COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[V], [V] c/ S.A. BATIGERE GRAND EST

MINUTE N°

DU 27 Mai 2025

N° RG 24/02517 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYLQ

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Benjamin COHEN

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Brigitte CAMATTE

Le

DEMANDEURS:

Madame [J] [V]

née le 29 Mars 1984 à NICE (06300)

228 Route de Turin

Bat A1 7e étage

06300 NICE

représentée par M^e Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE

Monsieur [R] [V]

né le 13 Janvier 1977 à ORAN (ALG)

228 Route de Turin

Bat A1 7e étage

06300 NICE

représenté par M^e Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.A. BATIGERE HABITAT anciennement SA BATIGERE GRAND EST

12 rue des Carmes

54000 NANCY

représentée par M^e Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE, Vice-présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société CDC Habitat, a donné à bail le 20 décembre 2016 un appartement de type cinq pièces dans la copropriété sise 228 route de Turin, Bâtiment 1, appt 616, 06300 NICE à [J] [V] et [R] [V], moyennant un loyer de 560,21 € outre provisions sur charges de 196,73 €

Selon ordonnance du 2 mai 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient acquises et a condamné [J] [V] et [R] [V] à titre provisionnel, à payer l’arriéré locatif au 4 mars 2024 s’élevant à la somme de 5.117,15 €.Il a accordé au locataire des délais de paiement pour s’acquitter de la somme du en 26 mensualités de 196,81 € en sus du loyer courant, et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, [J] [V] et [R] [V] ont assigné La SA BATIGERE HABITAT à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE et sollicité de:

— constater que l’appartement est insalubre,

— condamner la SA BATIGERE HABITAT à payer à [J] [V] et [R] [V] la somme de 300 € par mois à compter du 16 juin 2020 et jusqu’à la remise en état de l’appartement,

— condamner la SA BATIGERE HABITAT à payer à [J] [V] et [R] [V] la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

A l’audience, [J] [V] et [R] [V] reprennent les mêmes prétentions et , y ajoutant, demandent la condamnation de La SA BATIGERE HABITAT à leur rembourser le coût du constat du 3 octobre.

La SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil sollicite de :

— dire et juger que [J] [V] et [R] [V] ne démontrent ni la faute du bailleur ni leur préjudice,

— constater que [J] [V] et [R] [V] ont bénéficié d’une gratuité de loyer de juillet 2020 à mai 2021 et d’une indemnité d’assurance de 8.528,44 €,

— débouter [J] [V] et [R] [V] de leurs demandes, fins et conclusions,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision,

— condamner solidairement [J] [V] et [R] [V] à une somme de 1.400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens, en ce compris le commandement de payer.

Après débats en audience publique du 26 mars 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire les demandes de “constater” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile

Sur la demande principale

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune situation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

[J] [V] et [R] [V] expliquent que l’état de l’appartement qu’ils occupent s’est sensiblement dégradé suite à l’incendie qui s’est déclaré dans l’appartement du dessus le 16 juin 2020. Ils relatent que les pompiers ont déversé des quantités d’eau importantes pour contenir et éteindre le sinistre, ce qui a occasionné un important dégât des eaux dans leur domicile.

Ils ont obtenu le 3 février 2021 une indemnisation de l’assurance du Crédit mutuel à hauteur de 8.528,44 euros (pour le poste “embellissement peintures”) et justifient avoir entrepris des travaux juste après pour remettre en état leur appartement.

La SA BATIGERE HABITAT a fait intervenir un technicien pour remettre en état de fonctionnement les prises électriques le 28 juin 2022.

[J] [V] et [R] [V] expose avoir été indemnisés en 2022 de la somme de 7.600 euros mais rien ne figure au dossier sur un tel versement.

Par courrier du 26 septembre 2022, [J] [V] et [R] [V] ont informé le bailleur que leur logement présentait toujours des infiltrations d’eau, des moisissures, une mauvaise odeur et des dangers liés aux prises électriques. Se disant victimes collatérales de l’incendie du 16 juin 2020, ils sollicitaient de leur bailleur qu’il réalise des travaux d’étanchéité.

Le 4 octobre 2022, ils ont réalisé un signalement au pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Alpes-Maritimes.

L’évaluation sociale effectuée par l’ASLL (Fondation de Nice) dans le courant de l’année 2023 (la date n’y figure pas) relève des éléments suivants : suite à l’incendie dans le logement au-dessus du leur le 16 juin 2020, la famille a dû être logée pendant un certain temps par leur assurance habitation, l’eau déversée par les pompiers a inondé tout leur logement créant un dégât des eaux importants dans toutes les pièces. Une fois le logement prêt, les assurances ont pu verser l’argent pour les travaux ; toutefois, durant les travaux, le bailleur social a dû intervenir car de l’amiante a été découverte dans les sols du logement. Madame [V] explique que l’amiante n’a pas été retirée mais seulement recouverte par une plaque isolante par-dessus laquelle le sol a été déposé. Toutes ces interventions ont révélé une problématique d’étanchéité dans le bâtiment et notamment venant de la terrasse du dessus, qui recouvre la cuisine et une des chambres du logement occupé par la famille [V]. Dès leur arrivée, les assistantes sociales notent la présence d’une forte odeur d’humidité et de moisissure. Le couple nettoie régulièrement les murs et aère tout au long de la journée. D’autres dégâts des eaux perdurent sans pour autant être rapidement solutionnés par le bailleur. Le logement leur apparaît très humide mais peu dégradé car le couple nettoie et repeint très régulièrement afin d’éviter que cela ne dégénère. Le bailleur leur a confirmé que les bâtiments sont en mauvais état et que d’importants travaux de réhabilitation sont prévus en 2024. La famille a refusé la proposition de relogement dans un logement plus petit, situé dans un bâtiment subissant le même type de désordres.

Le 19 avril 2023, le conseil de [J] [V] et [R] [V] a sollicité de la SA BATIGERE HABITAT une indemnisation au titre du trouble de jouissance à compter du 16 juin 2020.

La SA BATIGERE HABITAT rappelle que [J] [V] et [R] [V] ont été indemnisés à hauteur de plus de 8.000 € et qu’ils produisent des factures pour un montant de l’ordre de 1.000 € sans qu’il soit possible de savoir quels travaux ils ont réalisé. Elle rappelle qu’ils ont bénéficié de la gratuité du loyer du mois de juillet 2020 mois de mai 2021.

Si ces remarques sont pertinentes, il est constant que plus de quatre ans après le sinistre initial et alors que le couple a procédé à tout le moins à des travaux de peinture, leur logement présente des infiltrations d’eau dont ils ne sont pas responsables.

Ils produisent à cet égard le procès-verbal de constat réalisé le 3 octobre 2024 par Maître [Z] [M], commissaire de Justice qui indique “je constate que les plaintes du couloir, du cagibi, de la salle d’eau et des deux chambres attenantes aux cagibis sont largement infiltrées en eau. De larges spectres d’infiltrations d’eau sont visibles. Je constate que la peinture cloque sur toute la partie basse des murs règle et que le tout est en très mauvais état général. Le linoléum se décolle par endroits, notamment devant le bac à douche. Face au bac à douche, de larges quantités de moisissure sont visibles”.

Vingt-trois photographies sont annexées au procès-verbal laissant apparaître en effet de nombreuses moisissures et cloques dans plusieurs pièces de l’appartement.

[J] [V] et [R] [V] rapportent donc la preuve de l’inexécution par le bailleur de l’obligation qui lui est faite en vertu de l’article 1719 du Code civil.

Madame [V] est âgé de 40 ans et Monsieur [V] de 47 ans. Ils ont cinq enfants nés respectivement en 2004, 2006, 2012, 2009 et 2023.

Il convient donc de condamner la SA BATIGERE HABITAT à leur payer la somme de 150 euros par mois à compter du 19 avril 2023, date du courrier de mise en demeure envoyé par leur conseil à La SA BATIGERE HABITAT, jusqu’à la réalisation des travaux d’étanchéité idoines par La SA BATIGERE HABITAT, qui devront être constatés par un commissaire de Justice.

Sur les demandes accessoires

La SA BATIGERE HABITAT succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 3 octobre 2024.

L’équité commande en outre qu’il soit condamné à verser à une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe;

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT, anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST, à verser à [J] [V] et [R] [V] la somme de 150 € par mois à compter du 19 avril 2023, jusqu’à la réalisation des travaux d’étanchéité idoines par La SA BATIGERE HABITAT, anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST qui devront être constatés par un commissaire de Justice;

CONDAMNE La SA BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST, à verser à [J] [V] et [R] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La SA BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST, aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 3 octobre 2024;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge