COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 15] c/ [O]

MINUTE N°

DU 28 Février 2025

N° RG 24/02735 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZTO

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à M. [O]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA D’ESTE sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL BORNE ET DELAUNAY

[Adresse 2]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO substitué par M^e Lucie LOMELET, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [O]

né le 14 Janvier 1983 à [Localité 9] (06)

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-Paul RAUX, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 28 Février 2025.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Février 2025

FAITS ET PROCEDURE

M. [J] [O] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]).

Par acte extra-judiciaire du 13 juin 2024, le [Adresse 12][Adresse 8], représenté par son syndic La Sté MEDITERRANEENNE DE GESTION IMMOBILIERE “BILLON SMGI”, a fait assigner M. [J] [O] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées pour un montant, en principal, de 8.235,61 € arrêtées au 1er avril 2024.

AUDIENCE

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 décembre 2024.

A cette audience :

. Le [Adresse 13] a été représenté par son conseil ;

. M. [J] [O] a été représenté par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE VILLA D'[Adresse 8], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, visées en date du 04 décembre 2024, et vu les dernières écritures pour M. [J] [O], visées en date du 04 décembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025, prorogé au 28 février 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence de la juridiction

Si le défendeur, in limine litis, soulève l’incompétence matérielle de la juridiction de proximité au motif que le montant de la demande formée par le demandeur excéderait son taux de compétence, il convient de lui rappeler qu’en l’espèce, le demandeur, aux termes de son assignation, à sollicité sa condamnation à la somme principale de 8.235,61 € outre celle 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts, soit un total de 9.735,61€. Il lui sera également rappelé que les demandes formées au titre de l’article 700 € du Code de procédure civile n’entrent pas dans le calcul du taux de compétence. Il lui sera rappelé enfin que le calcul s’effectue au moment de l’assignation.

Par voie de conséquence, la demande formée par le demandeur aux termes de son assignation étant inférieure à 10.000,00 €, il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par M. [J] [O].

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le [Adresse 11] [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, justifie :

— que M. [J] [O] est propriétaire des lots n° 23 et n° 67 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]),

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure M. [J] [O] par lettre recommandée du 19 mars 2024 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 7.551,43 € arrêtée au 1er janvier 2024 dans un délai de 30 jours.

Il n’est donc pas justifié que M. [J] [O] aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 25 mai 2023 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 15] produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures,

— le décompte de créance.

M. [J] [O] conteste pour sa part une partie des sommes qui lui sont réclamées, se reconnaissant débiteur uniquement de celle 5.792,89 €. Si le défendeur pointe ce qu’il nomme des anomalies dans les sommes qui lui sont réclamées, il est manifeste qu’il liste, sans justifier de l’existence d’erreurs de comptabilité, des sommes différentes. Ces différences trouvent leur explication logique et rationnelle dans le fait qu’il s’agit de montants d’arriérés de charges arrêtés à des périodes différentes (par exemple, au jour de la mise en demeure, puis au jour de l’assignation, puis au jour des dernières conclusions échangées). En d’autres termes, si le défendeur fait état d’une évolution des sommes demandées, il ne démontre pas qu’il s’agirait d’erreurs d’imputation dans la mesure où il ne s’agit que de l’augmentation de la dette du fait du temps qui passe.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le [Adresse 12][Adresse 8], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, justifie à bon droit que M. [J] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 9.439,46 € arrêté au 25 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [J] [O] au paiement de la somme de 9.439,46 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 25 novembre 2024.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure, pour la somme de 7.551,43, et à compter du 13 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] [O] à payer au Le [Adresse 12][Adresse 8], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, la somme de 214,52 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter Le [Adresse 12][Adresse 8], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [J] [O] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [J] [O] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [J] [O] sera condamné au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 15], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, de la somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Face à une demande en paiement, le débiteur peut solliciter des délais de paiement comme le prévoit l’article 1343-5 du Code civil

Le juge peut accorder des délais dans la limite de deux ans.

Le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Bien que la bonne foi du débiteur ne soit pas exigée par les textes, la jurisprudence y a régulièrement recours (v. par ex. CA [Localité 10], 4 avril 2019).

De jurisprudence constante, la Cour de cassation ne contrôle pas la décision des juges d’accorder ou de refuser des délais de paiement : elle leur reconnaît là un pouvoir discrétionnaire (v. Par ex. Cass. 2e civ., 10 juin 1970).

En l’espèce, le défendeur, qui produit un avis d’impôt sur les revenus 2023 mentionnant un revenu annuel imposable de 42.675,00 €, ne justifie pas se trouver en situation d’impécuniosité ou de difficultés financières.

Par voie de conséquence, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [O], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Le [Adresse 12][Adresse 8], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 800,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [J] [O].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par M. [J] [O],

CONDAMNE M. [J] [O] à payer au Le [Adresse 11] [Adresse 7], sis [Adresse 4]), représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, la somme de 9.439,46 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 pour la somme de 7.551,43 et à compter du 13 juin 2024 pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE M. [J] [O] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [J] [O] à payer au [Adresse 12][Adresse 8], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, la somme de 214,52 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 14] D'[Adresse 8] du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [J] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 15], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, la somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [J] [O] aux dépens,

CONDAMNE M. [J] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 15], représenté par son syndic la SARL BORNE ET DELAUNAY, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE