Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 12 septembre 2025, n° 25/00792

TJ Troyes 12 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Résiliation du bail pour défaut de paiement
La cour a jugé que le bail était résilié en raison du non-paiement des loyers, conformément à la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Madame [B] [Z] en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné Madame [B] [Z] au paiement des arriérés locatifs, car elle n'a pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a accordé une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer, en raison de l'occupation indue par Madame [B] [Z].
Accepté
Frais de justice à la charge de la partie perdante
La cour a condamné Madame [B] [Z] à rembourser les frais de procès, étant la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 12 sept. 2025, n° 25/00792
Numéro(s) :	25/00792
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BAUDIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00792 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGGP

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

12 septembre 2025

Monsieur [E] [N]

Madame [B] [Z]

DEMANDEUR

Monsieur [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [B] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier , lors des débats et de Monsieur Jean-Guy MARCHAL Greffier, de la mise à disposition.

En présence de Madame [S] [P], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 7 mai 2023, M. [E] [N] a donné à bail à Mme [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 350€.

Par avenant au bail, en date du 1er octobre 2023, suite à une modification de la surface habitable, le loyer a été porté à la somme de 500€, par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [N] a fait signifier un commandement de payer en date du 4 juillet 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 9 juillet 2024.

Par acte du 25 mars 2025, M. [E] [N] a ensuite fait assigner Mme [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 juin 2025, M. [E] [N] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à défaut, prononcer la résiliation du bail d’habitation;

ordonner l’expulsion de Mme [B] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Mme [B] [Z] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6600 €,( somme comprenant les impayés au 16 juin 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

condamner Mme [B] [Z] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant de 500 euros, égale au montant du loyer qui aurait été du au titre du contrat de bail et indexable comme celui-ci, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

condamner Mme [B] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation ;

condamner Mme [B] [Z] au paiement d’une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, M. [E] [N] fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il actualise le montant de la dette. La locataire n’a effectué aucun versement depuis décembre 2024.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à étude le 25 mars 2025, Mme [B] [Z] n’est ni présente ni représentée.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [E] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 7 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 1000 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 septembre 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 5 septembre 2024 et Mme [B] [Z] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [E] [N], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [B] [Z].

2. Sur la condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [B] [Z] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 5 septembre 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [E] [N] produit un décompte en date du 16 juin 2025 démontrant que Mme [B] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6600 € comprenant les loyers, charges impayées,et indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse.

Mme [B] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 6600 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (25 mars 2025) sur la somme de 5100 € et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [B] [Z] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [E] [N], Mme [B] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2023 entre M. [E] [N] et Mme [B] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [Z] à verser à M. [E] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [B] [Z] à verser à M. [E] [N] la somme de 6600 € (SIX MILLE SIX CENT EUROS ) selon décompte arrêté au 16 juin 2025, correspondant aux loyers, charges, impayés incluant l’échéance du mois de juin 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5100 € à compter du 25 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [B] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [B] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [B] [Z] à verser à M. [E] [N] une somme de 400,00 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le président,