COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S.U. [Localité 11] Nettoyage c/ S.A.S.U. ACROPOLIS’IMMO, Syndic. de copro. ALPES 16

N° 25/

Du 24 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/01753 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OCCN

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

M^e David SAID

M^e Aurélien TAFFIN

expédition délivrée à

le 24 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Janvier 2025, signé par Madame Isabelle DEMARBAIX, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. [Localité 11] NETTOYAGE, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Aurélien TAFFIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEREURS:

Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété Immobilière ALPES 16 pris en la personne et représenté par le Syndic de Copropriété, FONCIA LIBERATION anciennement Cabinet PICADO

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.S.U. ACROPOLIS’IMMO, représentée par son Président en exercice

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 avril 2022, la société [Localité 11] Nettoyage a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Alpes 16 sis à [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, en paiement de la somme de 10.361,92 euros TTC au titre de prestations d’entretien et de nettoyage de la copropriété.

Par acte du 21 mars 2023, le syndicat a dénoncé la procédure à l’ancien syndic, la société Acropolis’Immo.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 13 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir :

— juger qu’il a procédé au règlement de l’ensemble des factures de la société demanderesse, sur la base du contrat existant entre les parties, qui est, et demeure, la loi des parties ;

— ordonner à ladite société de produire le contrat existant entre les parties ;

— juger que l’augmentation du tarif de ladite société à hauteur de 45 %, pour des prestations équivalentes, n’a jamais été acceptée ni validée par l’ancien syndic, ni par le syndic actuel, de sorte que seul le tarif contractuel doit s’appliquer, et que la résiliation du contrat est justifiée ;

— juger qu’un résiduel de 3.255,92 euros indiqué sur le relevé de compte de la société requérante (versé aux débats par le syndicat) correspond à la différence sur 4 mois entre le tarif contractuel, et le tarif imposé par la demanderesse et refusé par le syndic (soit 813,98 x 4 mois) ;

— en conséquence, juger que la demande adverse est sans objet, compte-tenu du règlement effectif des prestations réalisées ;

— déclarer irrecevable et non fondée la réclamation de la société demanderesse et la débouter de l’ensemble de ses moyens, demandes, fins et conclusions ;

— à titre reconventionnel, juger que la résiliation d’un contrat qu’un prestataire de services modifie arbitrairement est nécessairement la réponse de toute copropriété qui se voit imposer de la sorte une augmentation de tarif importante et non justifiée, de 45 % ;

— juger que la résiliation du contrat est pleinement justifiée, légitime et non contestable ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts de la société demanderesse ;

— concernant la mise en cause de l’ancien syndic, la société Acropolis’Immo, condamner cette dernière à le relever et garantir indemne des éventuelles condamnations portées à son encontre ;

— en tout état de cause, condamner la société demanderesse à lui payer la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Acropolis’Immo à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— condamner in solidum la société demanderesse et la société Acropolis’immo aux dépens, dont distraction au profit de M^e Thierry Baudin, avocat, sous sa due affirmation de droit (article 699 du code de procédure civile).

En premier lieu, le syndicat conteste le caractère certain de la créance alléguée. Il affirme que la copropriété est à jour du paiement des prestations réalisées par la société [Localité 11] Nettoyage, sur la base de l’ancien tarif.

En second lieu, il fait valoir que la société requérante a augmenté de manière arbitraire ses tarifs et fait observer qu’elle n’est pas en mesure de produire le nouveau contrat.

Il demande la résiliation du contrat, dès lors que la société Villefrance Nettoyage a modifié unilatéralement les tarifs jusqu’alors appliqués.

Il conteste toute acceptation par l’ancien syndic de l’augmentation pratiquée à hauteur de 45 %.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2024, la société Acropolis’Immo sollicite voir :

— juger qu’elle n’a pas donné son accord à l’augmentation des tarifs appliqués par la société [Localité 11] Nettoyage ;

— juger qu’elle n’a commis aucune faute ;

— par conséquent, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à son encontre ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Acropolis’Immo soutient avoir transmis au syndicat à la fin de sa mission l’ensemble des pièces en sa possession.

Elle réfute toute faute et souligne que la société [Localité 11] Nettoyage n’a pas produit le contrat ou les avenants conclus avec la copropriété, nonobstant les demandes répétées du syndicat. A cet égard, elle relève que la société [Localité 11] Nettoyage communique un simple mail émanant d’un copropriétaire ainsi que son propre courriel.

Elle rappelle que le syndic est seul habilité à représenter le syndic et non un copropriétaire, fut-il président ou membre du conseil syndical.

Aux termes de ses dernières conclusions n° 4 notifiées le 13 novembre 2024, la société [Localité 11] Nettoyage sollicite voir :

— la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— juger qu’il lui a été communiqué l’accord pour l’application du nouveau tarif ;

— y faisant droit, débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à son encontre par le syndicat ;

— condamner le syndicat, représenté par le syndic Foncia Libération, anciennement Cabinet Picado, à lui payer la somme de 10.361,92 euros T.T.C. au titre des factures de prestations de services impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2020 ;

— le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice résultant de son refus de paiement de la somme due ;

— confirmer le caractère exécutoire de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Acropolis’Immo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, dès qu’elle ne l’a pas attrait à la procédure.

La société demanderesse revendique une créance certaine, affirmant que l’ancien syndic, la société Acropolis’Immo, aurait accepté sa proposition de réévaluation des tarifs par courriel du 2 novembre 2020.

Elle prétend que ce syndic lui aurait demandé de modifier la facture du mois de novembre 2020 en appliquant le nouveau tarif et ajoute que la nouvelle tarification a été acceptée par mail du 4 octobre 2020 par le président du conseil syndical et par SMS adressé par un de ses membres.

Elle en déduit que par cette rencontre des volontés, le nouvau tarif est applicable et souligne que le nouveau syndic ne peut invoquer une erreur sur la valeur, laquelle n’est pas une cause de nullité du contrat.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, elle indique avoir adressé des lettres de mise en demeure au syndicat les 19 mars et 3 juin 2021.

Elle affirme avoir réalisé des prestations confiées et s’étonne que le syndicat n’ait pas offert de les régler sur la base de l’ancienne tarification.

La procédure a été clôturée au 14 novembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 novembre 2024 et mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » ou de « donner acte » ou de « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif, et non dans la partie de la discussion des conclusions.

La demande principale en paiement

Attendu que l’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de la copropriété pourvoit à l’entretien des parties communes.

Que toutefois, il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires de choisir le prestataire, le syndic servant d’intermédiaire pour représenter l’ensemble des copropriétaires et occupants.

Que dans le cas présent, la société [Localité 11] Nettoyage effectue, depuis 2016, l’entretien des parties communes de l’immeuble situé à [Adresse 10], à raison de 20h00 par semaine, au prix de 1.521,68 euros hors taxes, soit 1.826,02 euros toutes taxes comprises.

Que l’existence de ce contrat n’est pas contestée, de sorte que la demande de production de cette pièce n’est pas utile à la solution du litige.

Qu’il découle des courriers échangés entre la société [Localité 11] Nettoyage et l’ancien syndic de la copropriété, la société Acropolis’Immo, entre le 1er octobre et le 2 novembre 2020 que la société demanderesse a proposé une revalorisation de ses tarifs à hauteur de 2.200 euros hors taxes, soit 2.640 euros toutes taxes comprises, ce qui correspond à une hausse de 45 %.

Que si la signature des contrats et leur renégociation sont des tâches dévolues au syndic, l’augmentation à hauteur de 45 % du prix des prestations de services jusqu’alors confiées à la société [Localité 11] Nettoyage est une modification substantielle du contrat et devait être soumise à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires qui auraient pu solliciter d’autres devis moins onéreux émanant de différents prestataires.

Que cette formalité n’a pas été respectée en l’espèce, la société [Localité 11] Nettoyage se prévalant d’un simple accord de l’ancien syndic ou de l’accord donné par Mme [H] [J], ès qualités de présidente du conseil syndical qui n’avait pas qualité pour accéder à cette demande de majoration du coût des prestations.

Que la société [Localité 11] Nettoyage ne justifie ni du nouveau contrat dont elle sollicite l’exécution, ni de l’accord du syndicat des copropriétaires.

Que le syndicat démontre avoir réglé les factures dues à la société demanderesse sur la base du contrat de prestations initial qui fait loi entre les parties.

Qu’il échet de débouter la société [Localité 11] Nettoyage de ses demandes.

La demande reconventionnelle en résolution judiciaire du contrat

Attendu que l’article 1224 du Code civil dispose :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Qu’en l’espèce, la modification unilatérale du contrat de prestations de services par la société [Localité 11] Nettoyage, au mépris des règles applicables dans une copropriété, est une faute suffisament grave légitimant le prononcé de la résolution judiciaire de la convention aux torts de ladite société.

Qu’au vu de la solution du litige, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à condamner la société Acropolis’Immo à relever et garantir le syndicat des copropriétaires.

Les demandes accessoires

Attendu que la société [Localité 11] Nettoyage qui succombe, supportera les dépens qui seront distraits et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société Acropolis’Immo le montant des frais irrépétibles qu’ils ont été contraint d’exposer pour faire valoir leurs droits.

Qu’il y a lieu de condamner la société [Localité 11] Nettoyage à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Acropolis’Immo la somme de 2.000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société [Localité 11] Nettoyage de ses demandes ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis à [Adresse 9] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de communication du contrat existant entre les parties ;

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de prestation liant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Alpes 16 sis à [Adresse 9] [Adresse 4], à la société [Localité 11] Nettoyage ;

CONDAMNE la société [Localité 11] Nettoyage à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis à [Adresse 9] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, et à la société Acropolis’Immo la somme de 2.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE toute partie de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société [Localité 11] Nettoyage aux dépens qui seront distraits et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT