COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. JA IMMOBILIER c/ [M] [B]

N°25/

Du 18 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02256 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OGO3

Grosse délivrée à

M^e Florian FOUQUES

expédition délivrée à

la SELARL PRC AVOCAT

le 18 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 18 Février 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 février 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [H] T [E] – JA IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [M], [P] [B]

[Adresse 2]”

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 janvier 2022, Mme [M] [B] a confié à la SARL [H] T. [E] JA Immobilier, représenté par M. [G] [X], un mandat de vente simple pour un appartement situé [Adresse 3].

Des visites ont eu lieu et une offre d’achat a été présentée mais la vente n’a pas abouti.

Par courrier recommandé du 8 février 2022 et par sommation signifiée le 21 février 2022, la société [H] T. [E] JA immobilier a mis Mme [B] en demeure d’accepter l’offre aux fins de paiement des honoraires prévus par le mandat de vente.

Par courrier du 1er mars 2022, Mme [B] a contesté le droit à indemnité de l’agent immobilier.

Par acte d’huissier du 13 mai 2022, la société [H] [U] JA Immobilier a fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement d’une indemnité forfaitaire et des dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées le 8 septembre 2023, la société [H] [U] JA Immobilier sollicite la condamnation de Mme [B] à lui payer la somme de :

30.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire due,5.000 euros à titre des dommages et intérêts,3.000 euros au titre des dispositions du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 21 mars 2023, Mme [B] sollicite le prononcé de la nullité du mandat signé le 19 février 2022, le rejet de l’ensemble des demandes de l’agence immobilière et sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et la condamnation à une amende civile de 10.000 euros.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal judiciaire de Nice a, après analyse des écritures des parties et des éléments versés à la procédure, indiqué que le mandat de vente a été valablement signé, qu’une offre d’achat régulière a été présentée à Mme [B] et que celle-ci n’apporte pas la preuve de raisons valables pour son refus de l’accepter.

Le tribunal a conclu dans ce jugement que la clause pénale stipulée dans le mandat de vente étant applicable, en observant cependant que les parties n’avaient pas formulé d’observations sur les diligences accomplies par l’agent immobilier dans le cadre du mandat de vente et qu’il convenait de rouvrir les débats afin de permettre la formulation de telles observations dans le respect du principe du contradictoire avant que le tribunal ne se prononce pas sur le montant à allouer en application de la clause pénale valablement stipulée. Le tribunal a ainsi :

ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à formuler des observations sur les diligences accomplies par la SARL [H] T. [E] JA Immobilier dans le cadre du mandat de vente signé le 19 janvier 2022 avec Mme [M] [B] et le montant de la clause pénale à accorder ;débouté Mme [M] [B] de sa demande de condamnation de la SARL [H] T. [E] JA Immobilier à payer une amende civile ;réservé les demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts, les frais irrépétibles et les dépens ;

Par conclusions après réouverture des débats notifiées le 16 octobre 2024, la SARL [H] T. [E] JA Immobilier sollicite le débouté de Mme [B] de ses demandes et sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

30.000 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue,5.000 euros à titre de dommages-intérêts,3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient qu’il convient de condamner Mme [B] à payer la somme de 30.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire compensatrice prévue dans le contrat et précise concernant les diligences effectuées que le bien a été enregistré sur le logiciel APIMO, dont l’utilisation est réglée de manière trimestrielle, permettant de diffuser le bien à vendre sur plusieurs plateformes de diffusion payantes dont SeLoger, LeBoncoin, Bienici et LogicImmo. Elle ajoute qu’un photographe est intervenu pour réaliser une visite virtuelle et que des rendez-vous ont été organisés, étant précisé que l’acquéreur a été rapidement ciblé en raison de sa recherche pour raisons familiales d’un logement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble.

Elle affirme que l’agence a toujours été réactive, que les rendez-vous et les informations sollicitées ont toujours été communiqués dans les meilleurs délais à Mme [B] et souligne son travail sérieux.

Elle indique que le comportement de Mme [B] lui a causé un lourd préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts et que le refus de Mme [B] de donner suite à l’offre d’achat a fortement déstabilisé la trésorerie de l’agence.

Par conclusions après ouverture des débats notifiées le 7 octobre 2024, Mme [M] [B] conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la SARL [H] T. [E] JA Immobilier et, à titre subsidiaire, sollicite que le montant de la clause pénale soit diminué à de plus justes proportions, que la perte de chance soit fixée à la somme de 3.000 euros et que la demande de dommages-intérêts soit rejetée.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la SARL [H] T. [E] JA Immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et la condamnation à une amende civile d’un montant de 10.000 euros. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SARL [H] T. [E] JA Immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Elle fait valoir qu’en l’absence de vente, l’indemnisation de l’agent immobilier résulte d’une perte de chance laquelle ne peut pas être égale à la totalité des honoraires. Elle estime que cette perte de chance était très faible puisqu’il n’est pas démontré que l’acheteur souhaitait véritablement acheter le bien immobilier et qu’il n’existait aucune certitude que les conditions suspensives se réaliseraient.

Elle note également que l’acheteur n’a effectué aucune démarche à son encontre pour la contraindre à poursuivre la transaction et n’a jamais manifesté un intérêt quelconque à acheter

l’appartement.

Elle observe que l’agence n’a effectué que peu de diligences et n’a consacré que peu de temps à la vente de son bien immobilier puisqu’elle indique avoir rapidement ciblé un acquéreur ayant des besoins particuliers.

Elle sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts au motif qu’elle n’est étayée par aucun élément, ni aucune explication sur la somme demandée. Elle estime que la SARL [H] T. [E] JA Immobilier ne démontre pas de préjudice supplémentaire qui se rajouterait à la perte de chance d’obtenir une rémunération.

La nouvelle clôture de l’instruction est intervenue le 24 octobre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

A titre préliminaire, il convient de relever que le tribunal a tranché dans son jugement du 18 juin 2024 la demande de condamnation à une amende civile et que cette décision revêt l’autorité de la chose jugée. La demande réitérée dans le dispositif des conclusions notifiées après réouverture des débats est irrecevable et ne sera pas examinée dans le présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire de 30.000 euros

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale est ainsi celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En l’espèce, le mandat de vente signé le 19 janvier 2022 par Mme [B] et la SARL [H] [U] contient en page 3 une clause qui précise : « en cas de […] refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat ».

Cette clause constitue une clause pénale valablement stipulée dans le mandat et dès lors qu’elle prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire en cas de refus injustifié de vente aux conditions fixées dans le mandat.

L’indemnisation de l’agent immobilier ne résulte donc pas d’une perte de chance, comme le soutient Mme [B], mais a été fixée d’un commun accord de façon forfaitaire dans le contrat.

Le fait que l’acheteur n’a effectué aucune démarche à son encontre pour la contraindre à poursuivre la transaction est inopérant sur la validité de la clause pénale.

En revanche, le montant prévu par cette clause correspondant à la rémunération de 30.000 euros prévue par le mandat, il peut être modérée s’il est manifestement excessif.

La SARL [H] [U] – JA Immobilier justifie par une facture établie le 8 février 2022 par la société Photo Presta des frais de photographe engagés spécifiquement en vue de la vente du bien de Mme [B], ainsi que des factures réglées de façon forfaitaire pour l’utilisation du logiciel APIMO et les sites Internet Bienici, LeBoncoin et SeLoger au titre de son activité générale et non spécifiquement de ce bien.

Une liste de dix contacts est en outre copiée dans la motivation de ses écritures sans être produite en tant que documents.

Le sérieux de son travail n’est pas contesté. Mme [B] reproche cependant le peu de diligences accomplies au regard de la somme réclamée. Elle souligne que l’acquéreur a été rapidement identifié selon les dires mêmes de l’agence.

Il convient d’observer que pour identifier un acquéreur potentiel de façon efficace, un travail préalable a été effectué par l’agent immobilier mettant en œuvre son savoir-faire professionnel et impliquant un contact avec plusieurs clients. Des échanges et des visites du bien de Mme [B] ont eu lieu et l’agence immobilière a effectué son travail en utilisant les ressources professionnelles générales pour lesquelles des frais ont été engagés.

Au vu de l’ensemble de ses éléments, il convient de modérer à la somme prévue par la clause pénale à 8.000 euros.

Mme [B] sera en conséquence condamnée à payer à la SARL [H] T. [E] – JA Immobilier la somme de 8.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

demande de la SARL [H] T. [E] – JA Immobilier

La SARL [H] [U] JA Immobilier précise que le refus de Mme [B] de procéder à la vente de son bien aux conditions prévues a déstabilisé la trésorerie de l’agence, sans justifier cependant d’un préjudice distinct que celui indemnisé par le versement de l’indemnité forfaitaire.

Elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

demande de Mme [M] [B] pour procédure abusive

Mme [B] réclame le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, le tribunal ayant fait droit à la demande principale formée par la SARL [H] T. [E] – JA Immobilier, son action ne peut être qualifiée d’abusive.

Mme [B] sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement à l’instance, Mme [B] sera condamnée aux dépens et à payer à la SARL [H] [U] – JA Immobilier la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à la SARL [H] [U] – JA Immobilier la somme de 8.000 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à la SARL [H] [U] – JA Immobilier la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [B] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT