TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02753 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCOD

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 01 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [X] [U] [D]

né le 28 Janvier 1961 à [Localité 4] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [N] [F]

né le 16 Février 2004 à [Localité 5] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [C] [B]

née le 08 Novembre 2002 à [Localité 5] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Nathalie LEMAIRE : Greffier

en présence de [Z] [E] auditrice de justice

DEBATS : à l’audience du 04 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 août 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 1er août 2023, Monsieur [R] [D] a loué à Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 euros hors charges / outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 400 euros au titre des loyers et charges échus au 3 septembre 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, le bailleur a fait assigner Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 745,38 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement les locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 20 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [D], comparant, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa créance à 6 600 euros. Il rapporte la preuve que les loyers et charges impayés au 30 avril 2025 s’élèvent à 6 600 euros.

Madame [C] [B] est ni comparante ni représentée. Elle a été citée par acte remis à étude.

Monsieur [N] [F] est comparant. Il reconnaît la dette de 6 600 euros au 30 avril 2025, le dernier loyer en cours n’ayant pas été payé.

Il est commercial en marketing, perçoit un salaire qui varie de 1 200 à 3 000 euros mensuellement en fonction des commissions.

Il déclare que Madame [C] [B] est son ex compagne, qu’elle est auxiliaire puéricultrice.

L’affaire est mise en délibéré au 4 juillet 2025 puis prorogée au 1er août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 novembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 4 avril 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 novembre 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 avril 2025, la dette locative de Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] s’élève à la somme de 6 600 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 18 novembre 2024 pour le montant de 3 745,38 euros.

Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [D], il convient de condamner solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] à verser au demandeur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2023 entre Monsieur [R] [D], d’une part, et Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 novembre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [D] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] à verser à Monsieur [R] [D] la somme de 6 600 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 30 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 novembre 2024 sur le montant de 3 745,38 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] à verser à Monsieur [R] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] à verser à Monsieur [R] [D] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [N] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 01 août 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,