COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat LE CONSUL c/ Société ORALENA

N° 25/

Du 07 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/00668 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIKK

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

le 07 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires CONSUL, représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I ORALENA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Oralena est propriétaire du lot n°185 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “Consul” situé [Adresse 4].

Par lettre du 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” a mis en demeure la société Oralena de payer la somme de 649,79 euros de charges de copropriété et frais.

Par acte du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” situé [Adresse 4] a fait assigner la SCI Oralena aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

9.889,50 euros de charges de copropriété arrêtées au 12 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date de la mise en demeure, capitalisés annuellement,1.334 euros en remboursement des frais de recouvrement exposés,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que toute ses tentatives amiables pour recouvrer se sont avérées vaines pour recouvrer la dette de charges qui s’établit désormais à la somme de 9.889,50 euros au 12 février 2025. Fondant sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il indique que l’assemblée générale du 19 septembre 2023 a approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2025. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire à hauteur de 1.334 euros doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la SCI Oralena n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” sis [Adresse 5]) a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” produit :

l’avis de mutation prouvant que la SCI Oralena est propriétaire du lot n°185 de l’immeuble,le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 septembre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état financier après répartition au 31/12/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Oralena,une mise en demeure de payer la somme de 649,79 euros de charges de copropriété dues au 1er août 2024 adressée à la SCI Oralena par lettre du 1er août 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 11.233,50 euros de charges et frais nécessaires à leur recouvrement au 12 février 2025.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 12 février 2025 à la somme de 9.877,32 euros.

Par conséquent, la SCI Oralena sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” la somme de 9.877,32 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 12 février 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 649,79 euros à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 14 février 2025 capitalisés annuellement.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de lettre comminatoire » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” sollicite le remboursement des frais suivants :

— mise en demeure d’un montant de 60 euros le 28 février 2024,

— affranchissement rar d’un montant de 6,09 euros le 11 mars 2024,

— lettre comminatoire d’un montant de 252 euros le 16 avril 2024,

— mise en demeure d’un montant de 60 euros le 1er août 2024,

— affranchissement rar d’un montant de 6,09 euros le 8 août 2024,

— lettre comminatoire d’un montant de 252 euros le 8 novembre 2024,

— conciliation d’un montant de 360 euros le 12 décembre 2024,

— assignation d’un montant de 360 euros le 11 février 2025,

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure et de sn affranchissement à hauteur de 66,09 euros.

Par conséquent, la SCI Oralena sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” la somme de 66,09 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 12 février 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI Oralena s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges depuis le 1er octobre 2023, et impose de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 600 euros.

La SCI Oralena sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” la somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Oralena sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Oralena à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” situé [Adresse 4] la somme de 9.877,32 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 649,79 euros à compter du 1er août 2024 et sur la totalité de la dette à compter du 14 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la SCI Oralena à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” situé [Adresse 4] la somme de 66,09 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

CONDAMNE la SCI Oralena à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” situé [Adresse 4] la somme de 600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI Oralena à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Consul” situé [Adresse 4] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Oralena aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT