TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphanie BERNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C357C

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [L] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0406

DÉFENDERESSE

Société DIANA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie BERNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C357C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2012, Monsieur [U] [O] a donné en location à Monsieur [W] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

La SCI DIANA est devenue propriétaire des lieux litigieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 décembre 2023, Monsieur [W] [M] a fait assigner la SCI DIANA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— l’invalidation du congé délivré le 16 juin 2021 ;

— la condamnation de la SCI DIANA à lui remettre le document « attestation de loyer » rempli et les quittances de loyers sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement ;

— la condamnation de la SCI DIANA à lui rembourser la somme de 617,80 euros au titre des travaux relatifs à la fuite ;

— la condamnation de la SCI DIANA à lui payer la somme de 300 euros pour résistance abusive ;

— la condamnation de la SCI DIANA aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

A l’audience, Monsieur [W] [M], représenté, a repris les termes de son assignation à l’exception de sa demande portant sur la validité du congé délivré le 16 juin 2021.

La SCI DIANA, représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le rejet des demandes de Monsieur [W] [M] ;

— la condamnation de Monsieur [W] [M] à lui payer les sommes de :

—  1750 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour les mois de novembre 2023, août 2024 et septembre 2024,

—  3600 euros au titre des dégradations locatives,

— la condamnation de Monsieur [W] [M] aux dépens, en ce compris les frais de commandement, d’enquête civile, de sommation et de commandement de produire l’attestation d’assurance, et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de production de pièces sous astreinte,

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] sollicite la condamnation de la SCI DIANA à lui transmettre l’attestation de loyer demandée par la CAF et les quittances de loyer. Toutefois, Monsieur [W] [M] a quitté les lieux de sorte que l’attestation de loyer n’est plus requise. Par ailleurs, il résulte du courrier adressé par la CAF le 23 novembre 2022 à la SCI DIANA que le seul document manquant est l’éventuelle demande de versement direct, laquelle n’est pas obligatoire.

S’agissant des quittances de loyer, la SCI DIANA justifie avoir envoyé à Monsieur [W] [M] les quittances portant sur les mois de janvier à avril 2023 par courrier reçu le 4 mai 2023. Elle justifie également de l’envoi des quittances de loyer pour les mois de juin 2023 à février 2024, à l’exclusion du mois de novembre 2023. Monsieur [W] [M] ne justifie pas de paiement qui n’aurait pas été pris en compte.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de production de pièces sous astreinte.

Sur la demande relative à la facture,

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’État, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le 12 mai 2022, Monsieur [W] [M] a averti la SCI DIANA de l’existence d’une fuite d’eau sous la baignoire. Le 14 mai 2022, la SCI DIANA a indiqué qu’un plombier allait prendre contact avec Monsieur [W] [M] et lui a indiqué que les frais seraient à sa charge, sauf vétusté. La SCI DIANA produit un devis en date du 17 mai 2022. Il n’est pas établi que la société [Localité 4] BATIMENT SERVICES a tenté de joindre sans succès Monsieur [W] [M]. Il n’est pas contesté que Monsieur [W] [M] a finalement fait intervenir l’entreprise MERCIER SERVICES le 26 mai 2022. Cependant, seul le devis est produit. Il porte sur la recherche de fuite, la pose d’un raccord acier sur l’alimentation eau chaude eau froide, la mise en place d’un raccord laiton et la mise en place d’un flexible sur le mitigeur de la baignoire. Il résulte du décret du 26 août 1987 que le remplacement de ces pièces est à la charge du locataire.

Dès lors, il convient de rejeter la demande en remboursement formée par Monsieur [W] [M] et, en conséquence, la demande formée au titre de la résistance abusive.

Sur la demande au titre de la dette locative,

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges.

Sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la SCI DIANA a fait délivrer un congé pour vendre le 16 juin 2021 pour le 2 janvier 2022. Postérieurement à cet acte, la SCI DIANA a fait délivrer des commandements de payer les loyers et de justifier de l’attestation d’assurance. En exécution de son propre congé délivré le 10 août 2024, Monsieur [W] [M] a quitté les lieux le 10 septembre 2024. Il convient d’ailleurs de constater que la SCI DIANA sollicite qu’il soit pris acte « du congé délivré par Monsieur [W] [M] le 10 août 2024 ».

Ainsi, le bail a poursuivi ses effets entre les parties jusqu’au 10 septembre 2024 de sorte que Monsieur [W] [M] demeurait tenu au paiement des échéances courantes jusqu’à cette date. Il ne justifie pas de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la SCI DIANA.

Par conséquent, Monsieur [W] [M] est condamné à payer à la SCI DIANA la somme de 1750 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 10 septembre 2024.

Sur les réparations locatives,

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, les parties ne produisent pas d’état des lieux d’entrée de sorte que Monsieur [W] [M] est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Il ne produit aucun élément permettant de renverser cette présomption.

La SCI DIANA produit un devis établi par la SASU [Localité 4] BATIMENT SERVICES prévoyant :

— préparation du chantier

— ponçage parquet 30 mètres carrés vitrification en satiné 2 couches

— réfection salle de bain

— réfection cuisine

— nettoyage chantier après travaux et déplacements.

S’agissant du parquet, l’état des lieux de sortie contradictoire en date du 10 septembre 2024 note qu’il est en « état moyen » dans l’entrée, le séjour et la chambre. Le formulaire utilisé ne prévoit que les mentions : très bon état, bon état, état moyen, mauvais état et hors service. Ainsi, l’état moyen retenu correspond à l’état d’usage normal des lieux, d’autant plus que Monsieur [W] [M] les a occupés pendant un peu moins de douze années. L’état des lieux de sortie ne décrit pas de traces anormales ou de rayures justifiant la mise à la charge du locataire du ponçage et de la vitrification du parquet. Dès lors, ce poste de demande doit être écarté.

S’agissant de la salle de bain, les peintures sont notées en « mauvais état », de même que le carrelage. Les interrupteurs sont indiqués comme étant « hors service » alors que l’état des lieux de sortie précise que l’électricité et la plomberie n’ont pas été vérifiées. La mention « à vu d’oeil en mauvais état » ne permet pas d’établir que les interrupteurs ne fonctionnent plus. La fenêtre est notée en « état moyen » ce qui correspond à l’usure normale des lieux. Seule la réfection des peintures et du carrelage est donc justifiée. Le devis n’est pas détaillé poste par poste. Compte tenu de la nature des travaux justifiés, de la superficie concernée et de la durée d’occupation des lieux, il convient de retenir la somme de 250 euros à ce titre.

S’agissant de la cuisine, l’état des lieux de sortie indique que la peinture et le carrelage sont en « mauvais état ». Conformément à la solution précédemment retenue, il convient d’écarter les postes relatifs à la fenêtre et à l’électricité. Les équipements sont notés en mauvais état et hors service. Cependant, en l’absence d’électricité, le fonctionnement de ces équipements n’a pas pu être vérifié. Compte tenu de la durée de vie moyenne des équipements, le mauvais état résulte de l’usure normale des lieux en l’absence de toute précision sur la nature et l’origine des désordres constatés. Le devis n’est pas détaillé poste par poste. Compte tenu de la nature des travaux justifiés, de la superficie concernée et de la durée d’occupation des lieux, il convient de retenir la somme de 250 euros à ce titre.

Les travaux de peinture et de carrelage étant justifiés, les postes relatifs à la préparation et au nettoyage du chantier le sont également. L’ensemble des travaux n’étant pas imputable au locataire, il convient de retenir la somme globale de 300 euros à ce titre.

Par conséquent, Monsieur [W] [M] est condamné à payer à la SCI DIANA la somme de 800 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [M], qui perd le procès, est condamné aux dépens. La SCI DIANA n’a formulé que des demandes en paiement au titre des échéances courantes et des réparations locatives. La loi n’exige pas comme préalable nécessaire à une telle action la délivrance de commandements de payer, de justifier de l’assurance ou de faire réaliser une enquête civile. Dès lors, ces frais ne sont pas inclus dans les dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard de la situation respective des parties, de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [W] [M] de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SCI DIANA la somme de 1750 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SCI DIANA la somme de 800 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La juge des contentieux de la protection