TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/04/2025

à : M^e Brigitte GUIZARD

Copie exécutoire délivrée

le : 17/04/2025

à : M^e Marie FRERET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08162 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6P

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie FRERET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0980

DÉFENDERESSES

La Société SCI [S] – [W], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0020

Madame [V] [W], demeurant [Adresse 2] (SUISSE)

représentée par M^e Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0020

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08162 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6P

Un contrat de location meublée saisonnier a été signé entre Mme [W] [V] et M.[R] [Z] le 16/05/2013 à effet du 14/05/2023 pour un an pour un studio situé au [Adresse 6], pour un loyer de 500 euros, avec dépôt de garantie de 500 euros et sans charges .

Un contrat de location meublée saisonnier a été signé entre Mme [W] [V] et M.[R] [Z] le 16/05/2014 à effet du 14/05/2014 jusqu’au 14/06/2015 pour les mêmes lieux , pour un loyer de 500 euros ,avec dépôt de garantie de 500 euros.

Un contrat de location meublée saisonnier a été signé entre Mme [W] [V] et M.[R] [Z] le 16/05/2015 à effet du 14/05/2015 jusqu’au 14/05/2016 pour les mêmes lieux , pour un loyer de 500 euros ,avec dépôt de garantie de 500 euros.

Une quittance de loyer a été adressée par Mme [W] [V] pour le mois de janvier 2023 pour 500 euros et par la SCI [S] [W] pour le mois de juin à septembre 2023 pour 525 euros.

Par LRAR du 06/09/2023, Mme [W] [V] a adressé un courrier de congé pour reprise à M.[R] [Z], en indiquant un délai de préavis jusqu’au 01/11/2023.

Des reçus d’indemnités d’occupation ont été adressés par la SCI [S] [W] pour les mois d’octobre à décembre 2023 pour la somme de 525 euros .

Le conseil de M.[R] [Z] a adressé le 07/10/2023 une lettre de contestation du congé donné et fait valoir l’existence d’un bail meublé de résidence principale, soumis à la loi du 06/07/89 , notamment son article 25-8 , et a demandé des quittances de loyer.

Par courrier du 04/12/2023, la SCI [S] [W] a demandé à M.[R] [Z] de quitter les lieux .

Le conseil de M.[R] [Z] a demandé à Mme [W] [V] el la SCI [S] [W] par LRAR du 08/12/2023 la mise en conformité du bail soumis à l’article 25-8 de la loi du 06/07/89 par écrit, et de fixer les loyers en application de l’article 140 de la loi du 23/11/2018, demandé le remplacement des plaques de cuisson. Il demandait la diminution de loyer pour le voir fixer à 400.40 euros à compter du 16/05/2024, le loyer de référence majoré étant de 480.70 euros pour une surface habitable de 11m².

La SCI [S] [W] a contesté le 19/12/2023 la nature du bail alléguée par M.[R] [Z] , en soulignant la nature de bail saisonnier expiré et l’indemnité d’occupation due, le congé délivré et a exprimé sa volonté de ne pas signer de nouveau bail avec M.[R] [Z] .

M.[R] [Z] a saisi la commission départementale de conciliation des baux le 04/01/2024.

La commission départementale de conciliation des baux a indiqué le 05/01/2024 qu’elle ne pouvait traiter la demande de M.[R] [Z] en exposant que selon l’article 20 de la loi du 06/07/89 , la commission départementale de conciliation des baux n’a pas la compétence de requalifier le bail initialement signé et qu’elle ne pouvait donc examiner les demandes consécutives ( congés, encadrement des loyers).

M.[R] [Z] a formé une demande de logement social le 22/09/2023.

Une somme a été consignée par le demandeur en compte CARPA depuis 08/2024 pour les sommes dues à la SCI [S] [W] ou Mme [W] [V].

La SCI [S] [W] a été créée le 15/12/2000, dont le siège social est au [Adresse 7] , comprenant par apport en nature le lot 134 , chambre au deuxième étage , objet du litige.

Par acte de commissaire de justice du 12/04/2024, M.[R] [Z] a assigné la SCI [S] [W] et Mme [W] [V] aux fins de :

Qualifier le contrat existant entre M. [R] [Z] et Mme [W] [V] ou à défaut la SCI [S] [W] de contrat de location meublé régi par le titre er bis de la loi du 06/07/89Juger que ce contrat a en dernier lieu été reconduit à la date du 16/05/2023Juger nul et de nul effet le congé délivré par Mme [W] [V] le 05/09/2023Juger nul et de nulle effet la révision du loyer notifiée verbalement à M. [R] [Z] en mai 2023 en ce que cette révision n’était pas prévue au contrat et qu’elle n’est pas conforme aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers Constater que le loyer n’est pas conforme aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers car il est supérieur au loyer de référence majoré applicable au trois dernières années Condamner Mme [W] [V] ou à défaut la SCI [S] [W] à payer à M. [R] [Z] la somme de 650.40 euros au titre des trop perçus de loyers sur la période de mai 2023 à avril 2024Condamner la SCI [S] [W] à payer à M. [R] [Z] la somme de 679.90 euros au titre des trop perçus de loyers sur la période de mai 2021 à avril 2023Fixer le loyer à 400.40 euros à la date de renouvellement du contrat ( 17/05/2024)Enjoindre la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] de régulariser le contrat écrit conforme aux dispositions de la loi du 06/07/89 et au dispositif du jugement à intervenir le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 5 jours suivant la signification de la décision Condamner la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] à verser à M. [R] [Z] la somme de 5500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la notification du congé manifestement irrégulier et l’attitude fautive de la bailleresseCondamner la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] à lui verser la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision

L’affaire a été retenue après renvoi le 13/02/2025.

M.[R] [Z] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Qualifier le contrat existant entre M. [R] [Z] et Mme [W] [V] ou à défaut la SCI [S] [W] de contrat de location meublé régi par le titre er bis de la loi du 06/07/89Juger que ce contrat a en dernier lieu été reconduit à la date du 16/05/2023Juger nul et de nul effet le congé délivré par Mme [W] [V] le 05/09/2023Juger nul et de nulle effet la révision du loyer notifiée verbalement à M. [R] [Z] en mai 2023 en ce que cette révision n’était pas prévue au contrat et qu’elle n’est pas conforme aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers Constater que le loyer n’est pas conforme aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers car il est supérieur au loyer de référence majoré applicable au trois dernières années Condamner Mme [W] [V] ou à défaut la SCI [S] [W] à payer à M. [R] [Z] la somme de 650.40 euros au titre des trop perçus de loyers sur la période de mai 2023 à avril 2024Condamner la SCI [S] [W] à payer à M. [R] [Z] la somme de 679.90 euros au titre des trop perçus de loyers sur la période de mai 2021 à avril 2023Fixer le loyer à 400.40 euros à la date de renouvellement du contrat ( 17/05/2024)Enjoindre la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] de régulariser le contrat écrit conforme aux dispositions de la loi du 06/07/89 et au dispositif du jugement à intervenir le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 5 jours suivant la signification de la décision Débouter les défenderesses de l’intégralité de leurs demandes Condamner la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] à verser à M. [R] [Z] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la notification du congé manifestement irrégulier et l’attitude fautive de la bailleresseEnjoindre la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] de délivrer les quittances de loyer depuis octobre 2023, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision Enjoindre la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] de communiquer le relevé d’identité bancaire de la bailleresse , sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision Condamner la SCI [S] [W] ou à défaut Mme [W] [V] à lui verser la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens Voir ordonner l’exécution provisoire de la décisionIl expose ne pas demander de requalification du bail ; mais demander de voir qualifier depuis le 16/05/2016 le contrat verbal de bail en bail meublé de résidence principale , en demandant de voir dire notamment quel est le bailleur de M.[R] [Z].

La SCI [S] [W] et Mme [W] [V] soutiennent oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— JUGER Monsieur [R] irrecevable en ses demandes en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de Madame [V] [W] laquelle est dépourvue de qualité à défendre faute d’être propriétaire du local dont s’agit et d’avoir consenti un quelconque bail à titre personnel.

— JUGER Monsieur [R] irrecevable car prescrit en sa demande de requalification en bail d’habitation principale soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 des contrats de location meublée saisonnière consentis les 16 mai 2013, 16 mai 2014, 16 mai 2025 ainsi que du contrat de location meublée saisonnière tacitement reconduit le 15 mai 2016 pour une durée indéterminée.

— JUGER par suite Monsieur [R] irrecevable en toutes ses demandes subséquentes reposant sur l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en tant que de besoin, le juger mal fondé et le débouter de ses demandes subséquentes, à savoir :

— la demande visant à voir dire qu’un contrat aurait été reconduit en dernier lieu à la date du 16 mai 2023,

— la demande de nullité du congé du 5 septembre 2023

— la demande de nullité d’une prétendue révision de loyer qui ne serait pas conforme aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers

— La demande visant au constat de ce que le loyer ne serait pas conforme aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers

— Les demandes de condamnation de Mme [V] [W] ou à défaut la SCI [S] V/[Y] à lui payer à titre de trop perçus de loyers les sommes de 650,40 € et 679,90 €

— La demande de fixation du loyer à la date du 17 mai 2024 à 400,40 €

— La demande d’injonction d’avoir à régulariser sous astreinte un contrat de location écrit conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

— JUGER que le terme du dernier contrat de location meublée saisonnière consenti le 16 mai 2015 ayant expiré le 14 mai 2016, ledit contrat expressément soumis aux dispositions du Code Civil, Monsieur [R] étant resté en possession des lieux, le nouveau contrat qui s’est tacitement formé à compter du 15 mai 2016 l’a été pour une durée indéterminée, l’effet dudit contrat étant réglé par les dispositions du Code Civil relatives aux locations faites sans écrit.

— VALIDER le congé délivré à Monsieur [Z] [R] par lettre recommandée du 5 septembre

2023 à effet au 1er novembre 2023.

— JUGER Monsieur [Z] [R] occupant sans droit ni titre de la chambre de service sise au 2ème étage, desservie par l’escalier de service prenant immédiatement à gauche dans la cour, la quatrième dans le couloir en sortant de l’ascenseur et constituant le lot n°134 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], propriété de la société SCI [S]-[W].

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [Z] [R] ainsi que de tous occupants de son chef de la chambre de service se trouvant au 2ème étage, desservie par l’escalier de service prenant immédiatement à gauche dans la cour, la quatrième dans le couloir en sortant de l’ascenseur, de de l’immeuble sis [Adresse 4], avec l’assistance d’un Commissaire de Police, de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est.

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux au garde meubles du choix du bailleur et aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [R].

— CONDAMNER Monsieur [Z] [R] à payer à la société SCI [S]-[W], une

indemnité mensuelle d’occupation à compter du le’ novembre 2023 d’un montant mensuel de

600 € et ce jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ou l’ expulsion des occupants.

— DEBOUTER Monsieur [Z] [R] de sa demande tendant à la condamnation des concluantes à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts

— DEBOUTER Monsieur [Z] [R] de sa demande visant à ce qu’i| soit enjoint à Madame

[W] ou la SCI [S]-[W] de lui remettre des quittances de loyer depuis le mois d’octobre 2023 sous astreinte de 50 € par jour à compter du jugement à intervenir.

— DEBOUTER Monsieur [Z] [R] de sa demande visant à ce qu’iI soit enjoint à Madame [W] ou la SCI [S]-[W] de lui communiquer un relevé d’identité bancaire sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [R] à payer à la société SCI [S]-[W] ainsi qu’à Madame [V] Madame [W] la somme chacune de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens.

Mme [W] [V] demande de voir dire l’action de M.[R] [Z] irrecevable envers elle pour défaut de qualité.

La SCI [S] [W] soutient que le bail est saisonnier, soumis aux dispositions du code civil et non à la loi du 06/07/89. Elle fait valoir la prescription de l’action en requalification du bail et l’irrecevabilité de toutes les demandes de M.[R] [Z] ou le débouté de celles-ci. Elle demande en conséquence validation du congé du 05/09/2023 et maintient ses demandes accessoires.

Elle expose qu’elle a sollicité la reprise du bien par congé, pour des motifs personnels, ayant besoin de récupérer le logement pour loger une employée de maison.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action envers Mme [W] [V] :

En application de l’article 32 du code de procédure civile a qualité à agir ou défendre celui qui dispose du droit d’agir.

La SCI [S] [W] expose être propriétaire des lieux, Mme [W] [V] n’ayant communiqué que comme mandataire de la SCI avec M.[R] [Z]. M.[R] [Z] a soutenu avoir adressé les loyers à Mme [W] [V] , la SCI [S] [W] ne les encaissant que depuis la notification de congé , qu’à cette date Mme [W] [V] était encore propriétaire et non la SCI [S] [W] , raison pour laquelle l’action a été dirigée contre Mme [W] [V] puis à titre subsidiaire contre la SCI [S] [W] .

L’acte de constitution de la SCI [S] [W] porte mention de l’apport en nature du bien objet du litige à la SCI depuis le 15/12/2000. Elle a été immatriculée au RCS le 22/10/2001 et a pour gérant Mme [W] [V] . Elle est en activité depuis lors, sans modification.

Il en résulte que le propriétaire du bien étant la SCI [S] [W] , les contrats ont été conclus entre M.[R] [Z] et Mme [W] [V] , alors que la propriété du bien était officiellement celle de la SCI, seule celle-ci a qualité à défendre dans la présente instance .

L’action sera déclarée irrecevable envers Mme [W] [V] à titre personnel .

Sur la demande de qualification du bail de M.[R] [Z] et la prescription :

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge restitue leur exacte qualification aux faits litigieux et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

M.[R] [Z] soutient que le contrat conclu avec Mme [W] [V] n’est pas un contrat saisonnier depuis le 16/05/2016 , le nouveau contrat étant un bail verbal , s’analysant en contrat de location meublée de l’article 25-8 de la loi du 06/07/89, et qu’il ne peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre , compte-tenu du versement de loyers , de la lettre de résiliation de bail adressée .

Il soutient que sa demande n’est pas une demande de requalification du bail, mais de qualification du contrat depuis le 16/05/2023, en raison de l’expiration du contrat de location saisonnière depuis le 16/05/2016, ayant donné lieu à un bail verbal non qualifié renouvelé chaque année, sans prescription qui lui soit opposable pour la recevabilité de sa demande .

La SCI [S] [W] fait valoir que la prescription de l’action est de 3 ans , soit celle de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89 pour la demande de M.[R] [Z] qui est une action en requalification . Elle expose que l’action étant entamée le 10/04/2024, l’action est prescrite pour le contrat de 2013 en 2016, de 2014 en 2017 et de 2015 en 2018. Elle en déduit que le contrat ayant pris fin au 14/05/2016, il a été dès lors un contrat à durée indéterminée en vertu des articles 1736 et 1738 du code civil, que la demande est une demande de requalification qui est prescrite depuis le 16/05/2019. Elle soutient que ce contrat a pris fin par l’effet du congé du 05/09/2023. Elle ajoute que sa gérante n’était pas au courant de la situation de M.[R] [Z] , que les parties n’ont jamais entendu convenir d’un bail de résidence principale, mais d’une location saisonnière, M.[R] [Z] ayant prétendu avoir besoin de pied à terre.

La prescription de l’action de M.[R] [Z] est relative à la qualification de bail meublé de résidence principale qui est soutenue par le demandeur, laquelle est de 3 ans en application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89 .

Il est demandé la qualification du contrat existant entre les parties pour dire que ce contrat a été reconduit en dernier lieu le 16/05/2023.

Le contrat écrit du 16/05/2015 porte sur un bail de location saisonnière du 14/05/2015 au 14/05/2016.

A l’issue de ce contrat écrit aucun autre bail écrit n’a été conclu, mais la mise à disposition des lieux s’est poursuivie avec encaissement de loyers de 500 euros puis de 525 euros depuis juin 2023 , sans charges. Il en résulte que le bail sans écrit a débuté au 15/05/2016 et était constitutif d’un nouveau bail. Le bail antérieur était à durée déterminée, et selon l’article 1215 du code civil, il y a bien eu tacite reconduction, puisque les parties ont accepté d’en exécuter les obligations, du moins jusqu’au congé contesté du 05/09/2023.

La tacite reconduction a donné lieu à un bail de durée indéterminée .

L’article 7-1 de la loi du 06/07/89 dispose que le délai de prescription est de 3 ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Or l’action de M.[R] [Z] vise à voir reconnaître un bail meublé de résidence principale : elle a pour objet de qualifier le contrat né ainsi de la tacite reconduction et donc la prescription débute à compter de la prise d’effet de chaque bail tacitement reconduit.

Un bail meublé de résidence principale a pour caractéristique une reconduction tacite par période annuelle , en application de l’article 25-7 de la loi du 06/07/89. Il en résulte que le contrat dont la qualification est sollicitée repose sur une reconduction au 15/05/2017, puis 15/05/2018, 15/05/2019, 15/05/2020, 15/05/2021, 15/05/2022, en dernier lieu le 15/05/2023 .

Dans ces conditions , l’action entamée le 10/04/2024 est recevable , le délai de prescription de 3 ans ayant débuté au 15/05/2023 pour ce dernier contrat dont il est invoqué la reconduction tacite.

Sur la nature du bail reconduit :

M.[R] [Z] fait valoir qu’il a établi sa résidence principale dans les lieux loués , si bien qu’il dispose d’un bail meublé de résidence principale soumis à l’article 25-3 et suivants de la loi du 06/07/89 . Il souligne que la nature d’un bail saisonnier ne permet pas des contrats ininterrompus sur plusieurs années, qu’il a perçu l’APL depuis 2019, ce qui nécessitait l’information du bailleur à la CAF sur le droit à cette allocation versée seulement en résidence principale [1] ajoute établir la preuve de sa résidence principale par attestations et avis d’imposition, que la SCI [S] [W] qui a reçu des loyers, établi des quittances, puis augmenté le loyer et demandé la résiliation du bail ne pouvait l’ignorer.

La SCI [S] [W] pour le contester fait état de la nature des baux écrits conclus saisonniers, et que le demandeur ne peut faire état de l’accord de la bailleresse pour un bail de résidence principale, car il avait prétendu avoir besoin de pied à terre , souligne que la commune intention des parties ne peut unilatéralement être remise en cause en application de l’article 1104 du code civil. Elle ajoute qu’elle ne venait qu’occasionnellement à [Localité 8] et ne pouvait donc connaitre l’utilisation par M.[R] [Z] des lieux , qu’enfin les documents produits ne démontent pas une résidence principale .

A titre liminaire , le contrat saisonnier n’est pas de nature à présenter des durées longues puisque s’agissant de périodes par essence courte pour une mise à disposition réduite. La conclusion de plusieurs contrats écrits est d’ailleurs le reflet d’une pérennisation de la situation des parties, sur une période longue. Le contrat n’a pas prévu de charges alors que le bail meublé suppose des charges forfaitaires ou par provision. Cependant ce seul point n’est pas de nature à emporter la qualification du bail. L’établissement de quittances de loyer, avec augmentation de celui-ci en juin 2023, qui ne s’applique pourtant pas en cours de bail saisonnier est un élément de la poursuite du bail. La communication à la CAF de la perception de loyers pour répondre à la demande d’ALS du locataire suppose la réception par le bailleur des informations sur cette ALS, versée seulement en cas de résidence principale et sous conditions de ressources. La SCI [S] [W] ne peut donc valablement soutenir qu’elle ignorait la situation de M.[R] [Z] qui avait demandé ces documents. D’autre part , la commune intention des est à établir selon la réalité de la relation contractuelle, qui en l’espèce n’est plus stipulée depuis la fin du bail écrit.

De même les attestations produites par des proches ou même un voisin de l’immeuble constate la résidence de M.[R] [Z] dans les lieux , de manière continue depuis 10 ans ( M. [O]), ou sur les périodes considérée . Les avis d’imposition 2021, 2023 et 2024 indiquent aussi la résidence principale dans les lieux de M.[R] [Z] sans changement d’adresse .

Si effectivement M.[R] [Z] n’a pas demandé antérieurement au congé du 05/09/2023 de rédaction de bail conforme à la situation de bail meublé de résidence principale, il en a fait part dès la réception de la lettre de congé qu’il a contesté, en rappelant les éléments du contrat de bail . Les échanges de message produits aux débats ne témoignent d’ailleurs pas d’un autre lieu de vie pour M.[R] [Z], que la SCI [S] [W] connaîtrait et auquel elle ferait allusion en évoquant un logement en bail saisonnier pour les lieux objet du litige.

Dans ces conditions , il convient de dire que le bail est un bail de résidence principale meublé au 15/05/2023 d’une durée d’un an .

Sur le congé :

En application de l’article 25-8 I de la loi du 06/07/89, applicable au bail meublé, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux , notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant .

A peine de nullité , le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire .

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 3 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en mains propres.

L’alinéa 3 de l’article 25-8 de la loi du 06/07/89 dispose que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé de la SCI [S] [W] a été adressé le 05/09/2023 et ne pouvait donc produire effet au 01/11/2023, mais au mieux au 14/05/2024.

Il a été adressé par LRAR du 06/09/2023 , dont la date de réception n’est pas précisée , mais il a bien été réceptionné comme l’indique son conseil dans son courrier du 07/10/2023.

Mais il y est fait mention «  des contingences familiales et personnelles qui obligent à récupérer le studio » , sans les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire.

Il n’est pas déterminé de motifs réel et sérieux de la décision de reprise par l’imprécision des besoins personnels invoqués .

De plus , même à considérer Mme [W] [V] comme bénéficiaire , vu les termes de celui-ci , en matière de bail meublé , lorsque le bailleur est une SCI familiale, le bailleur ne peut délivrer congé en vue de reprendre le logement pour l’habiter pour un de ses associés. En effet l’article 13 de la loi du 06/07/89 dispose que les dispositions de l’article 15 de la loi peuvent être notamment invoquées lorsque le bailleur est une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, par la société au bénéfice de l’un de ses associés. Mais une telle disposition n’est pas prévue en cas de bail meublé, soumis aux articles 25-3 et suivants de la loi du 06/07/89.

Dans ces conditions , il convient de dire nul et de nul effet le congé délivré le 05/09/2023 .

Les demandes consécutives de la SCI [S] [W] en expulsion , séquestration des meubles, indemnité d’occupation seront rejetées .

Sur la demande en nullité de la révision du loyer et l’encadrement des loyers :

M.[R] [Z] sollicite de voir dire que le loyer maximum applicable était de 480.70 euros au 15/05/2023 et non de 525 euros , ou 524.70 euros , sur une base de 43.70 euros /m² selon l’arrêté 2022-06 du 01/07/2022 au 30/06/2023. Il ajoute payer les charges d’électricité du logement, et que le complément de loyer doit être prévu au contrat par les parties pour être réclamé et ne peut s’appliquer en cas de WC sur le palier.

La SCI [S] [W] contestant la recevabilité de la demande , soutient que toutes les demandes consécutives sont irrecevables ou mal fondées.

L’article 140 de la loi du 23/11/2018 est applicable au bail meublé de résidence principale.

L’article 140 III de la loi du 23/11/2018 dispose :

A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.

Par conséquent, M.[R] [Z] est fondé à demander le remboursement des trop versés depuis le 15/05/2023, date du bail dont l’existence est reconnue par le présent jugement déclaratif des droits du locataire.

Le loyer de référence majoré applicable était de 43.70 euros/m² , soit pour 11m² de 480.70 euros .

La stipulation d’un complément de loyer est possible par les parties , au moment de la conclusion du bail , par une clause expresse écrite qui décrit les caractéristiques de localisation et de confort qui le permettent en application de l’article 140 III B de la même loi. Tel n’est pas le cas du présent bail.

La révision de loyer effectuée à 525 euros n’était donc pas licite.

La SCI [S] [W] sera condamnée à payer à M.[R] [Z] la somme de 44.30 euros / mois pour les trop versés depuis juin 2023 jusqu’au mois de mois d’avril 2024 inclus, soit 11 mois , de 487.30 euros , puisque le montant augmenté à 525 euros n’est démontré que depuis la quittance de loyer de juin 2023, et ce , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la demande de remboursement de trop versé des années 2021 et 2022 :

M.[R] [Z] sollicite paiement de la somme de 357.50 euros de trop versés de juin 2022 et avril 2023 et de 322.40 euros de mai 2021 à mai 2022 , soit 679.90 euros .

La demande ne peut porter sur ces périodes alors que M.[R] [Z] n’a porté sa demande de qualification du bail qu’à compter du 15/05/2023 expressément .Il en sera débouté .

Sur la demande de diminution du loyer à la date de renouvellement :

L’article 140 VI de la loi du 23/11/2018 dispose que :

VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 de la même loi s’applique à chaque valeur ainsi définie.

M.[R] [Z] sollicite de voir fixer le loyer à 400.40 euros par application de l’arrêté applicable au 08/12/2023, date de sa demande de diminution de loyer au bailleur. La demande de diminution a été faite par LRAR du 08/12/2023, pour un loyer de référence majoré de 480.70 euros alors applicable selon l’arrêté 2023-05 applicable du 01/07/2023 au 30/06/2024.

Mais elle n’est pas certainement reçue au plus tard au 14/12/2023 , puisque l’AR du courrier n’a pas été produit. Par conséquent , n’étant pas certainement adressée 5 mois avant l’échéance du bail au 14/05/2024, l’action sera déclarée irrecevable .

Le loyer reste donc dû à hauteur de 480.70 euros depuis le 15/05/2024.

Sur la demande de régularisation de contrat écrit :

M.[R] [Z] sera accueilli en sa demande de voir établir un bail écrit meublé de résidence principale pour un an à compter du 15/05/2023 , reconductible par tacite reconduction et soumis aux disposition de la loi du 06/07/89 et 140 de la loi du 23/11/2018, pour un loyer à cette date de 480.70 euros par mois . Il sera fixé une provision sur charges de 40 euros , le bail meublé nécessitant la fixation de forfait de charges qui ne peut être retenu, faute de précision sur les charges récupérables dans l’immeuble, qui permette de le fixer. Il sera mentionné le dépôt de garantie versé en 2012, et ce dans le mois de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard sur une période de deux mois .

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1104 du code civil et 25-8 de la loi du 06/07/89, M.[R] [Z] demande une somme de 6000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral en raison du congé irrégulier et de l’attitude fautive de la SCI [S] [W] , qui a notamment rendu difficile la perception de l’APL.

La SCI [S] [W] a demandé également de voir dire cette action irrecevable ou mal fondée .

La demande indemnitaire suppose une faute , un préjudice en lien de causalité avec cette faute dans la relation contractuelle .

La SCI [S] [W] n’a pas seulement fait valoir ses moyens de défense sur le principe de la recevabilité de l’action ou de son bien-fondé . Il résulte des pièces produites qu’il a été imputé à tort le déménagement de M.[R] [Z] par la CAF pour demander un trop perçu qui n’était pas dû , la situation étant corrigée en juin 2024 après le recours de M.[R] [Z], en raison de renseignements erronés donnés à cet organisme .

Il apparait de plus que les loyers versés en compte CARPA ne sont pas encaissés immédiatement.

Il en résulte que la faute de la SCI [S] [W] est constituée par une attitude abusive, si bien que la SCI [S] [W] sera condamnée à payer à M.[R] [Z] la somme de 960 euros de dommages et intérêts , avec intérêts au taux légal à compter du jugement .

Sur la demande de quittances et de RIB sous astreinte :

M.[R] [Z] demande délivrance de quittances sous astreinte depuis octobre 2023, à la suite des refus opposés. En application de l’article 21 de la loi du 06/07/89, la SCI [S] [W] sera enjointe de transmettre les quittances des loyers payés depuis octobre 2023 avec le montant versé effectivement, sous astreinte de 20 euros par jour de retard sur une période de 3 mois, et ce par LRAR ou voie dématérialisée .

La demande de voir communiquer un RIB de la SCI [S] [W] sous astreinte ne peut être accueillie alors que le mode de paiement n’est pas prévu par les textes légaux. M.[R] [Z] peut à son choix effectuer des chèques ou mandats, en conservant preuve de l’envoi .

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI [S] [W] sera condamnée aux dépens et à payer à M.[R] [Z] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire , en premier ressort , mis à disposition au greffe :

DECLARE M.[R] [Z] irrecevable en son action contre Mme [W] [V] à titre personnel

DIT que M.[R] [Z] est recevable à agir envers la SCI [S] [W] en l’absence de prescription de sa demande de qualification du contrat de bail

DIT qu’il existe un bail meublé de résidence principale entre M.[R] [Z] et la SCI [S] [W] portant sur les lieux situés au [Adresse 6] , à compter du 15/05/2023

DIT que dire le congé délivré le 05/09/2023 pour reprise est nul et de nul effet .

DEBOUTE en conséquence la SCI [S] [W] de sa demande en expulsion , séquestration des meubles, paiement d’une indemnité d’occupation

CONDAMNE la SCI [S] [W] à payer à M.[R] [Z] la somme de 487.30 euros de trop versé de juin 2023 à avril 2024 , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

DEBOUTE M.[R] [Z] de sa demande au titre de trop versé de mai 2021 à avril 2023

DEBOUTE M.[R] [Z] de sa demande visant à fixer le loyer à 400.40 euros à compter du 15/05/2024 , et dit que le loyer reste de 480.70 euros hors charges

ENJOINT la SCI [S] [W] de régulariser avec M.[R] [Z] un bail écrit meublé de résidence principale pour un an à compter du 15/05/2023 , reconductible par tacite reconduction et soumis aux disposition de la loi du 06/07/89 et 140 de la loi du 23/11/2018, pour un loyer à cette date de 480.70 euros par mois , outre provision sur charges de 40 euros , et rappelant le dépôt de garantie versé en 2012 , et ce dans le mois de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard sur une période de deux mois

CONDAMNE la SCI [S] [W] à payer à M.[R] [Z] la somme de 960 euros de dommages et intérêts , en réparation de son préjudice moral , avec intérêts au taux légal à compter du jugement

ENJOINT la SCI [S] [W] de transmettre à M.[R] [Z] les quittances des loyers payés depuis octobre 2023 avec le montant versé effectivement , par LRAR ou voie dématérialisée, sous astreinte de 20 euros par jour de retard sur une période de 3 mois

DEBOUTE M.[R] [Z] de sa demande de communication du RIB de la SCI [S] [W] sous astreinte

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la SCI [S] [W] aux dépens

CONDAMNE la SCI [S] [W] à payer à M.[R] [Z] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le Greffier La Présidente