O] [E] épouse [U].

Elles concluent à l’absence de perte de valeur de leur bien qui serait indemnisable, invoquant les conclusions de l’expert judiciaire.

Sur la mise hors de cause de la SARL IMMOBLEU PROMOTION :

Si la SARL IMMOBLEU PROMOTION a déposé la demande d’autorisation d’urbanisme en son nom et pour son compte, en tant que propriétaire, cette autorisation a été transférée en date du 5 janvier 2018, avec affichage en mairie le 08 janvier 2018, à la SCCV [Localité 14] PARK.

Les demandes à l’encontre de la SARL IMMOBLEU PROMOTION seront donc rejetées, car elle n’est plus propriétaire de l’immeuble en cause.

Seule la SCCV [Localité 14] PARK a qualité à se défendre dans la présente procédure.

Sur la demande principale de madame [P] [E] et madame [O] [E] épouse [U] :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un trouble anormal de voisinage engage la responsabilité de son auteur, même si aucune faute n’est identifiée. La preuve du dommage et celle du lien de causalité entre le dommage et un trouble suffisent.

Le rapport d’expertise rendu par Monsieur [J] [W], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’immeuble litigieux, résidence contemporaine, a été édifié à partir de 2018, mesure 9 mètres de hauteur et comporte 89 logements. 2 bâtiments (le 1 et le 2) sont face à la villa [E].

La maison individuelle des demanderesses comporte un étage sur rez de chaussée, et terrain autour en nature de jardin, et se situe au Nord de l’ensemble immobilier [Localité 14] PARK.

La distance entre les 2 bâtiments a été évaluée par l’expert à 25 mètres environ, rien ne permet de remettre en cause cette mesure.

Monsieur [W] retient :

— une faible perte d’ensoleillement sur la zone Sud/Est estimée à 5% et perte d’ensoleillement nulle au Sud et à l’Ouest,

— une modification indéniable de la vue depuis la villa [E] et le blocage total de la vue vers la mer qui existait avant au rez de chaussée ; il ne subsiste qu’un très léger aperçu mer en partie supérieure du toit ; il évalue le préjudice pour perte de vue et ensoleillement à 25 % ;

— une perte de valeur évaluée par le sapiteur à 29 % de la valeur du bien (soit 180.090 euros), l’expert évaluant in fine le préjudice consécutif à l’édification de la copropriété [Localité 14] PARK à la somme de 150.000 € dans ses conclusions.

Le trouble anormal de voisinage est parfaitement établi par les conclusions de l’expert judiciaire.

En effet, la perte de vue et de valeur consécutive de la propriété [E], ainsi que la perte d’intimité sont certaines, bien que le secteur où se trouve les propriétés respectives des parties soit urbanisé, même si l’expert ne retient qu’une faible perte d’ensoleillement.

En effet, la perte d’ensoleillement n’est pas l’élément essentiel du préjudice subi par la propriété [E].

Les photographies produites de part et d’autre, et dans le rapport d’expertise judiciaire, permettent de se rendre compte du préjudice causé à cette villa, qui bénéficiait avant la construction litigieuse, d’une vue mer, dégagée, sur un espace boisé et constitué de maisons individuelles dispersées.

La zone concernée, bien qu’urbaine, ne peut être considérée comme une zone urbaine dense, comme en démontrée par les photographies produites.

L’expert judiciaire retient un blocage total de la vue sur la mer par la construction litigieuse, notamment depuis la terrasse du rez-de-chaussée.

Désormais, la vue est radicalement différente de celle dont la propriété [E] bénéficiait auparavant, comme masquée par la nouvelle construction.

Cette situation excède manifestement les inconvénients normaux du voisinage et le préjudice qu’elle engendre doit être indemnisé, quand bien même cette construction a été édifiée conformément à une autorisation d’urbanisme et à un permis de construire légal.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SCCV [Localité 14] PARK à indemniser le préjudice subi par les consorts [E], causé par le trouble anormal de voisinage ci-dessus retenu.

Elle sera condamnée à leur payer la somme totale de 150.000 euros telle que retenue par l’expert judiciaire dans ses conclusions au titre de l’indemnisation du préjudice subi suite à l’édification de la copropriété [Localité 14] PARK.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCCV [Localité 14] PARK sera condamnée à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, y compris les frais d’huissier engagés soit la somme de

360, 09 €.

Partie succombant à l’instance, la SCCV [Localité 14] PARK sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL IMMOBLEU PROMOTION n’a pas fait de demande particulière au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande « conjointe » à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SCCV [Localité 14] PARK sera condamnée aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire soit la somme de 9.357, 59 €.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la mise hors de cause de la SARL IMMOBLEU PROMOTION,

DEBOUTE madame [P] [E] et madame [O] [E] épouse [U] des demandes à l’encontre de la SARL IMMOBLEU PROMOTION,

DIT que la construction édifiée par la SCCV [Localité 14] PARK excède manifestement les inconvénients normaux du voisinage,

DIT que le préjudice qu’elle engendre doit être indemnisé,

CONDAMNE la SCCV [Localité 14] PARK à payer à madame [P] [E] et madame [O] [E] épouse [U] la somme totale de 150.000 euros (cent cinquante mille euros) au titre de l’indemnisation du préjudice subi suite à l’édification de la copropriété [Localité 14] PARK,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SCCV [Localité 14] PARK à payer à madame [P] [E] et madame [O] [E] épouse [U] la somme de 6.000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, y compris les frais d’huissier engagés soit la somme de 360, 09 €,

DEBOUTE la SCCV [Localité 14] PARK de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE que la SARL IMMOBLEU PROMOTION n’a pas fait de demande particulière au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL IMMOBLEU PROMOTION de sa demande « conjointe » à ce titre,

CONDAMNE la SCCV [Localité 14] PARK aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire soit la somme de 9.357, 59 €.

LE GREFFIER LE PRESIDENT