RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00295 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4KT

MINUTE N° : 64

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— -------------------

JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [U]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [S] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2013, Monsieur [G] [U] a donné à bail à Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 731,39 euros, et 90,50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, Monsieur [G] [U] a fait signifier à Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3490,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, Monsieur [G] [U] a fait assigner Monsieur [Z] [C], Madame [S] [E], Madame [P] [K], et Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [Z] [C], Madame [S] [E], Madame [P] [K], et Monsieur [N] [I] au paiement la somme de 3782,01 euros au titre de la dette locative, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 3490,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] les dépens, comprenant le coût du commandement du 11 juin 2025 et du procès-verbal de constat sur ordonnance du 21 juillet 2025, rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 8 septembre 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, Monsieur [G] [U], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4673,04 euros arrêtée au 10 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [U] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juin 2025.

À titre subsidiaire, il soutient que les locataires n’occupent plus le logement loué. Il prétend que les lieux sont occupés par Madame [P] [K] et Monsieur [N] [I], tandis que Monsieur [C] réside en Angleterre. Il ajoute que les paiements émanent de tiers.

Il sollicite la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de payer pour quitter les lieux.

Monsieur [Z] [C], comparant, conteste le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir payé la somme de 947 euros le 13 septembre 2025 par chèque de banque. Il précise qu’il habite le logement, et que sa compagne était présente dans les lieux au moment du passage du commissaire de justice, et a donné une fausse identité.

Madame [S] [E], régulièrement assignée à l’étude, ainsi que Madame [P] [K] et Monsieur [N] [I], assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [E], assignée à l’étude de l’huissier, ainsi que Madame [P] [K] et Monsieur [N] [I], assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2013, du commandement de payer délivré le 11 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 novembre 2025, que Monsieur [G] [U] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Si Monsieur [Z] [C] produit un chèque de banque d’un montant de 947 euros émis le 13 septembre 2025 au bénéfice de Monsieur [G] [U], la somme restait néanmoins à la disposition de Monsieur [G] [U] lorsque celui-ci encaisserait ledit chèque. Cette opération ne signifie donc nullement que Monsieur [G] [U] ait perçu les fonds. Ainsi, Monsieur [Z] [C] ne rapporte pas la preuve de s’être acquitté de ce paiement.

Conformément à la clause du contrat de bail, Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En revanche, Madame [P] [K] et Monsieur [N] [I] ne sont pas parties au contrat de bail, de sorte que leur condamnation au paiement des loyers ne saurait être prononcée

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 4673,04 euros, au titre des sommes dues au 10 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2025 sur la somme de 1832,01 euros et du présent jugement sur le surplus, en application des règles d’imputation des paiements sur la dette.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juin 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2013 à compter du 12 août 2025.

Sur la demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Néanmoins, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Z] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, outre qu’il ne justifie pas de sa situation personnelle et financière.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [Z] [C] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le procès-verbal dressé le 21 juillet 2025 par commissaire de justice, s’il constate la présente dans le logement de Madame [P] [K] et Monsieur [N] [I], ne permet pas d’établir que Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] n’occupent plus personnellement les lieux loués. En effet, les modalités de signification du commandement de payer en date du 11 juin 2025 et de l’assignation en date du 5 septembre 2025 démontrent que le nom de Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] figure sur la boîte aux lettres du logement, tandis que l’assignation a été signifiée à Madame [P] [K] et Monsieur [N] [I] par procès-verbal de recherches infructueuses.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2025, Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2013 entre Monsieur [G] [U] d’une part, et Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] à compter du 12 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 4673,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2025 sur la somme de 1832,01 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] à payer à Monsieur [G] [U] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de Monsieur [G] [U] en paiement de l’arriéré locatif à l’encontre de Madame [P] [K] et Monsieur [N] [I],

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [C] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juin 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [E] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE